中国楼市与日本楼市相似?疯涨投机是否导致崩盘?
房天下综合整理2010/04/01 11:37
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在今年的“两会”上，国务院总理温家宝提出要“抑制部分城市房价过快上涨”的余音犹在，但是，许多城市的房价却逆势上扬，不仅北京、上海等一线城市房价持续上涨，南京等二线城市的房价也水涨船高。在房价上扬的背后，让人看到大量温州客的身影，这几天就有报道说，在经历一轮全线后，温州团一天一口气在南京花了1亿元，买了近百套房，南京的普通买房人不得不感叹：“越贵越有人炒，楼市到底怎么了？”
与此同时，一份“中国房地产崩盘时间表”最近开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。
在国家对楼市进行调控的大背景下，是什么在支撑着团的信念？房价如此的上涨会有什么隐患吗？中国楼市会不会重蹈日本楼市的覆辙？我们请两位资深对这些问题进行解读。
访谈嘉宾
汤 敏 中国发展研究基金会副秘书长
曹建海 社科院工业经济所研究员
楼市调控缺乏明确目标
NBD：日前网上疯传中国楼市将重蹈日本楼市覆辙全面崩盘，这种众人参与的讨论说明了什么？
曹建海：近些年来，中国房价的涨势与1985年~1992年间日本的房价涨势相似，所以，大家就套用日本的崩盘模式看待中国。实际上是大家对房地产崩盘的一种愿望。因为现在的房地产，绝大部分是既得利益在操纵、获益，所以很多人希望它崩盘。
汤敏：这种热议从另一个方面说明我国对房地产的调控缺乏一个明确的目标。调控目标到底是什么？是保证人人有住房，还是人人有房住？是保证结婚前都能买到房，还是40岁以后都买房？目标很不清楚。当前对房地产调控，没有把主要的注意力放在宏观的价格水平上，而是把重点放在具体的微观层面上，各种措施五花八门，但是效果不佳。总体上来说，近年来对房地产的调控并不成功。
NBD：中国楼市会不会崩盘？
汤敏：我认为中国楼市与日本楼市没有可比性。一是从币值的幅度看，当时的日元100%，而目前我国人民币远远没有达到这个幅度；二是从房地产融资的角度看，日本银行给房地产业的抵押贷款金额占银行总资产的20%多，而中国目前的银行这个占比较低，另外，日本当时除了银行给房地产抵押贷款之外，还有一大批没有受到的住房贷款公司也给房地产商做抵押贷款，这部分抵押贷款问题最严重；三是当时的日本银行货币政策十分宽松，时间延长了很多年，而中国目前只是在金融危机的一段时间内采取了适度宽松的货币政策。我们也看到，央行紧接着就收紧货币了。所以，我认为，拿中国现在的情况与日本当时的情况简单地类比会误导别人。
曹建海：我认为不好确定。中国已经吸取了日本的教训，目前晒出来的崩盘表会让政府更加警觉，但是，如果泡沫继续下去，崩盘是必然的，而且一旦中国楼市崩盘会比日本楼市崩盘毁灭程度更大，也会是一个全新的楼市崩盘案例。
没有什么泡沫是不破的
NBD：现在大家都在讨论楼市崩盘，什么是楼市崩溃？可能很多人并不清楚。
曹建海：所谓的楼市崩盘，根本标志是房价出现突然的整体，成交量很低。迪拜楼市50%就是典型的例子。中国一旦发生房价，肯定不是一个城市的问题，而是，或者是各个城市轮番地传染的过程。另一个特征是介入房地产的企业出现巨额财富损失，乃至破产；炒楼客也会出现大规模亏损的现象；而银行也会出现巨量的不良资产，而且这个不良资产将远远超过银行的资本金，甚至不排除银行破产。这些就是楼市崩盘的基本特征。
NBD：中国房地产业离崩溃还有多大距离？理由是什么？
曹建海：从目前的情况看，中国房地产离崩盘越来越近了。
因为泡沫没有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盘。相对于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比较，说明目前的中国楼市是个100%的投机市场，也可看成是通过银行信贷投机的市场。房价只涨不跌，证明银行的信贷还在继续加大投入，出台的控制货币流量政策作用甚微。近期人民币币值预期上涨，加大了高房价的猛烈上蹿。
汤敏：长期以来，尽管房价是经济中最重要的价格之一，但由于它并不属于消费类，所以不在CPI的统计范围内，没有反映在通货膨胀之中。在价格指数中，仅包括了租金的变化。而在房地产泡沫形成的时候，很可能出现房价飙升，租金反而回落的现象。宏观部门对房价监视不够，研究不够，只有当房地产出现大问题了才采取措施，这时往往已经积重难返，那只有崩盘一条路了。
