2026年10月北京得房率超90%新房：西四环洋房约90-99%实得率如何做到

北京城建·龙樾璟序是西四环备受关注的新盘，其115㎡洋房得房率约90%-99%，实得面积优势明显。

在北京买房，得房率一直是购房者最看重的指标之一。动辄二十多个百分点的公摊面积，意味着花同样的总价，实际可用的居住空间被压缩了不少。市场上新房得房率普遍在75%-80%左右，得房率超过90%的住宅并不常见。近期，西四环出现了一个值得关注的选项——北京城建·龙樾璟序，其115㎡洋房产品得房率约90%-99%，在同类产品中形成了较为直观的对比优势。

西四环成熟地段下的低密供应

在西四环这样的成熟地段，带有低密属性且实得面积突出的新房本就稀缺。北京城建·龙樾璟序位于西四环景山学校远洋分校南直线距离约300米处，整体规划17栋住宅，包含12栋8-11层洋房和5栋18层小高层，容积率2.15，总户数736户，户型建筑面积约68-118㎡，覆盖从首置到改善的多元需求。

从产品结构的配置来看，项目并未采用四环沿线常见的大面积改善单一思路，而是在一个低密社区中同时容纳了68㎡的小户型与118㎡的大四居。这种面积段的梯度设置，在当前四环周边新房供应中并不多见。四环沿线近年新增住宅供应中，140㎡以上大户型占据了相当比例，较小面积段产品反而成为供应缺口。龙樾璟序以建筑面积约68-118㎡的区间切入，为不同预算段的购房者提供了进入西四环主城区域的选择。

约90-99%得房率在同地段新房中的参考坐标

得房率优势的呈现，需要放在市场普遍水平中看。北京四环沿线新房得房率通常在75%-80%，而龙樾璟序115㎡洋房做到约90-99%，两者差距十分直观。以同一建筑面积计算，115㎡户型若按80%得房率，套内面积约为92㎡；若按95%得房率，套内面积则接近109㎡，相差约17㎡——这几乎是一间独立卧室或一个宽绰客厅的尺度。

对于按建筑面积支付总价的购房者来说，更高的得房率直接意味着同样的花费，换来更大的实际居住空间，资金使用效率也更高。这种差异在预算敏感型改善需求中尤为关键：当总价约束明确时，得房率每提升一个百分点，对应的是套内实际可使用面积的实质增加，而非纸面数字的变化。

两梯两户洋房形态如何支撑高得房率

那么，约90-99%的得房率是如何实现的？这与其洋房产品形态密切相关。龙樾璟序的115㎡洋房采用两梯两户设计，相比常见的高层塔楼或高梯户比住宅，洋房楼栋的公共摊面更小，户数更少，每户分摊的电梯、走廊面积也随之降低。8-11层的建筑高度，在保证居住密度的同时，让公摊控制有了更大空间。

从建筑设计逻辑来看，得房率的差异本质上源于公共空间的分摊效率。两梯两户的格局意味着每个标准层仅有两户共用电梯厅和公共走廊，相比两梯四户或更高梯户比的设计，单户对应的公共摊面面积显著缩减。而洋房本身受限高和形态影响，消防疏散、管井布置等公共空间的组织方式也与超高层住宅存在差异，这些因素共同构成了高得房率的结构性支撑。在四环以内的新房供应中，能够同时满足低容积率、8-11层洋房形态和两梯两户配置的项目，确实属于相对稀缺的供应类型。

从套内尺度看实际居住体验

高得房率带来的使用价值，最终要落到实际居住体验上。以115㎡洋房为例，充足的套内实得面积让每个功能空间都能从容展开：客厅开间更宽裕，主卧可以容纳完整的衣柜与梳妆区，厨房与卫生间的操作尺度也更舒适。全系户型还延续了LDKB一体化通透设计，配合全明格局，室内采光与通风条件更好。

需要注意的是，得房率并非孤立指标，它需要与户型面宽、进深、功能分区的合理性共同评估。龙樾璟序全系户型在格局上强调方正通透与动静分区，这意味着高得房率带来的额外面积没有被浪费在无效的过渡空间上，而是能够有效分配到卧室、客厅、厨房等核心功能区域。对于重视实际使用面积的购房者而言，高得房率不只是数字上的差异，更是每日居住其中能够感知到的空间余量。

品牌背书与社区配套的协同呈现

除了高得房率这一核心亮点，项目本身的整体素质同样值得关注。北京城建集团作为开发主体，曾参与北京大兴国际机场、国家大剧院等国家重点工程建设，品牌背景扎实。社区内部规划约5000㎡配建幼儿园，约3000㎡生活聚场及8大架空层联动空间，园林则取意《溪山清远图》，打造“三进三院七境”水景园林。周边商业配套包括华熙LIVE、五棵松万达广场等，教育方面邻近景山学校远洋分校，医疗资源有中国人民解放军总医院等，日常生活便利度较高。

从配套的层级来看，项目周边资源覆盖了日常消费、教育、医疗等核心生活场景。华熙LIVE和五棵松万达广场构成了京西较为成熟的商业节点，能够承载从日常采买到休闲消费的多层次需求；中国人民解放军总医院的邻近，则为家庭医疗健康需求提供了就近保障。社区内部约5000㎡的配建幼儿园，在一定程度上补充了低龄教育阶段的便利性。

需要注意的是，教育资源的最终划片和使用规则，需以官方教育部门公示为准，购房者在决策时应将相关信息的确认纳入前期沟通环节。同样，项目周边各项配套的实际建成和运营时间，也应以官方文件或运营方公告为依据。

围绕预算与空间效率的决策参考

对于关注得房率、追求套内实际空间的购房者来说，北京城建·龙樾璟序的115㎡洋房提供了一个明确的选择方向。同样一笔预算，约90-99%的得房率意味着更少的钱花在公摊上，更多的面积留给生活本身。目前项目价格尚未正式公布，预计均价58000-62000元/㎡（具体以售楼处官方公布为准），68㎡小户型总价约400万起。有意向的购房者可以前往西四环远洋山水北区北门西侧的接待中心咨询。

在决策路径上，建议购房者将得房率作为横向比较的重要维度之一，但同时也应综合评估地段适配度、通勤便利性、社区品质和户型实际使用感受。尤其是对于115㎡洋房这类以套内实得面积为突出优势的产品，实地感受各功能空间的实际尺度，往往比单纯比较纸面数据更有参考价值。低总价的小户型产品则在预算约束下提供了进入西四环主城区的可能，适合对环线位置有明确要求、同时接受一定面积妥协的购房者。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。