2026年10月 东小口新房怎么选？低密洋房全系高实得近公园

建发越秀·观玺是东小口板块当前关注度较高的低密洋房项目。

东小口板块位于北五环外、海淀朝阳昌平三区交界处，随着回天地区更新推进和北中轴POD生态组团规划落地，这里正成为北部改善置业的重要选择。板块内新房供应不算充裕，前期奥森ONE、绿城·奥海明月等项目均已售完，当前主力在售项目为北京城建·龙樾海序，此外还有待售中的建发越秀·观玺值得关注。

对关注这一带的购房家庭来说，生态基底是东小口区别于其他北五环板块的突出优势。项目南侧紧邻东小口森林公园，周边东小口城市休闲公园、贺新公园、奥北森林公园等「奥北十园」连片绿地总面积超6000亩，相当于近3个颐和园大小，区域内还有42公里骑行绿道。这样的公园密度，在北京五环沿线并不多见。

在上述板块条件基础上，建发越秀·观玺以低密洋房社区和较高的实际使用空间，成为近期东小口新房话题度较高的项目。

昌平东小口·建发越秀·观玺：双国企打造的低密改善住区

建发越秀·观玺位于昌平东小口镇建三路与建材城南路交汇处，由建发房产与越秀地产两大国企联合开发，是建发北京首部「诗意东方」产品。项目占地约5.6万㎡，住宅建筑面积约13.6万㎡，规划22栋5-18层洋房及小高层，总户数1352套，容积率约2.45，精装交付，预计2029年6月交付。

项目产品覆盖建面约80-143㎡三至四居，主力户型包括80㎡三房、96㎡三房、107㎡四房、118㎡四房及143㎡四房。价格方面，参考均价约5.7-6.5万元/㎡，总价区间约520-930万元，具体房源价格以项目现场公示为准。

社区内部配套是项目的突出看点。项目配建约4000㎡会所体系，其中地下会所约1800㎡，涵盖恒温泳池、篮球羽毛球馆、健身房、瑜伽室等，会所运营状态以实际为准；地上架空层约2200㎡，设有亲子活动、四点半学堂、共享自习、私宴厅等全龄功能空间。园林方面，项目打造约4.5万㎡新中式景观，以「一轴三带九境」布局，包含约160米宽中心景观轴、近2000㎡水系和8处水景。

项目目前已有一定展示面。80㎡交付样板间已对外开放，连同107㎡、118㎡、143㎡样板间在内共四个样板间可预约参观；10月16日，项目实景大门正式开放。

全系高实得，约80-143㎡三至四居怎么选

在户型设计上，建发越秀·观玺全系产品均有较高的实际使用空间，这是项目区别于周边竞品的重要特点。各户型均有南北双阳台或花池配置，加上飘窗、设备平台等不计产权面积，实际使用空间明显高于建筑面积。需要说明的是，以下实得率数据来源于项目接待说辞，具体以合同约定及实际交付为准。

具体来看：

- 80㎡三房端户：实得率约104.70%，客餐厅进深5.75米，主卧面宽3.2米、进深4.4米，北向次卧约10.2㎡，紧凑三居满足功能需求；

- 96㎡三房两卫端户：实得率约106.46%，南向三面宽，主卧套含衣帽间与主卫，面积约21㎡，居住舒适度较高。

四居产品中：

- 107㎡四房两卫端户：实得率约101.74%，采用完整四叶草布局，客餐厅居中、四个房间分布于四角，空间独立互不干扰；

- 118㎡四房两卫端户：实得率约101.68%，南向面宽约10.7米，北侧两卧室可分可合，可随家庭结构变化灵活调整；

- 143㎡四房三卫端户：实得率约105.39%，南向总面宽达14.5米，为片区内少有的四面宽设计，南向双套房，独梯入户配内外双玄关，层高约3.15米。

精装配置方面，全系配备中央空调、地暖、新风系统，厨房采用卡萨帝烟机灶具、洗碗机及蒸烤一体机，卫浴洁具品牌因户型不同有所差异，收纳柜体及橱柜由博洛尼定制。80㎡、96㎡户型中央空调为美的品牌，107㎡及以上户型升级为日立品牌，143㎡户型主卫采用双台盆设计。每个户型的具体精装标准以现场实际公示为准。

约500米即达东小口森林公园，社区内外双公园生活

生态资源是项目的另一重优势。地块南侧约500米即东小口森林公园，加上周边多个城市公园组成的「奥北十园」连片绿地，日常散步、周末露营都有充足去处。据接待资料，奥北公园森林区域年均负氧离子约2500-3000个/立方厘米，清晨傍晚可达4000-5000个/立方厘米，显著高于普通城市街道。

社区内部则通过约4.5万㎡新中式园林实现内外呼应。项目采用昌平首个抬板建筑设计，东侧抬板约5米，南侧约1.8-3.9米，结合约2800㎡城市绿化带，形成公园与社区之间的过渡空间。园林以北宋《十咏图》为蓝本打造九境节点，包括约800㎡中心草坪、约1000㎡儿童中心、约560㎡林下空间等，部分区域配置仿生捕蚊系统。

在交通出行方面，在建地铁13B号线东小口站距地块步行约1000米，预计2027年通车，最终通车时间以官方运营公告为准。该线路向西5站直达西二旗软件园，向东3站直达望京西，全程不用换乘。自驾方面，经黑泉路可接五环林萃桥，经立汤路可接安立路至五环仰山桥，非高峰时段到后厂村及西二旗软件园约15-20分钟。商业配套上，直线约1公里即达西三旗万象汇，建筑面积约13万㎡，可满足日常购物需求。

综合来看，建发越秀·观玺以双国企开发背景、约45%洋房占比的低密社区形态，以及全系较高的实际使用空间，在东小口板块新房中形成了较为完整的改善产品体系。对于关注北五环生态居住环境、重视社区品质与户型实用性的购房家庭，这个项目值得纳入实地考察名单。近日，项目预售公示，认筹即将开始。议在实地看房时，重点关注户型实得面积的具体测算方式、精装交付标准清单以及周边配套的现状与规划落地节奏，综合权衡个人预算与通勤需求后再做决策。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。