这一轮疯涨是投机促成
NBD：最近有报道称，温州团一天一口气在南京花了1亿元，买了近百套房。本一轮的房价大涨是市场的自主发展趋势，还是团等投机行为造成的？
曹建海：我看是投机造成的。如此高的房价，市场自主发展已经被排挤在外。目前，所谓的自住买房的成本要高出租房成本数倍，所以，自住买房也带有很强的投机性。
NBD：最近有报道称，67家上市房企去年举债5100亿，而利润才区区几百亿，促成地价、房价疯涨的资金主要是哪些？
曹建海：首先是信贷资金。信贷资金背后的宽松政策实质是对房地产投机的放纵。地方政府、炒楼机构、炒楼人和银行都是投机的受益者。近年来，房贷一直被我国银行界视为贷款项目，各大银行为了争夺此项业务不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。两项相加达19696亿元，约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。如果加上与地价有关的资产抵押部分，目前银行房地产贷款依赖水平在50%左右，部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加。
与房地产危机并存的，是各个地方政府的债务危机。预计到2010年底，各地方政府将对银行体系整体负债13万亿。这是一个可怕的债务，政府债务处理不当也会引爆金融危机的。
NBD：大量非房地产企业介入房地产，是不是也加剧了楼市的泡沫？
曹建海：房地产市场的热度反映在土地市场上，是房企拿地的热情不断高涨，“”频现，泡沫在加大。在各地土地拍卖中的举牌者，几乎都是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、纺织企业、制药企业等非房地产企业高价拿地，这些企业大举进入房地产市场，表明大量实体经济企业为寻求利润开始投向利润高、技术门槛低的房地产“赌博”市场，这如何能提高我国企业自主创新能力和国际竞争力呢？
NBD：地方政府热衷房地产拉动GDP，其中有没有投机成分？
曹建海：地方政府热衷以房地产作为拉动GDP的主要手段，低价拿地，高价卖出，可以动用国家财政资金作为融资平台，提供资金，向农民征地用于一级开发，也是典型的投机；加上开发商加价；炒楼人层层加价，这三个环节就导致房价。
应设房价容忍指标
NBD：如何从宏观上调控房价与地方政府的关系？
汤敏：今后房地产调控应该是以宏观层面为主，微观调控为辅的措施，主要是货币与财政政策有关的一些措施。当城市基本房价指数高于社会容忍度指标时，与对付通胀一样，可以采取减少货币发行量、提高房贷利率、减少房贷额度、减少财政对购买基本住房的税收优惠与补贴、增加土地供给等措施。
由于房地产在地区之间不可移动的特点，就应该采取性的财政与货币的调控措施，像对付通胀一样，各个城市政府要守土有责。某个地区房价增长超过了社会容忍度指标，就应采取措施压房价。只有建立了各级政府对基本房价有了可测量、可报告、可检验的问责制时，地方政府才不会对房价推波助澜。
对房价宏观层面的调控不应该是单向的，既要反房地产的通胀，也要限制通缩，应该同时设计一个房价容忍指标下限。当年度房价下降过快并低于下限时，宏观调控措施就应该出台。鉴于当前房地产价格偏高，开始时，下限指标可以定得低一些，不要低于买房首付的比例，即不低于20%。否则，就可能出现房屋价值低于贷款的总额，如果产生了负资产，者就会抛房，从而引起房地产崩盘。
NBD：有报道说可能出台楼市调控新政策，新政策应该以商品房为主还是以政策性住房为主？
曹建海：我认为新政策应该以政策性住房为主。应该明文规定，今后的房地产项目中，经济适用房比例是多少？廉租房比例是多少？限价房比例是多少？只有分清建设比例，政策性住房才能步入正轨。
结束语：一份“中国房地产崩盘时间表”引起广泛热议，这并不表明中国房地产会大崩盘，但是，中国楼市不会整体崩盘，并不等于区域市场的泡沫不会破裂，更不意味着中国楼市就是安全的。上世纪90年代，北海、海南等地的楼市泡沫就破灭过一回。如果今天我们对那些房价过快上涨的城市不够重视，不排除会重蹈海南覆辙。即便是区域市场崩盘，也会给中国楼市带来创伤。从这个角度而言，我们不可把“房地产崩盘说”当笑谈，而是要当成警钟。在调控楼市的现有基础上，强化楼市风险意识，不断提高调控效率，并加大调控力度，早日挤出泡沫，才能避免大崩盘。
