北京房价地价比翼齐飞 保障房成未来工作重点
第一财经日报2010/12/31 09:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在经历了两次调控的洗礼后，今年北京楼市在年底依然保持旺盛势头。11月30日，在看到北京房价下半年的曲线图以后，华远集团总裁任志强在抛出一句“按不住了吗？”这或许代表了很多的业内人士和购房者的疑虑和心声。
“楼市调控已经有六七年的历史了，有效果，但与公众的预期还有差距。”链家地产的首席分析师张月认为，“通胀环境下，2011年房价上涨依然有动力。明年如果没有后续的政策跟进，房价将会在外围通货膨胀刺激下有所追高；2010年年末房价上升，让消费者对房地产保值的期望升高，可能刺激明年新房价格继续上涨。”
任志强在其博客中对今年的楼市进行盘点时表示：“从价格的调控作用看，效果是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低，却不知道价格与名义价格之间的差别。一是，住房本身的质量在不断提高，不可同日而语了。二是，在成本的推动之下的物价上涨中，CPI与PPI合计约有10%的上涨，而的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降，少涨也是一种下降。”
房价：微笑曲线上涨
根据北京市的房地产交易管理网统计，截至12月27日，北京新房的存量已达107181套，达到今年的点，但是开发商并没有对价格产生担忧，反而高调。从12月新增项目的售价来看，环比11月上涨了5%。同时，12月预售供应均价达到每平方米26599元，环比11月同期上涨了12.6%，成为最近数月的新高。供应价格更是每平方米比10月上涨了近5000元。
据北京中原数据统计，9月29日的后北京取得预售证的项目合计有62个，其中有过2次以上预售证记录的项目为23个。但二次调控后的项目达到16个，占总量的70%以上。除新里苑、京贸国际城等项目价格有明显下调外，大部分价格均平稳甚至上涨。
从年初的楼市火爆到中期的阶段性的恐慌，再到年尾的购房需求爆发，在两次调控之间，北京房价已经划出了一个漂亮的“微笑曲线”。
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成交量：略低于2009年
在房价的持续上涨的同时，2010年年底，北京楼市成交量也出现了一波明显的反弹行情。
北京房地产交易管理网数据显示，11月北京的楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后再次突破万套，环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的纪录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。
“链家地产”首席的分析师张月认为，尽管整个2010年房价仍然以上涨作为收场，但是宏观调控对房价的干预作用还是相当明显：最主要的是房价过快上涨被抑制。2010年年初，房价延续了2009年持续趋势，上涨速度快，市场明显感觉到房价上涨带来的购房压力，促使国家出台了次调控政策。调控政策效果明显，调控后房价下降明显。9月份之后房价虽有上涨，但环比涨幅明显放缓。
土地出让金：全面超越再创新高
随着中服的地块的入市，北京市年土地出让金首次突破了1500亿元大关，根据北京市土地整理储备的统计数据，截至12月30日，北京今年通过招拍挂公开方式出让的经营性用地达270宗，土地成交总额已达1608亿。而2008年北京土地出让金共502.7亿元，2009年928亿元。
截止到12月23日，2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块，其中，经营性用地中的住宅用地成交71块，土地出让金共967.65亿元，以规划建筑面积折算平均楼面价为7368元/平方米。
对比2009年243宗的地块、928亿元的土地出让金收入和2008年148宗地块、502.7亿元的土地出让金收入，今年对于北京土地市场来说，无论是供应量还是出让金收入，无疑都是全面超越的一年。
保障房：未来工作重点
记者从北京市的住房和城乡建设委员会获悉，今年北京市新开工建设各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。其中公开摇号的项目8.5万套，完成全年任务111.8%；定向安置项目14万套，超额完成全年任务。同时，今年北京还竣工各类保障性住房约5万套，超额完成全年4.6万套的任务。
在保障性土地供应方面，2010年10月，北京1250公顷保障性土地供应计划完成，但是随后在11月、12月份入市的居住用地中，超过20%的土地形成了保障性供应。如果再加上未公布的保障性土地，超额供应的现象可能更加明显。
但是，“链家地产”市场研究部认为，2011年北京完成保障性土地供应的难度较大，但如若北京能够在今年的基础上继续保持供应增速，预计未来1~2年内，北京“夹心层”的住房紧张问题有望明显缓解。
