多份提案议案建言改革或取消房地产预售制
产业网综合整理2010/03/10 09:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
由于侵害购房者权益、增加银行和购房人风险、纵容开发商等“多宗罪”,商品房预售制度自推行以来就为人诟病。温家宝总理在两会上所作的政府工作报告中明确提出,要“完善商品房预售制度”,使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点。
——代表委员要求改革甚至取消商品房预售制度
代表、台盟陕西省委主委马克宁建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。马克宁说，随着房地产市场的发展壮大，商品房预售制度的弊端日渐显现。近年来，要求取消商品房预售的呼声日益高涨。
马克宁认为，目前取消商品房预销售制度已具备了条件。房地产市场业已成熟，房地产业完成了原始积累，按照市场规律，房地产业应当优胜劣汰，不具备房地产开发能力的企业被淘汰出市场，实现房地产企业良性竞争。金融体系改革和金融制度创新为房地产企业提供了多元化的融资方式，房地产业可以通过多种渠道融资，并承担相应风险。据中国新闻网
民革的提案认为,住房预售制度本来是一种利于房地产市场健康稳定的融资制度,但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来,房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植,使得中国住房预售不仅不利于房地产市场,也制造了市场及银行风险。
代表、台盟陕西省委主委马克宁建议取消预售卖现房。他认为预售制有三大弊端:首先是买房人只见图纸不见实物,导致房屋面积缩水、房屋质量缺陷等问题层出不穷;严重诱发开发商延期交房、抵押房再预售,甚至出现“携款潜逃”等违法行为,已经影响社会稳定。其次,商品房预售制也是房价升高的推手之一。开发商提前收回大部分乃至全部成本后,就通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,致使国家房地产业宏观调控政策受阻。第三,预售制降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了房地产市场,银行和购房人被动地成为风险的牺牲品。
相关阅读：
——当前取消商品房预售制度时机不成熟
尽管部分代表委员建议取消商品房预售制度,但认为,当前取消商品房预售制度的时机尚不成熟。
商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。1994年,当时的建设部出台《中华人民共和国城市房地产管理办法》,建立商品房预售许可制度,旨在解决我国住房制度改革初期房地产开发企业资金不足、商品房供应不足的问题。2001年,建设部又发布了《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉》的决定,进一步明确了商品房预售制度的相应细则。商品房预售逐渐规范,成为多数城市的主要销售形式。
房地产研究主任董藩认为,现行的商品房预售模式确实存在很多弊端,市场的发展方向必然是走向更加公平完善的现房销售。但是处于城市化进程中的我国房地产市场在相当长时期内整体仍将处于供不应求的阶段,取消预售制度势必提高开发资金门槛,多数中小开发企业将遭淘汰,导致短期内房地产供应量的大大减少甚至出现真空期,供求失衡加剧房价上涨。同时,开发商的资金链大幅收紧后,资金周转速度的减慢必然影响到房地产的开发规模,不利于房地产开发的回升。无论从宏观经济形势,还是从房地产市场本身的发展来看,取消商品房预售制度时机未到。
——应加强信息披露并引入第三方完善预售制度
上不少国家存在房屋预售制度,但各国房地产市场发展状况和信用水平、法律环境不同,房屋预售制度的具体内容存在很大差异,政府参与房屋预售管理程度也有很大不同。我国应通过加强信息披露并实行第三方资金完善商品房预售制度。
首先,加强市场监测,完善信息披露制度,逐步探索构建开发商信息披露制度。商品房预售制因其非即时交割的交易方式、履约期限长以及标的物本身的特性等,使得交易中信息不对称及其带来的交易风险客观存在,一旦,往往很容易被开发商“钻空子”,这也是当前预售制度各种弊端产生的根本原因。因此,需要从法律和制度规范上保护处于信息劣势的购房者的合法利益和知情权。有建议借鉴证券市场上市公司的信息披露制度,建立类似的开发商预售信息披露制度,对房屋的规划、房屋质量、面积、装修、配套设施等基本信息,以及取得预售证的商品房上市交易量、交易金额、开发商自留量等,在各地房地产信息官方网站进行详细公布,接受公众监督。同时,将信息披露的情况纳入开发商诚信档案,对于违反规定的开发商,还应有相应的惩戒措施。以此增强市场供应信息透明度,帮助购房者对房屋价值做出理性判断,使市场形成稳定合理的房价预期,促进房地产市场的平稳发展。
其次,针对开发商滥用预售款、购房者资金安全存在较大隐患的现象,建立预售资金第三方托管和相结合的制度,切实保障资金的安全性和有效使用。我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖建议,在预售资金中引入担保公司作为主体,开发商在银行开立预售资金专用账户后,与托管银行、担保公司签订预售资金三方协议,并委托担保公司向购房者出具预收款将按规定用于预售商品房建设的担保书,由担保公司依法承担资金安全的全部法律责任,在各项手续健全的情况下,购房者再将预售资金存入该账户。以此防止开发商随意挪用预售资金,以及通过假按揭骗贷等违法行为。(新华网 作者：万利)
相关阅读：
商品房预售制站在存废十字路口 取消商品房预售能否降房价？
如一石击水，南宁将试点取消商品房预售制度的消息，引发了舆论的普遍关注。人们据此认为，商品房预售制度将就此走向终结。但时隔一周后，1月30日、31日相继有媒体报道说，住房和城乡建设部否认要取消商品房预售制度。
今天，记者从住房和城乡建设部一位相关负责人处了解到，目前在南宁试点取消商品房预售制度，就是要看看取消这项被公众批评的制度，会给房地产开发建设带来什么样的影响。
