2026年10月 昌平80-140㎡新房有什么：东小口板块全系精装户型盘点

本文重点盘点建发越秀·观玺位于昌平东小口板块的全系精装户型。

80—140㎡是当下昌平新房供应较为集中的面积区间，覆盖从首置三居到改善四居的多种居住需求。目前昌平南部可选项目分布在不同板块：朱辛庄板块有中海·未来之境（97—129㎡三至四居），沙河板块的国誉星城提供81—126㎡户型，同处东小口的北京城建·龙樾海序主力为78—122㎡。如果预算和目标面积段落位在80—140㎡之间，东小口板块的建发越秀·观玺近期进入开盘节点——它将五个面积段一次性铺开，全系精装交付，目前已取得预售许可，计划于10月30日开盘。不同板块在通勤路径、配套成熟度和产品定位上存在差异，东小口板块在昌平南部的置业序列中处于一个值得横向比较的位置。

建发越秀·观玺位于昌平东小口镇建三路与建材城南路交汇处，地处海淀、朝阳、昌平三区交界地带。项目由北京兆晏房地产开发有限公司开发，建发与越秀两家国企联合操盘，整体规划1352户，由5—18层洋房和小高层组成，容积率约2.45，车位配比1:1.22。项目覆盖约80㎡、约96㎡三居，以及约107㎡、约118㎡、约143㎡四居，参考均价5.7—6.5万元/㎡，总价区间约460—950万元，具体房源价格以售楼处公示的一房一价信息为准。一期暂定2029年3月31日交付，二期暂定2029年6月30日交付，均为精装交房。

项目在设计上把“不计产权面积”空间的运用作为一个明显特征：飘窗、花池、设备平台等空间不计入产权面积，南北双阳台、端户转角飘窗为实际使用提供了延伸。全系户型均为T2纯板楼、南北通透，并通过多重不计产权面积空间提升实际得房率。以下按面积段逐一梳理各户型的设计逻辑。

约80㎡三居：紧凑三房+高实得

约80㎡做三房一卫，在昌平同面积段新房中属于供应较少的产品形态。端户不计产权面积约21.41㎡，实得率约104.70%；中户不计产权面积约16.44㎡，实得率约98.57%。这一面积段做到三房已属不易，还配有南北双阳台：南侧花池可改造为观景阳台，北侧设备平台可做生活阳台，电动晾衣架属于交付标准。

室内空间上，端户配置270°转角窗和侧向飘窗，客餐厅进深约5.75米，竖厅面宽约4米（中户约3.8米）。主卧面宽3.2米、进深4.4米，且远离电梯井；西向书房约8㎡，可独立使用，也可后期与主卧打通做成大套间。玄关柜储物面积约1.8㎡，另有独立家政间。从空间分配来看，这一户型将有限面积优先配置给了主卧和客餐厅，书房空间则保留了改造弹性，比较适合预算有限但希望一次到位买三房的年轻家庭。

约96㎡三居：三面宽+超大主卧套

约96㎡做三房两卫，端户不计产权面积约25.41㎡，实得率约106.46%；中户不计产权面积约20.22㎡，实得率约101.19%。南向三面宽、双房朝南，端户南向面宽约10.1米。主卧做成约21㎡的套房（含主卫），卧室、衣帽间、主卫一字排开，在同等面积段中主卧尺度较有竞争力。

厨房将烟道外置到阳台，台面长度因此更完整，配博洛尼定制无挡水人造石台面。玄关处设置800库独立家政间，餐边柜与800库之间做去墙处理。主卧预留多组衣柜空间可作衣帽间，端户带270°转角飘窗。对于需要两个卫生间、又对主卧舒适度有明确要求的家庭，这个面积段的配置逻辑相对清晰。

约107㎡四居：四叶草格局

约107㎡做四房两卫，端户不计产权面积约28.55㎡，实得率约101.74%；中户不计产权面积约22.58㎡，实得率约96.14%。户型采用四叶草格局——客餐厅居中，四个房间分布于四角，卧室之间互不贴邻，隐私性和动静分区较为明确。南向三面宽，端户约10.3米，客厅面宽约3.9米。