眼中的"房地产崩盘论"：不是预言是警示
“中国楼市会重蹈日本房地产崩盘的覆辙吗？”
(来源：新华网 记者罗宇凡) 日前，一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年至2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在2011年崩盘。对此，多位研究房地产业的表示，目前中国的房地产市场与20年前日本的具体情况有较大的区别，崩盘之说言过其实。不过这些同时表示，随着房价的大幅飙升，房地产市场潜在的风险也需要引起足够的重视。
过程相似背景不同
“经济高速增长之后导致本币，货币之后，资金流向股市楼市，拉升资产价格。从整个的拉升过程上讲，目前中国的房地产市场与当年的日本有相似性。”上海地产研究杨红旭在接受新华社记者采访时表示。
“不过，虽然过程上有相似点，但从两个国家当时的发展阶段和发展背景来看，中日仍存在着许多不同的特点。”杨红旭说。
杨红旭分析认为，二战之后，日本经济逐渐走向复苏，上世纪60年代其房地产市场就已经开始快速上涨，迎来了轮繁荣期。到了80年代中期，日本的房地产市场已经经历了两轮繁荣期，长时间的发展使其市场化的程度已经十分充分。相比之下，中国的房地产业从1998年才开始进行大规模的市场化改革，从整体上讲市场化程度依然很低，目前仍处于市场化发展的初级阶段。
从房地产市场的需求结构看，目前中国房地产市场上虽然存在和投机性因素，但在这一轮楼市的繁荣当中，自住性需求的比例仍要远远高于上世纪八九十年代的日本。“毕竟，中国还处于城市化的初期，大量的自住需求对房地产市场能够起到强有力的支撑。”
除此之外，杨红旭还表示，从简单的数据对比来看，1985年在广场协议签订后，日元的幅度极大。而中国在2005年的人民币幅度仅在3%左右，目前的幅度依然不能和当时的日本同日而语。因此，“抽象的对比并不准确，中国房地产市场虽然面临着调整的压力，但在短期内还不大可能出现崩盘的情况。”杨红旭表示。
表现相似原因不同
伴随着快速上涨的房价，对中国房地产市场是否会崩盘的忧虑并不是首次出现。同在亚太地区，经济发展模式又比较近似的日本、香港等国家和地区都曾经出现过房地产市场泡沫破灭，地产崩盘的先例，让人们对中国的房地产市场始终都怀有同样的担心。
“从国际上看，房地产市场上由投机泡沫最终所引发的崩盘有很多先例，具体表现也很相似。不过并不能因此反推出中国目前就面临着楼市即将崩盘的结论。”房地产研究所所长陈国强说。
在陈国强看来，日本房地产市场的崩盘首先是整体经济运行出现了重大问题，最终各种矛盾通过房地产市场集中爆发。
“在1991年日本楼市崩盘前，1990年日本的股市首先出现了大幅度的下跌。从因果关系上讲，日本的楼市是不堪忍受整体经济发展之重而出现的崩盘，与金融体系的风险积累和资本市场的泡沫堆积有着极其密切的关系，这与中国房地产市场面临的问题有根本的不同。”陈国强表示，改革开放三十年来，中国经济的整体发展仍处于比较健康的状态，尤其是金融体系和资本市场目前并没有出现巨大的风险和泡沫，这使得房地产市场的问题具有相对的独立性。
值得重视的警示
“房地产崩盘时间表”虽然被认为“戏谑”的味道重于“预测”的味道，但值得注意的是，不少普通网民却对楼市崩盘持有一种乐观其成的态度。
浩华置业有限公司董事长张建新表示，普通人对崩盘的“期待”，反映出更多的是一种社会心理，传达了人们对房价过快上涨的不满。
2007年以来，中国房价的快速上涨已经引发了社会各方的强烈关注。在中国房地产市场的高速发展过程中，热钱的涌入，、投机性购房的不断增加，“”的频频出现，房价的高速上涨……种种问题已经开始影响到市场的健康发展，并开始逐渐吹大房地产市场的泡沫。
“这份时间表的出现应该给中国的房地产市场一个警示。我们必须重视潜在的市场风险。”陈国强说，“很多人以为，楼市崩盘就意味着房价下跌；潮水退去，人们就能在沙滩上捡拾美丽的贝壳。其实完全不是这样，房地产市场一旦崩溃，不仅会让者的资产缩水，更会让普通人面临就业和收入危机。”
杨红旭表示，网上流传的“房地产崩盘时间表”，与其说是一种预言，不如说是一种警示，在目前中国房价高速上涨的情况下，楼市的泡沫和潜在的金融风险如果不能很好化解，最终受到影响的将不仅是房地产市场，还有整个中国经济的健康发展。
