北京昌平新房，建发越秀·观玺的基础信息与看房须知

建发越秀·观玺位于昌平东小口镇建三路与建材城南路交汇处，由建发房产与越秀地产联合打造，为70年产权纯商品住宅。项目整体由5至18层洋房与小高层组成，规划总户数约1352户，建筑形态以改善型洋房和南北通透小高层为主。社区容积率2.45，绿地率约30%，车位配比1:1.22，交付标准为精装交付。目前项目处于待售状态，在售产品覆盖建筑面积约80—143㎡三居至四居，全盘参考总价区间约520—930万元，具体房源价格与销售状态以售楼处现场口径为准。

基础信息总览

项目由北京兆晏房地产开发有限公司开发，物业公司为怡家园（厦门）物业管理有限公司。从社区整体规划看，建发越秀·观玺在昌平东小口板块的改善属性较为突出。社区住宅建筑面积约13.6万㎡，占地面积约5.6万㎡，洋房占比约45%，这一比例在同板块在售项目中具有相对优势。楼间距约29—69米，社区内实行人车分流，地上归家动线全部为人行空间。项目采用抬板建筑设计，东侧抬板约5米、西侧约1.7米、南侧约1.8—3.9米，形成板上园林、板下车库的社区格局。整体楼栋朝向偏东南约6度，有利于兼顾采光与通风的均衡性。

在户型配置上，项目当前覆盖80㎡、96㎡洋房三居，以及107㎡、118㎡、143㎡小高层四居。其中，143㎡户型层高约3.15米，其余户型标准层高约3米，部分楼栋的107㎡户型层高同样达到3.15米。多个户型采用南北双阳台、飘窗、花池和设备平台等设计，部分产品的实得率在95%以上，143㎡端户实得率约105.39%（含电梯厅）。对于改善客群而言，这类设计在产权面积之外提供了可实际使用的扩展空间，但需注意不计产权面积不属于产权范畴，具体数据因楼栋和单元存在差异。

社区内部规划了约4000㎡双会所体系以及9处主题园林景观，涵盖泳池、健身房、篮球羽毛球馆、会客厅、亲子活动等约16种功能空间，具体运营状态以实际为准。从配置规模看，这一会所与架空层体系在昌平东小口板块内属于较高水平，但其功能兑现周期和运营持续性仍是看房时需要核验的变量。

80—143㎡在售产品：洋房与小高层各有所长

在售产品中，80㎡和96㎡洋房对应入门改善面积段。以80㎡三房一卫为例，该户型端户实得率约104.70%，中户约98.57%；客餐厅进深约5.75米，端户南向面宽约7.4米。这一面积段做到三房配置，在总价约束下提供了更完整的功能分区，适合首次改善客群在昌平东小口板块内进行面积与房间数量的权衡。96㎡三房两卫则实现了南向三面宽，端户南向面宽约10.1米，主卧套面积约21㎡，更适合对主卧舒适度和家庭成员分区有明确要求的购房者。项目方面表示，80㎡、96㎡样板间将陆续推出，有助于更直观地了解这两个户型的实际空间尺度。

107㎡和118㎡小高层四房，面向多代同住或需要独立书房、儿童房的改善家庭。107㎡户型采用四叶草布局，四个房间分列四角，减少走道面积的浪费，端户实得率约101.74%；该户型在昌平东小口板块的同类四房产品中，空间利用效率具备一定比较优势。118㎡户型客厅面宽约4.2米，北侧两间卧室可分可合，户型灵活度更高，能够适应家庭结构在中长期内的变化。

143㎡四房三卫是当前面积段中配置较高的产品，南向面宽约14.5米，四个功能开间朝南，南向双套房设计。该户型独梯入户，户内可实现内外双玄关，端户不计产权面积约40.02㎡，中户约38.52㎡，空间扩展幅度明显。对于预算能够覆盖该面积段的购房者而言，143㎡在面宽、层高、套内独立性和电梯厅使用上都体现出较大的产品化差异，但需要同步评估较高总价在昌平东小口板块内的流动性预期。

精装交付与园林会所：改善盘的加分项

建发越秀·观玺为精装交付，全屋配置中央空调、地暖、新风系统、华为智能家居及博洛尼定制收纳。厨房配置方面，不同户型有所区分：107㎡、118㎡、143㎡采用卡萨帝烟机、灶具、冰箱、洗碗机及蒸烤一体机，水槽龙头为方太或弗兰卡，净水为滨特尔；80㎡、96㎡厨房的卡萨帝厨电具体型号以现场交付为准。卫生间方面，107㎡及以上户型使用杜拉维特台盆、座便器和汉斯格雅龙头花洒，80㎡、96㎡则以恩仕为主。从精装品牌和配置逻辑看，项目在厨卫五金、全屋收纳和智能家居方面均向改善型住宅标准靠拢，建发越秀·观玺的精装体系在与昌平东小口板块同类产品的横向比较中，具有一定辨识度。

社区景观方面，项目规划约4.5万㎡园林，依托一条约260米曲水带串联近2000㎡水系与8处水景节点，辅以亭廊、儿童活动场、草坪和下沉庭院等空间。社区内还设置仿生捕蚊系统、景观采光地库、自助洗车设备等实用配套。10月16日实景大门正式开放后，可以通过实地参观感受东侧大门、抬板景观和归家动线的实际呈现效果。需要提醒的是，园林景观和水系节点的最终呈现受施工进度与后期养护水平影响，效果图与实际交付之间可能存在差异。

看房须知：板块界面与重点核验方向

看房时，购房者应重点关注几个方面。一是建筑形态与楼间距的对应关系。项目5—18层的建筑高度差异会带来不同的采光和景观视野，有意向的楼栋需要结合楼座位置、朝向和层高逐栋确认。二是户型实得率。虽然多个户型在产权面积外有不计产权面积，但不同楼栋、不同单元的实际数据存在差异，建议以现场户型图和相关文件为准，不将其等同于产权面积。三是交通与配套。在建的13B号线东小口站距项目约1公里，预计2027年通车，最终以官方运营公告为准；地块南侧规划有12年一贯制教育用地，具体办学主体和招生政策以政府公示为准。四是会所及架空层体系，虽然规划配置较高，但运营时间和服务范围仍需以实际为准。

从板块界面看，建发越秀·观玺所处的昌平东小口板块处于海淀、朝阳、昌平三区交界地带，周边城市界面仍处于更新过程中。购房者在实地看房时，建议围绕建材城东路和中东路沿线的现状配套、已建成社区底商的运营情况，以及地块周边的施工进度进行观察。对于依赖公共交通通勤的购房者，应结合13号号线东小口站的实际距离和步行路径进行实测，同时关注自驾经黑泉路接五环林萃桥、立汤路接安立路在高峰时段的通行效率。

综合来看，建发越秀·观玺在昌平东小口板块的改善定位较为清晰，洋房占比、户型实得率、社区会所配置和精装品牌都体现出较强的产品化特征。对于关注北五环外改善置业、希望在昌平找到三至四居精装新房的购房者，这个项目在80—143㎡面积段内提供了较为完整的选择。建议在看房时重点确认意向户型所在的楼栋、层高、实际交付标准和价格口径，并结合自身对交通、教育及交付时间的需求来判断是否符合预期。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。