房产税改革思路基本明确 拟对部分城市试点征收

作为事关房地产市场的关注却悬而未决的因素，房产税问题随着楼市调控新政策的出台再度升温。

9月30日，财政部和国家税务总局官员首度谈及房产税改革思路，即拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，积累经验后逐步扩大到。至此，房产税将成为税收调控利器的方向与思路已基本明确。

事实上，自今年4月以来，上海、重庆等地试点房产税方案已获审批的消息便不断传出。然而，直至10月7日，上海楼市调控细则出台，房产税也并未随之落地，但细则表明“将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，颇有箭在弦上之意。

“从目前来看，征收房产税的条件已经具备，而房产税也是我国税制改革的应有之义。”上海社会科学院房地产业研究学术部副主任陈则明认为，楼市调控一系列政策出台后，相关部门可能还有伏笔，房产税征收只是时间问题。

或按评估值计征

虽然房产税改革思路已定，但在改革方向及操作手法上目前尚无定论。而就在10月9日晚，SOHO中国董事长潘石屹发表个人微博，称《城镇房地产税暂行条例》修订工作正在紧张进行，并已进入冲刺阶段，这份制定于1986年的国务院规章，将取消城镇住宅的免征优惠待遇，同时对住宅改为按评估值计征，并划定用于自住面积的免征部分，并表示“重大消息，尚待确认”。

此前，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在微博中透露，房产税税率为0.3%～0.4%，随后则表示仅为猜测。

同时，随着上海楼市调控细则的发布，版本的“上海房产税细则”也广为流传。其中，流传最广的版本称“房产税征收触发点将以210平方米为界。对已有住房，在不再购新房的情况下，不征收房产税。如果购新房，政府就会盘查以家庭为单位的居住面积是否超出210平方米。超出部分加上新买的面积，将征收5%的高额房产税。”而另一版本则为“以人均居住面积70平方米作为起征点”，其他内容则大同小异。

其实，早在7月，财政部税政司副司长尹伯钦就表示，加快推进房产税改革，可考虑差别税率，由按原值征收改为按评估值征收。

虽然目前还没有关于差别税率如何设定的进一步消息，但业内人士认为，房产税税率将会根据物业类型而定，比如别墅等高档住宅，将会被定在较高税率。

而由按原值征收改为按评估值征收，关键在于评税技术要跟上。为此，去年7月份，财政部和国家税务总局下发了《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，将房地产税“空转”7年的重要成果———房地产评税技术推广到二手房交易环节。

据悉，房地产评税技术主要采用市场法。所谓市场法，是指通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值的方法。

就目前情况来看，计算房产税应纳税额时，采用的是房地产的原值，税额不能充分体现房价的波动。而按照评估值征税，房价上涨，则房产税税额增加；房价下降，房产税税额相应减少。业内人士认为，这样一来，将能更有效地起到调控作用。

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任重道远防转嫁

房产税一旦征收，是否会导致房价下跌，们意见不一，但他们普遍认为房产税对于我国的税制建设具有重要意义，可谓任重而道远。正如房地产研究所所长刘洪玉所说：“房产税改革是一项长期的制度建设。”因之影响重大，拥有多套住房的者是否会将税负转嫁给买家，便成为不少人的忧虑。毕竟一种税收政策能够发挥多大的作用，关键取决于税负的最终承担者是谁。

有分析人士称，近几年我国房地产调控中也曾动用税收工具，比如提高二手房转售环节的营业税、契税、所得税等，但在买方市场中，卖方往往更加强势，很容易将多出来的税收转嫁到买家头上。而在房价持续上涨的市场环境中，买方往往不得不接受这种条件。其结果是，提高卖方税负的调控手段往往最终推高了房价，而非抑制房价。

那么，未来将推出的房产税又会怎样呢？

“交易环节的税收是一次性征收，更容易被转嫁，而作为持有环节的房产税，则是持续征收的（一般一年征一次），因此能否在交易的时候被卖方将累计的税负一次性转嫁，并不那么便利，关键要看交易时的市场环境。”杨红旭认为，长期来看，房地产税制得到改善后，不仅有利于引导地方政府合理管理土地财政，也能在一定程度上让楼市投机需求降温，促进房价稳定。就目前来说，如何改善市场环境、规范交易秩序，更好地减少税收转嫁，是需要仔细思量的一个重要问题。

“房产税征收要考虑各种可能性，做好充足的准备工作。”住房和城乡建设部政策研究住宅处处长文林峰表示，税收政策牵一发而动全身，所以“务必要权衡利弊，谨慎决策”。