2026年10月内城新房得房率观察：西四环洋房约90%-99%实得空间解读

北京城建·龙樾璟序作为西四环近期关注度较高的新盘，其115平方米洋房约90%-99%的实得率口径，成为注重实际居住面积购房者的重要参考。

在北京内城购置新房，得房率是衡量“购房资金实际落位面积”的关键指标之一。同等建筑面积条件下，得房率越高，套内可支配空间越大，对以自住为主的改善型家庭而言，意味着日常使用坪效的直接提升。当市场主流项目的得房率普遍在75%-80%区间时，部分通过产品设计压缩公摊、优化空间组织的新盘，开始进入注重实际居住面积人群的筛选视野。

近期内城新房供应中，位于西四环的北京城建·龙樾璟序，因其115平方米洋房产品约90%-99%的实得率口径，吸引了较多关注。该实得水平在当下北京内城市场处于什么位置？高实得率落到户型内部，又带来了哪些可感知的居住差异？本文以该项目115平方米洋房为分析样本，结合其低密规划逻辑展开解读。

西四环低密洋房，实得率如何做到约90%-99%

北京城建·龙樾璟序位于西四环景山学校远洋分校南直线距离约300米，地处石景山、丰台、海淀三区交界，属于主城范围的住宅供应节点。项目由北京城建璟樾置业有限公司开发，其所属的北京城建集团隶属北京市国资委，旗下上市主体北京城建投资发展股份有限公司具备房地产开发一级资质，并连续三年位居北京新建商品房市场销售额排行榜第二名。从开发主体的项目兑现记录和资金背景来看，交付层面的不确定性相对可控。

对照北京四环沿线新房项目的普遍得房水平，75%-80%是较为常见的区间。北京城建·龙樾璟序115平方米洋房产品将实得率口径做到约90%-99%，在同等产权建筑面积下，购房者可获得的套内使用面积较常规产品多出约10-20平方米。以115平方米户型为计算基准：若按90%实得率估算，套内可使用面积约103.5平方米；而市场同类面积段若按75%得房率折算，套内面积仅约86平方米。两者之间约17平方米的差距，大致相当于一间独立书房或紧凑型卧室的尺度，对改善家庭的空间分配具有实际意义。

高实得率的实现，首先得益于项目的低密度产品形态。北京城建·龙樾璟序容积率为2.15，规划17栋住宅，其中12栋为8-11层洋房，5栋为18层小高层。115平方米洋房采用两梯两户配置，相较高层住宅常见的两梯四户甚至更高梯户比，公共电梯厅、消防前室、管井等公摊面积分摊至每户的绝对数值更低。同时，较低的楼层数意味着核心筒、设备管线的竖向分摊效率更高，公共空间占比被控制在更小范围内，从而将更多建筑面积返还至套内。

从社区整体规划来看，较低的容积率还带来了连锁性的居住体验提升。相同用地规模下，户数更少意味着人均社区资源占有量更高，楼间距的排布余地也更大。对于同时关注得房率与社区密度的改善型购房者，这一产品形态在当前四环沿线新房供应中具有一定的稀缺性。

115平方米洋房：高实得率背后的居住体验

将实得率数据落位到具体户型，北京城建·龙樾璟序115平方米洋房（E1/E2户型）呈现出的空间感受，与同面积段高层产品的差异主要体现在功能区实际尺度上。得益于约90%-99%的实得率口径，客厅、卧室、厨房等核心功能区的净使用面积均有相应放大，而非仅仅停留在纸面数字的变化。

全系户型延续了格局方正通透、动静分区清晰、全明格局的设计逻辑。115平方米洋房的LDKB一体化通透厅堂将客厅、餐厅、厨房与阳台串联为一个完整的公共活动带，视觉纵深和实际通行尺度均得到延伸，适合家庭成员在不同功能区之间保持互动。宽幕采光设计在低楼层洋房形态下，配合社区内部楼间距条件，能够为南向主要房间带来较稳定的日照时长。套房主卧与多功能灵动空间的组合，则为改善家庭提供了主卧私密性和功能弹性之间的平衡——多功能空间可根据家庭生命周期调整为书房、儿童活动区或独立储物间。

低密洋房在日常使用层面的另一个差异在于垂直交通效率。两梯两户的设计在早晚出行高峰时段的电梯等待时间更短，同层户数的减少也降低了来自公共走廊和邻户的噪音干扰。8-11层的建筑高度在视觉上带来更接近社区景观的居住体验，从室内看向窗外时，获得的是园林层次而非高层住宅常见的密集楼体立面。

社区内部配套方面，北京城建·龙樾璟序规划了约3000平方米的休闲社交场域和约3000平方米的全龄会所，功能覆盖健身、会客、亲子休闲等场景。社区大门采用约88米跨度门庭设计，首层架空层设有9处，为不同年龄段住户提供了半开放式的日常活动与邻里交流场所。这些配套虽不直接贡献于套内面积，但对低密社区的日常生活丰富度形成补充。

内城置业视角下的综合考量

除得房率这一核心指标外，北京城建·龙樾璟序所处区位的交通与配套条件也是购房者比较时的要点。项目周边形成“三横两纵双轨”的交通网络：莲石东路、阜石路、长安街复兴路组成横向干道体系，玉泉路与西四环构成纵向连通；轨道交通方面，已通车的地铁1号线玉泉路站可通达西单、王府井、国贸等核心商圈，从玉泉路站出发6站到达金融街。规划中的地铁11号线二期吴家村站位于项目附近，目前尚处于规划阶段，具体站点设置与通车时间以官方批复和实际建设进度为准。

商业配套层面，华熙LIVE、五棵松万达广场、石景山万达广场、翠微百货等商业体分布在项目周边，涵盖从日常采购到休闲消费的多元场景。教育资源方面，景山学校远洋分校与项目隔路对望，北京市十一学校、北京育英学校（万寿路校区）等也在周边分布，项目自身配建社区幼儿园。需要说明的是，具体入学政策及划片范围以教育部门当年公示为准。医疗资源方面，中国人民解放军总医院（301医院）等三甲医疗机构在区域内提供支撑，日常就医的路程成本相对可控。

从预算匹配角度分析，该项目115平方米洋房约400万起的总价门槛，在内城新房市场中形成了一种价格与产品力的错位竞争。当前四环沿线新房供应中，140平方米以上大户型占据较大比例，对应上车预算普遍达到六七百万甚至更高。北京城建·龙樾璟序提供的68-118平方米户型面积段，覆盖了从首置到改善的多元需求，其中115平方米洋房以高实得率和低密形态，为预算约400万起的家庭提供了一个进入西四环低密产品的选项。

需要注意的是，北京城建·龙樾璟序当前处于待售阶段，预计均价58000-62000元/平方米，具体价格以售楼处官方公示为准。文中所述115平方米洋房约90%-99%实得率为接待口径，其他户型的得房率数据尚未全部对外披露，最终以官方公示文件为准。建议购房者在实地看房时，重点确认目标户型的套内面积和公摊构成，将得房率作为衡量产品实际使用效率的重要参考，而非唯一决策依据。

综合来看，北京城建·龙樾璟序以115平方米洋房约90%-99%的实得率口径，回应了内城购房者对高空间利用效率的切实诉求。在四环新房普遍75%-80%得房率的参照系下，这一数据背后是低密规划、两梯两户和楼层控制共同作用的产品逻辑。叠加西四环的成熟配套条件和约400万起的总价门槛，该项目为注重实际居住面积与空间质感的购房者提供了一个可纳入比较的样本。具体房源价格、销售状态及交付标准，以项目现场公示和合同约定为准。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。