万科业绩下滑，业主担心房子降标，四年后北京万科东庐值得买吗？
光宇吐楼市2023/10/28 16:09 北京市
就目前来看，万科算是相对比较稳健的房企，不过如今的万科也不同于往日，这有行业大环境的影响，当然，也包括万科自身的问题。面对万科业绩不断下滑，甚至像北京这样的城市很多年都没有地可拿，加上前有恒大、碧桂园等的遭遇，也不免让人担心万科的前途。
因为对于这一点，万科的高层早就释放了情况不太妙的信号。2018年的时候，郁亮就已经喊出了“活下去”的口号，要知道当时房地产还正如日中天，很多人还没有意识到房地产的调整。尽管郁亮也不一定真的想到这么严重而且之快。但是还是有警觉性和前瞻性的。
包括今年10月20日，郁亮对市场调整以及万科业绩下行，态度还是非常明确的，有一个客观认识，他说，“我们要尊重常识，回归常态，阵痛之后能有机会。但阵痛比预想中更长、更痛。”
10月27日，万科A发布第三季度报告显示，第三季度实现营收894.2亿元，同比下降31.6%；实现净利润37.5亿元，同比下降22.5%。房地产开发业务结算面积为589.8万平方米，同比下降38.0%，贡献营收733.6亿元，同比下降37.3%。
公开数据显示，7月以来，万科累计业绩增速由正转负，第三季度同比下降32.1%，且明显低于第一、第二季度。
面对这样的数据，或许万科有心理准备，但是外界看到的可能更是一些超出预期的不好。房企业绩下滑，这应该说是再普遍不过的问题了，在房地产市场深度调整的当下，万科也很难独善其身。或许相对还算安全，但其负债依然很高。
客观地说，万科负债率也在逐年下降，这得益于高层对房地产的判断具有前瞻性，及早刹车，认识到了房地产的动能转换。所以，从2018年的顶点84.59%开始逐年下降，但仍然较高。截止到2023年6月30日，万科负债总额1.28万亿。负债超万亿的房企，都相继爆了，目前只剩万科这样为数不多的还在坚挺。
对于公司的发展，万科就像被火烤一样，虽然也有澄清，但是关于万科裁员、降薪的消息却传闻不断。年报显示，截至2022年末，万科的员工数量较2021年同期减员7677人，这并不是万科首次减员。大幅裁员意味着什么大家心里都清楚。
实话实说，万科是早有打算和布局的，比如万科已经做好“赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”的准备，比起其他房企或许会更加有现金流的充裕。
很多年不在北京拿地，土地储备这一块肯定差很多。虽然最近刚刚有一个新的项目入市，仍然难以与头部房企相匹配。但是规模是一把双刃剑，就好像开发商们经常说的一句话，不拿地不行，拿地也不行，什么意思呢？
不拿地说明房地产大环境变了，同时也意味着开发商自身的问题，尤其是像北京这样的一线城市，万科已经有多年没有拿地了。今年8月，万科终于成功拍得邓家窑6004、6005地块，时隔四年多重返北京土地市场，备受业内关注。
大家在为万科欢呼拿地的背后，恰恰是万科的尴尬。以前在北京可谓异常活跃，自2019年4月后，万科在北京住宅市场几乎消失。后来也有报名拿地，但最终不敌对手一无所获。不拿地也让万科在北京市场的规模逐渐缩小，加上重资产运营项目多，再加之持有的重资产运营项目较多，业绩还不断亏损，压力不小。
面对房地产深度调整，万科业绩依然继续下滑，那么即使万科的债务结构再优良，如果经营活动的“造血功能”仍然不见改善，恐怕也难遭更大问题的暴露。希望这样的房企能够好好珍惜现在的机会，不要走向恒大和碧桂园那一步。因为房地产太需要信心了。
但是今日万科已不同于往日，业绩下滑之下，产品质量也难免缩水。各地不断暴露业主维护权益的实践发生。
前不久，万科创始人王石到苏州就被人投诉苏州万科“偷工减料，虚假宣传”。“万科·东方雅苑”的电梯多次泡水，存在安全隐患，新房也有多处渗漏问题。
这些年，万科产品质量确实在下降，万科被投诉的情况很多。随便说几个。
南京西区豪宅项目“万科·翡翠滨江”，因为地下负一层没有厨房、没有卫生间、没有隔墙，装修质量低劣，被业主投诉。“万科·燕语光年”，房屋存在着“楼房外立面空鼓明显”、“新风系统货不对板”、“施工工人维权停工”等严重问题。万科相关负责人当场承认错误，但拒绝整改。
我看态度还是很不错的，可是人家拒绝整改。你说这不是给万科抹黑吗？
回到北京，按理说买房相对应该会更加安全一些，备受瞩目的北京项目万科东庐，我只能说大家不要预期太高，那么可能也就会更平和一些。
10月27日，阔别四年的北京万科，举行了一场名为“明天，我们将住在哪里？”的发布会。这个主题还是挺符合我们的时代需求的。不过，这句话万科已经喊了30年了。
甚至有人质疑，万科多年不在北京开发项目已经不懂市场和购房者了。甚至有自媒体爆料，万科产品及户型设计，让业界大失所望。这个项目位于北京通州永顺镇，你说它近它可不近，你说它远也不算太远，毕竟还在通州。
但万科东庐项目的选址确实有一大硬伤，那就是项目位于航线上，平时有噪音污染，同时可能还会受到旁边垃圾场的污染影响。
万科东庐旁还有一个离地铁相对更近的竞品国誉朝华。其最大楼间距达到了55.4米，最小楼间距为30.4米。而万科东庐的最大和最小楼间都少了15米左右，相差很大。当然，如果你不是太喜欢阳光的话无所谓了。
另外，也有人说在建筑品质上偷工减料的嫌疑，比如万科东庐的车行入口颇显寒酸。项目外立面材质色调单一，缺乏细节感，且体现出一定的廉价感。
我个人认为这算不上偷工减料，如果跟设计一致，尽管可能看起来不是那么高大上，但是也算不上欺骗。所以，这一点还得交给买房者自己去选择。
总之，其他好的就不说了，因为官方都有，我只跟大家提个醒，有一些小的细节问题仍需注意，做到完美谁也不可能，但是用心不用心，购房者一眼就能看得出来。现在正是购房者信心恢复的时候，希望曾经的品质专家都能把产品做好，别让大家为产品的担心阻碍购房者信心恢复。