“工程抵账房”“特价房”再现，沈阳楼市降价潮暗涌，开发商正努力一搏
中国房地产报2021/10/18 18:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“十一”后，沈阳楼市看似平静，实则冰封的表面下“降价潮”已暗流涌动，开发商正抢在房地产寒冬到来前奋力一搏。
位于沈北新区的中金时代启城是一个大体量的住宅项目，记者在搜房网查询到，该项目的樾府已经低至8500元／平方米，比两个月前9000元／平方米均价有几百元降幅。一位渠道销售人员告诉记者，实际售价还要比这低，目前通过其他渠道可以买到这个项目的“工程抵账房”，在正常价格基础上还能打9.3折；另外还有一批“特价房”，总房款也远低于之前报价。
一位项目内部人士称，如果是真正的工程抵账房多少会有些限制，比如必须全款才能交易，目前这些所谓的“工程抵账房”只是打着抵账房名义降价卖房罢了，和正常购房并无太大区别，成交签合同都是在售楼处完成，且和正常房源一样可以分期付款。上述人士告诉记者，之所以采用这种隐蔽的降价方式，一是为了应对政府出台的“限跌令”，二是防止老业主维权闹事，程度抵消降价带来的负面效应。
有些项目降价已经不再遮遮掩掩降价，如金地阅风华，9月高层价格还维持在14500元／平方米，10月份仅有10200元／平方米，降幅超过30％以上；同时有些顶层或楼层不好户型甚至每平方米破万跌至9000元／平方米。
搜房网楼盘动态页面截图
降价的还有华润。华润在沈阳是具有代表性的房企，有多达数十个在售项目，遍布沈阳各个区域，其品牌认可度和溢价率均较高。近期，华润个别项目也调低了售价，如位于苏家屯区的华润置地静安府率先开启了降价模式，在9月新加推一栋楼做特价，加推房源总价80万～110万元起。静安府在6月刚刚开盘，当时首开价在13500-14000元／平方米，加推特价房源比开盘时平均便宜了约2500～3000元／平方米。
同时，即将开盘项目也受到很大影响，新项目入市纷纷调整了定价预期。今年“4·30”土拍中，华润以7120元／平方米地价加上260万平方米超大规模配建，拿下创新南路一宗地，被称为该区域“新地王”。有专家测算，该项目楼面价已经达到13000元／平方米，未来房价预计至少在26000元／平方米以上。如今该项目开盘在即，据华润置地项目销售人员告诉记者，目前该项目开盘价定在16500元／平方米起，相比之前预测平均单价每平方米低了近万元。
华润、万科等大开发商调低一些项目价格，也引发了周边区域市场连锁反应。在苏家屯会展板块，随着华润推出“特价”房源之后，周边其他项目也陆续调低了售价。
尽管沈阳部分地区出台了“限跌令”，要求开发商不得私自降价，但市场持续低迷加之在资金、业绩、回款压力下，开发商不得不选择降价。
除了降价外，一些项目为了增加成交，开始加大渠道推广，给中介公司或中介经纪人提升和回扣，以刺激中介带客成交。一位地产经纪人告诉记者，有些项目承诺经纪人只要能达成客户成交，不仅有还有手机等额外奖励，但即便和奖励提升了，对他们来说也很难有实质性改变，原因是目前房子太难卖了。一年前，他卖掉十几套房子不成问题，甚至去年的疫情都没受太大影响；但今年楼市萧条让他陷入了前所未有困境，一个月甚至几个月都很难成交一套房。
记者同时了解到，目前沈阳大量房产中介出现“闭店潮”，关闭门店的不仅只是小中介公司，一些如芒果等大品牌中介也开始有意关闭一些店面。据业内分析人士称，从范围来说，中介行业面临整顿，行业收缩是必然趋势，另外最重要的原因是沈阳楼市下行趋势严重，无论新房、二手房成交量都很低，中介公司无法维持之前利润模式，关店也是为了及时止损。
从沈阳商品房成交数据来看，9月楼市成交进一步大幅下滑，其中商品住宅成交43万平方米，同比降35％，环比降36％。同时住宅供应量也持续减少，9月商品住宅供应仅51万平方米，同比下降70％。
成交量月环比下滑是常见的事，让人担忧的是2021年下半年以来成交量持续下滑，7～9月平均环比降35％。其中8月环比成交降45％，接近“腰斩”。
价格方面，数据上表现还比较坚挺。根据统计，9月沈阳住宅均价为12455元／平方米，同比仍上涨0.3％。
业内人士分析，虽然从数据上看房价未出现明显下跌，但从实际市场情况来看很多项目楼盘均价都出现不同程度下跌，一些位置欠佳项目价格下跌幅度更严重。由于很多项目采取隐形降价或者延迟备案方式规避政府限价，因此统计数据无法完全反映真实楼市行情，同时统计数据也具有一定延迟性，整体均价是否下跌可能要等10月或11月数据才能体现出来。
