【楼盘测评】樾长安的“七十二变”
中国房评报道2019/09/12 10:26
房小评 中国房评报道 今天
8月北京新房市场急速降温，成交面积环比几近腰斩，新房成交均价和二手房成交均价出现不同程度下滑，这让本就销售缓慢的商办项目“难上加难”。“3.26”新政后，新建商办项目既要满足产品单套使用面积500平米以上，又不能办理商业按揭贷款。不少拥有此类项目的房企已在产品上另辟蹊径，寻求出路。首开与北京城建合作的樾长安项目便是其中之一。
在《【楼盘测评】樾长安：盘活地下空间，货值多出10个亿》中，我们看到接盘樾长安的首开，正在通过创新产品设计绕开政策红线，打造兼顾居住功能的工作室、企业会所等产品。近几年“房住不炒”的政策调控，让房子都已回归使用本质。樾长安集居住、办公、招待多重功能于一体的5000万级商办产品，此时推出，市场是否会买账？变身高定工作室为吸引文创公司关注，樾长安“霓裳”样板间变身高定服装设计师工作室。为此，首开聘请专门从事奢华商务酒店、度假酒店、Spa、高档会所室内设计的Interscape（万景百年），斥资重金打造。
樾长安“霓裳”样板间的大堂被打造成设计师个人作品展示区，首层具有客厅、西餐、中餐、设计室等功能。首层与地下一层中央区域的连续挑空将南向采光直接送入地下空间。地下一层设计为私人会客场所，配有独立茶室和开放会客厅。
地下二层打造成party聚会和T台走秀的路演场地，配有无边际泳池，尽显奢华。地上二层作为设计师的卧房套间，实现居住功能。然而文创公司选择办公地，看重的既不是奢华的功能，也不是居住，而是更具商务便利的配套。
与国贸区域类似的办公产品郎园Vintage相比，樾长安所处的朝阳管庄塔营板块，虽然交通相对便利，但商务氛围和配套差距巨大，而这种差距直接体现在租金价格上。郎园Vintage处于CBD国贸和大望路两大商圈之中，周边两公里内国贸商城、世茂大厦、万达广场、SKP等商业办公地标聚集，加上周边电视、影视媒体云集，多家投资机构在此驻扎，让这里成为知名文创公司的办公地。同时，郎园Vintage园区商务配套服务完善，大到路演活动场地，小到咖啡餐吧，一应俱全。从600到1800平米不等的空间，提供大平层、跃层、独栋办公多种选择，空间相比周边写字楼更加灵活。据中介信息，郎园Vintage现有出租办公面积租金多在9元／天／平米，1100平米的独栋办公月租金在30万元左右，这样的租金水平已经不亚于同区域5A级写字楼。从郎园Vintage沿长安街向东13公里，便是朝阳管庄塔营。塔营一直以回迁房和商品房住宅开发为主，周边多为幼儿园、学校、医院、超市等生活居住配套，并没有成规模的办公区，也缺乏成熟的商务配套。同在塔营，距离樾长安仅1公里的北京塞隆文化创意园，租金只有3.5元／天／平米，1000平米的独栋办公月租金在10万元左右，租金只有郎园Vintage的1/3。如果把郎园Vintage比作园区，那么樾长安更像是个小区。而在“天煜”样板间，随着更多居住元素的引入，功能定位更加贴近企业会所。变身企业会所为打造樾长安企业会所型样板间“天煜”，首开聘请DCDA戴维国际设计创始人David出任设计师，同样重金级打造的样板间，兼顾奢华与生活。
“天煜”首层的接待客厅与餐厅，为来宾等候提供了舒适的空间。二层巨大的中央客厅上方天窗让光充满整个房间，空间感极佳。北侧的超大书房被打造成房屋主人的收藏间，南侧的卧室套房设计具备居家生活的便利。
地下一二层依照会所功能需求，打造了能同时容纳16人聚餐的西餐厅，和能容纳更多人的船体甲板样式的双层酒吧，台球、德州扑克、轮盘等娱乐设备配置齐全。
重金打造的样板间对于提升客户购买意愿有帮助，但从客户购买会所产品的需求来看，要保证的是私密性，而并非炫酷的室内空间。樾长安主力户型“别墅卡拼”归根结底还是双拼别墅。而且，小院院墙不是实体墙，只能用绿篱区隔。与其楼王独栋产品相比，私密性差异显而易见。同时，樾长安地块中还有畅悦园共有产权房，4栋14-16层的高层就位于项目北侧，高层的南窗可以俯瞰小区。这是樾长安做会所产品的硬伤。
除去对私密性的要求，周边环境与景观也是客户购买会所产品时关注的焦点。比如可以俯瞰朝阳公园的骏豪中央公园广场、缦合·北京；独享农展馆湖面风光的北京壹号院；拥有望京城市观景平台的绿地中心；处于低密度别墅区的懋源·璟玺、世茂·西山龙胤等，都拥有打造会所产品的潜质。而樾长安所处的管庄塔营区域是传统的居住区，项目东侧和北侧被远洋一方、管庄新村的住宅区环绕，南侧还有两条铁路线。周边环境也成了樾长安会所产品的减分项。
樾长安在产品创新上所做的努力是积极的，但方向未必是正确的。“办公和住宅的核心诉求本就不同，项目在产品定位时终会有一个方向占主导”，一位商办项目的营销负责人表示，当下市场客户的需求非常直接，无论是公寓、工作室还是会所，功能定位与客群需求更要直接匹配。不可否认，樾长安商务会所样板间“天煜”和服装高定工作室样板间“霓裳”能带来足够惊艳的视觉冲击，但项目的成功与否，仍要经过市场的最终检验。毕竟当下，5000万元的商办置业，已不是产品或配套的单项考量，更是项目运营的综合考验。
据悉，樾长安未来售价预计在5万元／平米左右，这个价格已经接近周边远洋一方等社区二手商品房的售价。可当下市场，商办公寓产品的销售价格往往只有住宅价格的一半。显然拿地时，政策房部分楼面价就超过售价的樾长安，在价格上没有那么充足的下探空间。而尚未取证的樾长安在样板间打造上已经投入重金。不降价，产品销售周期会变长，资金使用成本会侵噬利润。降价，摊薄的利润，加上前期打造产品的重金花费，不免出现“不挣钱”的情况。而当下市场，即使降价，此类5000万元／套的商办产品也未必能换来销量的上升。在商办产品限贷的当下，更要精准匹配客户需求，否则纵使产品可以72变，也很难破题商办市场困局。（本文图片源自网络）