北京远郊房产市场渐苏醒 门头沟楼市稀缺中起步

对于老北京人来说，提起门头沟，印象就是煤矿。明清时期，“门头沟民皆市石炭为生”，“京师百万户皆仰给于西山之煤”。这里经济相对落后，在煤矿谋生的危险人所共知，因此北京流传着这样一句老话：“家有半碗粥，不上门头沟。”

直到今天，门头沟的核心区域的居民，仍然有很大比例是北京京煤集团(原北京矿务局)的职工和家属。延续了几百年的经济格局和人口结构，如今已经开始被打破。

稀缺性造就“高起点”

近些年来，楼市热点已转移到城区之外，从比较早的昌平、通州，到2009年大兴楼市的兴起，再到2010年房山长阳开始集中放量，远郊区县的房地产市场纷纷苏醒。

与此同时，门头沟区的房地产市场，却一直处于接近静止状态，连业内人士也几乎要将其遗忘。记者询问几个对北京楼市发展如数家珍的业内人士，却纷纷表示对门头沟区域不太了解。

5年前，即使是在门头沟核心区域，绝大多数居民住在上世纪七八十年代的老式6层板楼里，或者是低矮拥挤的平房内。这几年，随着拆迁力度的加大，平房居民多数已住进回迁房。现在走在门头沟，街道两旁正在建设或者已建成的住宅小区，回迁房占大多数。

根据亚豪机构提供的一手房成交数据显示，从2006年至今，门头沟区域新房的年销售套数，从来没有达到过1000套，整个区域销售量，甚至低于其他区域单个项目的销售量。2009年门头沟新房成交494套，2010年门头沟楼市的总销售套数为8套，2011年截至7月11日，区域的销售套数为31套。

与此同时，区域内二手房成交套数却急剧增长，2009年的二手房成交套数为6895套，2010年为3144套，远远高于一手房成交套数。

门头沟区域新盘供应量少，需求量却较大，不仅造成一二手房成交量严重倒挂，而且由此造成的稀缺性导致房价飙升，门头沟区域成交均价从2009年的每平米7930元，涨到截至今年7月11日的每平米18347元。目前，区域内只有绿岛水岸一个普通住宅项目在售，均价为每平米22000元。

门头沟区域的房地产市场目前尚处于起步阶段，但是房价却令很多业内人士都感到惊讶，从房价来看，门头沟楼市是名副其实的“高起点”。

交通、产业产生质变

和北京其他区域一样，让门头沟楼市开始发生质变的，还是交通和产业。

很多人以为，门头沟区域内的购买客群，主要来自于拆迁户，事实并非如此。门头沟区域内拆迁，都会提供安置房，而安置房价格远低于商品房，因此拆迁户对于商品房项目的价格很难认同。因此在新盘客户中，本地原住民所占的比例很小。

区域内购买客群，主要来自于产业园区。丽景长安的工作人员介绍：“比较典型的，有一对夫妇来看房，他们的企业搬来石龙工业区已两年，他们有购房意向，也有购房能力，只是在寻找合适的房源。”

思源经济高级策划经理潘浩表示：“在丽景长安项目策划初期，客户调查发现区域外的客群对于门头沟区域不认同，但是当交通状况改善后，从蓄客结果来看，我们发现真的变了。”

据介绍，丽景长安项目进行客户梳理时发现，门头沟区域外来看房的客户，都是沿着两条路过来的。一条是阜石路，阜石路二期贯通，使门头沟到城区时间缩短到20之内，这就吸引了沿途很多在机关大院、医院、科研单位工作的客户。另一条是莲石路，由于西四环新房价格已涨到每平米3.5万元以上，很多看房人开车沿路向西而来。

长安街西延长线即将开工，108、109两条国道的改造，未来S1号线的建设，都将使门头沟的区位更加明显。门头沟几个房地产项目负责人表示，随着交通改善，项目的目标客群，将延伸到金融街一带。

区域前景

若开通前景更乐观

门头沟区域的住宅市场上，虽然已有住总、金泰、华润等品牌开发商的入驻，未来两年内的供应量仍然会比较少，但是从供地计划来看，未来的供应体量还是比较大的。思源经济高级策划经理潘浩介绍说：“从规划图上看，未来区域内供地还是很充裕的，图上的住宅地块，每一块都和丽景长安体量差不多，这些地块加起来，建筑面积不会小于200万平方米。”

对于门头沟区域未来房地产市场的前景，业内人士表示，门头沟距市区距离较近，如果能够解决交通问题，房地产市场的发展前景会很乐观。

亚豪机构市场总监郭毅表示，目前不仅门头沟区域，在整个京西，新盘可供应量都很少。如果未来门头沟在解决交通问题后，不排除未来会成为京西的一个供应热点。

华高莱斯国际顾问机构城市研究部总监夏连珠也认为，只有轨道交通和发达的公路交通，才能真正支撑区域发展。