深度调查 | 2024中国不动产市场预期:房企篇

中指研究院2024/01/26 14:09 北京市

中指研究院

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2023中指年度盘点系列报告已陆续发布，填写资料获取

引言

2023年中央经济工作会议提出“妥善化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式等”，2023年政策频出，各行业对2024年不动产市场发展走势较为关注。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中指研究院，发起“2024中国不动产市场趋势预判调查”，对64家行业机构高管发起深度问卷调查，其中包含41家房地产企业，23家金融机构（包含银行、AMC等信贷机构，保险、基金等投资机构，券商等研究机构）。此文为系列调查报告后篇——《房企篇》，系列前中篇《宏观篇》、《政策篇》已发布。（索取报告请填写资料）

在房企预期层面，调查报告主要包含以下结论：

（1）对2024年销售额预期央国企与民营企业分化明显；

（2）房企2024年拿地意愿相对较弱，房地产开发投资向均衡态调整过程可能延续；

（3）近半数调查对象期望2024年融资环境得到改善，中小民营企业期待更多政府及金融机构的支持。

（4）对于房地产企业风险出清，优质房企并购重组以及企业极力自救是最主要处置方式。

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调查结果

本次调查对象所属房企共41家，其中央国企22家，民营企业及混合所有制企业19家。从销售规模看，2023年销售额在千亿以上的房企为11家，500至1000亿的受访企业19家，500亿以下的企业为11家。调查对象所属房企分布合理，具有较强代表性，能较为客观的反映房企总体对行业的看法。

图调查对象所属房企构成

1. 2024年央国企相比民企对销售预期更乐观，整体上投资拿地意愿较弱

央国企调查对象对2024年公司的销售额预期相对乐观，民企调查对象认为2024年将继续呈现下行压力。调查对象对2024年企业销售额的预期呈现差异，其中认为会上升、不变和下降的比例约为8:5:7。不同性质的房企趋势明显，超过八成的受访房地产央国企认为2024年销售上升或保持稳定，与此相对，六成以上受访民营房企认为2024年销售额将继续呈现一定下行压力。

图 2024年销售额预期

2024房企拿地意愿仍较弱，央国企拿地意愿预期较好，房地产开发投资额调整态势或延续。对于2024年企业拿地金额变化，五成调研对象认为所属企业拿地意愿会有所降低，三成认为不变，两成认为所增加，预期拿地金额增加的以销售额100-500亿元的区域深耕型房企为主。整体来看，房企2024拿地意愿仍较弱，央国企拿地意愿增加预期高于民企，房地产开发投资额调整态势或延续。

图 2024年拿地力度预期

2.2024年房企期望融资环境改善，银行贷款和债券融资需要更大力度支持

近半数调查对象期望2024年融资环境得到有效改善。半数调查对象认为2024年融资环境将得到有效改善，37%的受访者认为无明显变化，仅有14%的认为或有一定程度的恶化。其中，央国企对2024年融资环境预期相对乐观。持融资环境恶化的受访者主要为规模较小的民营企业，可以看出，中小民营房企融资支持的落实仍需要得到政府及金融机构的更多关注。

图 2024年融资环境预期

银行贷款和国内债券融资仍为2024年需要更大支持的融资渠道。多数调查对象认为2024年需要更大支持融资渠道是银行贷款和国内债券融资。其中，央国企更倾向于加大国内债券融资的支持力度，主要原因是近期银行贷款对央国企已经表现出了很强的倾向性。而八成民企希望改善银行贷款渠道的支持，同时相比央国企，民企表现出对股权融资和海外融资支持的期待，说明民营企业亟需丰富的多元化融资渠道。

图 2024年预期融资渠道

3.支持优质房企并购重组，多渠道加快房企风险出清

支持优质房企并购重组以及企业极力自救是出险企业最主要的处置方式。对于房企风险出清，相比央国企，更多民企调查对象认为优质房企并购重组的方式有效。央国企对各类处置方式参与意愿基本相当，更关注各类处置办法的落地情况。当下市场需要看到对已出险企业的资产处置和重组方案落地，为市场提供可参考的方案，以便加快相关风险资产处置。

图调查对象对出险企业的处置思路

课题组观点

调查结果显示，大多数调查对象对2024融资改善有较强预期，但拿地意愿较弱，房地产市场正处于稳中向好的复苏阶段，需要采取有力措施帮助行业筑底企稳，推动市场平稳健康发展。基于此，课题组建议关注以下要点：

一、优化土拍规则，提升企业拿地意愿。调查显示，对于2024年企业拿地金额变化，五成调研对象认为所属企业拿地意愿会有所降低，表明房企2024拿地意愿较弱。需要进一步优化土拍规则，降低拿低门槛，提高盈利空间，提升企业拿地意愿，防止供给过度收缩，促进市场平稳过渡到新均衡状态。

二、支持民企融资政策措施，关键在落地落实。调查结果显示，央国企相比民营企业对融资等更乐观，金融机构认为最有效的政策是增加“金融机构尽职免责”相关的措施。建议“一视同仁”支持房企融资加快落地落实，金融机构“尽职免责”、“三个不低于”要有切实可操作性的措施，使政策效果尽快显现，防止房地产企业风险蔓延。

三、加大支持行业并购重组，加快房地产企业风险出清。对于企业风险出清，调研对象认为并购重组和自救最为有效。建议加大支持行业并购重组，从融资、税收等方面加大对优质房企支持，鼓励其对出险企业进行市场化并购重组，加快对出险房地产企业的处置。

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