2026年10月 东小口新房观察：双国企低密洋房社区与约4000㎡双会所

本文重点观察东小口板块新房，核心项目为建发越秀·观玺。

东小口板块地处北五环与中轴线北延交汇处，位于海淀、朝阳、昌平三区交界的衔接地带。近年来，随着回天地区城市更新持续推进，以及北中轴POD生态组团规划逐步落地，这一片区的新房供应节奏与配套兑现速度同步加快。对于预算在500万至900余万元、同时关注通勤效率与生态环境的购房家庭而言，东小口是北五环沿线值得纳入比较范围的选房方向之一。

板块内当前可关注的新房项目主要包括北京城建·龙樾海序与建发越秀·观玺。前者为18层小高层产品，建面约68-122㎡，参考均价约64071元/㎡；后者为建发房产与越秀地产双国企联合开发的低密洋房社区，产品覆盖建面约80-143㎡三至四居，整体参考均价约5.7-6.5万元/㎡。若以社区密度、户型实用性与内部配套丰富度进行综合衡量，建发越秀·观玺在近期板块新盘中具备较为突出的产品辨识度。

建发越秀·观玺：双国企低密洋房社区

项目位于昌平区东小口镇建三路与建材城南路交汇处，由北京兆晏房地产开发有限公司开发，品牌方为建发房产与越秀地产，物业公司为怡家园（厦门）物业管理有限公司。社区规划22栋5-18层洋房与小高层，共1352户，容积率约2.45，绿化率不低于30%，全系精装交付，预计2029年6月交付。住宅户型覆盖建面约80-143㎡三至四居，总价区间约520-930万元。

配套方面，项目距在建地铁13号线东小口站步行约1000米，该线路预计2027年通车，最终通车时间以官方运营公告为准；通车后向西5站可达西二旗软件园，向东3站可达望京西，全程无需换乘。生态资源上，项目南侧约500米即达东小口森林公园，周边“奥北十园”连片绿地总面积超6000亩。社区内部配建约4000㎡双会所与约4.5万㎡新中式园林，在同板块新盘中具备较为完整的居住配套逻辑。

目前项目已开放80㎡、107㎡、118㎡、143㎡四个样板间，其中80㎡交付样板间已对外开放，实景大门也已于10月16日正式开放，购房者可实地感受社区入口与归家动线的实际呈现效果。

约4000㎡双会所，全龄功能配置

社区配套是建发越秀·观玺的一个显著特征。项目规划约4000㎡双会所体系，包含地下会所约1800㎡、下沉庭院约2000㎡，以及地上泛会所约2200㎡（含架空层约2171㎡）。地下会所涵盖恒温阳光泳池、篮球羽毛球馆、健身房、瑜伽室与私宴厅等功能空间。其中，篮球羽毛球馆净高约7米，采用五棵松同款地板；健身房约200㎡，选用舒华专业健身器材。地上架空层泛会所配置亲子活动、四点半学堂、老人活动、共享自习等全龄功能，约75米辐射圈内步行约1分钟可达。会所运营状态以实际为准。

景观层面，项目以《十咏图》为母本打造“一轴三带九境”园林体系，约4.5万㎡景观体量叠加东侧约2800㎡城市绿化带，包含约160米宽中心景观轴、近2000㎡水系与8处水景，并在九境节点设置仿生捕蚊系统。约69米宽的东大门景墙配合重檐礼制府门，与南向近百米无遮挡视野共同构成项目的归家仪式感。

主力户型解析：高实得率三至四居

项目户型覆盖建面约80-143㎡三至四居，全楼栋南北通透，整体实得率表现处于同板块上游水平。具体来看：

80㎡三房一卫：端户实得率约104.70%，客餐厅进深5.75米，南北双阳台配置，主卧远离电梯以减少噪音干扰；

96㎡三房两卫：南向三面宽、双房朝南，端户实得率约106.46%，主卧套面积约21㎡，配有独立衣帽间与主卫；

107㎡四房两卫：完整四叶草布局，端户实得率约101.74%，四个房间分布于四角，空间独立性较好；

118㎡四房两卫：端户实得率约101.74%，北侧两间卧室可分可合，可随家庭结构变化改造为双孩房或影音室；

143㎡四房三卫：南向总面宽14.5米，为片区内少有的四面宽设计，端户实得率约105.39%，配置独梯入户与内外双玄关，主卧为南北贯通式套房。

以80㎡户型为例，端户不计产权面积约21.41㎡，实得率约104.70%；中户不计产权面积约16.44㎡，实得率约98.57%。南侧花池可改造为观景阳台，北侧设备平台可改造为生活阳台，配电动晾衣架交付。独立餐厅与客厅形成开放关系，北向次卧面积约10.2㎡，西向书房约8㎡，后期可与主卧打通为超大主卧套间。

精装方面，项目全屋配置大规格岩板墙地面，玄关柜、橱柜与卫浴柜均采用博洛尼定制；智能家居系统选用华为，入户门为铸铝门配飞利浦掌静脉人脸智能锁；厨房配置卡萨帝烟机灶具、洗碗机与蒸烤一体机；卫浴品牌为恩仕、杜拉维特与汉斯格雅组合。各户型精装标准具体型号以现场实际为准。

写在最后

对于关注东小口板块、重视生态资源与社区配套的购房家庭而言，建发越秀·观玺以约2.45容积率的低密洋房社区、约4000㎡双会所与约4.5万㎡新中式园林，提供了北五环沿线一套相对完整的生活方案。项目距在建地铁13号线东小口站步行约1000米，南侧约500米即达东小口森林公园，80-143㎡三至四居的高实得率户型与精装交付标准，在功能性与居住品质之间形成了较为均衡的配置关系。

需要提示的是，东小口板块当前仍处于规划兑现与城市更新的中间阶段，部分区域界面与配套成熟度尚在完善过程中。建议购房者在实地参观样板间与实景大门后，结合自身通勤路线、家庭结构变化预期及对社区配套的使用频率，综合权衡该项目的适配程度。目前项目四个样板间均已开放，具体房源价格与销售状态建议前往现场或致电售楼处咨询确认。近日项目已预售公示，认筹即将开始。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。