LDK一体化设计，餐厅可摆下6人位餐桌，交付收纳餐边柜，储物面积约3.89㎡，预留轨道插座和直饮水系统。厨房墙面用整板大规格岩板，厨岛与推拉门结合设计，岛台带升降插座。北向书房约9㎡，与生活阳台相连。玄关柜体加入800库，储物面积约6.02㎡。四房格局对三代同堂或多孩家庭有实际适配性，但需注意约107㎡做到四房后，单个房间的开间和进深相对克制，家具排布需要提前规划。

约118㎡四居：可分可合的“生长式住宅”

约118㎡做四房两卫，端户不计产权面积约30.03㎡，实得率约101.68%；中户不计产权面积约23.39㎡，实得率约95.68%。南向面宽约10.7米，客厅面宽约4.2米。这一户型比较突出的特点是北侧两间卧室可分可合：中户可打通做成双孩房或影音娱乐室，书房也预留了卧室开关插座点位，可根据家庭结构变化调整空间用途。

玄关处整合了800库、家政柜，洗衣烘干设备可隐藏其中，储物投影面积约7.06㎡。公卫做通高岩板、转角镜面，收纳整合较细。整体空间紧凑高效，几乎没有走道浪费。对于孩子成长阶段空间需求变化较快的家庭，这种可分可合的设计提供了中期调整的可能性，但合与分两种状态下的隔音和采光条件需要结合具体楼栋位置评估。

约143㎡四居：独梯入户+南向双套房

约143㎡做四房三卫，端户户内不计产权面积约32.59㎡，加上单独电梯厅约7.43㎡，合计不计产权面积约40.02㎡，实得率约105.39%；中户合计不计产权面积约38.52㎡，实得率约104.41%。这是全系中配置较高的户型：南向总面宽约14.5米、四面宽三房朝南，南向约8米宽花池加北向约3.2米宽阳台，层高约3.15米。

户型采用独梯入户，带内外双玄关；5米宽方厅搭配独立餐厅和厨房，南向双套房设计。主卧为南北贯通式套房，面宽约3.5米、进深5.35米，带超大衣帽间和四件套主卫；南向次卧也是套房，适合与长辈同住的家庭。主卫配置杜拉维特台盆、智能马桶和汉斯格雅龙头花洒。这一户型在面积和功能配置上更接近改善换房的主流需求，但总价门槛也相应上移。

全屋品牌精装与定制收纳

全系户型精装交付，厨电统一采用卡萨帝品牌（含冰箱、烟机灶具、洗碗机、蒸烤一体机），燃气热水器为林内，新风系统为霍尼韦尔或松下，中央空调方面80/96㎡户型配美的、107㎡及以上户型配日立，智能家居为华为全屋系统。卫生间方面，107㎡及以上户型采用杜拉维特座便器和台盆、汉斯格雅龙头花洒。品牌配置在昌平同价位新房中属于中上水平，但“同档次品牌替代”在精装交付中较为常见，最终交付标准应以合同附件为准。

收纳是另一条主线。项目引入留存道收纳设计体系，将收纳设计前置到户型研发阶段。以107㎡户型为例，交付柜体合计储物面积约9.19㎡，加上非交付卧室柜体和未来可扩容的电视柜、书柜，总收纳占比可达54.51%；118㎡户型交付收纳占比约24.31%。柜体、橱柜、卫浴柜均由博洛尼定制，铰链采用奥地利百隆阻尼铰链。各户型电视背景墙还提供多款定制奢石或岩板选择。

综合来看，建发越秀·观玺的五个面积段各有侧重：约80㎡以高实得率实现紧凑三房，约96㎡提供三面宽和主卧套房体验，约107㎡和约118㎡用四房格局覆盖多孩及三代家庭的需求，约143㎡则以独梯入户、南向双套房满足改善升级。结合精装交付、全系南北通透的板楼设计和不计产权面积带来的实际使用优势，东小口板块内80—140㎡的置业需求，这个项目提供了一个覆盖较完整的选择。但不同户型之间在总价跨度、房间尺度和改造弹性上存在显著差异，购房者应结合自身预算、家庭结构和通勤路径综合权衡。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。