虽然现在判定这项制度将被取消为时尚早，但无论如何商品房预售制度已经站在了存废的十字路口。
商品房预售制度有哪些问题
与北京、上海、广州、深圳这些一线城市相比，南宁在房地产方面并没有多少吸引眼球的新闻。但在1月23日之后，这里却一下成为关注的焦点。
在1月23日召开的广西壮族自治区住房和城乡建设工作会议上，广西住房和城乡建设厅党组书记宋继东在工作报告中提出，将在今年选择南宁作为取消商品房预售制度的试点。
关于这个试点，广西住房和城乡建设厅并没有进一步解释。但这条消息却迅速成为热点，有些媒体据此作出了商品房预售制度将在取消的判断。
广西住房和城乡建设厅室的一位工作人员告诉记者，他们接到了住房和城乡建设部的通知，要求进行试点工作，现正与南宁市进行相关工作的对接。
“目前还没有确定别的地方进行这样的试点。”住房和城乡建设部的一位相关负责人告诉记者，商品房预售制度运行十几年来确实存在一些问题，以致公众认为开发商是钻制度的空子，空手套白狼。
这位负责人表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确定的一项制度，运行到目前这个阶段，想在一个地方做一些检验，试点取消预售制度，看看对房地产市场会带来什么影响。如果取消了这项制度，房地产开发建设就难以进行，那么说明这项制度还没有到取消的合适时机；如果取消对房地产开发建设没什么影响，那就应该考虑这项制度是否有必要继续存在。
在这位负责人看来，商品房预售制度与当前公众反应强烈的高房价并没有直接关系，但开发商还没有建好房子就开始卖，确实让公众觉得不舒服。
商品房预售制度始于1994年，当年出台的《城市房地产管理法》第44条、45条出现了“商品房预售”的字眼。
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，新的住房制度正在酝酿形成，发展商品房市场是基本的思路。
“这个时期国家对商品房市场还没有经验，开发商一哄而上，但资金不足，实行预售制度就是为了解决房地产开发建设的资金难题。”商法研究所所长刘俊海说。
由于这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，使得开发商的资金能够迅速回笼。这项制度很快就成为各地商品房销售的主要方式。
但这项制度导致的问题也逐渐显现。
从商品交易方式上看，房屋未建成就销售，购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解，即使交房时有问题多数也只能被迫接受；从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题，楼盘就可能烂尾，但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供，开发商的风险转移给了购房人。
由于资金已经通过预售回笼，开发商没有了销售、资金的压力，囤房成为可能。
有人曾总结了商品房预售的若干宗罪，认为这项制度对消费者不公平，也造成了房地产市场的泡沫。
“在我们接手的商品房纠纷案件中，几乎纠纷都是因为商品房预售制。”北京市京华律师事务所律师徐斌告诉记者。
在徐斌看来，商品房预售制度导致购房人看不到房子就交钱，一旦房子出现问题，往往又没有足够的惩罚开发商的措施。
“上海倒楼事件就是一个典型的例子，消费者已经买了房子，但这个房子没有建成就倒了，购房人该怎么办？”徐斌说，在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施不够，往往会因为预售制度出现一些奇怪的案件。原本30万元的房子建成后很可能价格已涨到了80万元，这个时候有些开发商就会违约不卖给原来的购房人，打官司只能获得两倍的赔偿，开发商依然获利。
相关阅读：
完善能否堵住预售制度漏洞
商品房预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险，同时，这项制度也对银行的信贷造成了不小的冲击。
2005年，人民银行发布报告，称“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”，建议取消商品房预售制度。
面对央行的建议，原建设部新闻发言人作出了不能取消的回应。
在房价不断上涨的过程中，商品房预售制度的欠缺日益引人关注。在每年的两会上，都会有取消这项制度的提案或建议。
“如果取消预售制，房价会。”房地产研究主任董藩告诉记者，如果南宁市取消这项制度，南宁人买房会受影响。因为没有了这项制度，开发商会因为资金的问题退出南宁的房地产市场，没有了供应，价格会大涨。
在董藩看来，预售制度存在的基础是供应短缺，老百姓担心买不到房子才愿意提前交钱。预售放大了的规模，极大促进了住房的供应。由于资金很快回笼，开发商可以用1亿元资金去做五六亿元的项目，如果取消这项制度，1亿元资金只能做1亿元的事，那么开发商就没有那么多的钱去建那么多的房子，这对住房的供应是很大的打击。
“只有房地产市场真正稳定下来，才能实现现房销售。”董藩说，目前住房的供应依然短缺，如果取消预售制度，房价可能上涨幅度更大。
在董藩看来，预售制度本身并不是罪恶，关键在于政府部门要承担起责任，制定，完善惩罚措施。
持有类似观点的还有我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖。他认为，当前国家还处在需要扩大房地产供应的阶段，而扩大开工、扩大供应又是我国现阶段经济发展的需要，当前还不宜完全取消预售制度。
胡景晖告诉记者，欧美国家房地产市场已经比较稳定，每年新增需求很少，所以不需要实行预售制度来促进开发建设，只用现房销售的方式就能解决住房问题。
“预售制度现有的问题能不能在这个制度内部解决？”胡景晖说，预售制度造成的法律风险等问题可以通过加强相关配套制度的建设来解决，取消预售制度恐怕也很难完全消除现有的问题。
预售制度并非我国独有，在西方国家中，也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是，在国外，预售制度都伴随着严格的措施。
“在国外，预售制实行第三方。”胡景晖说，预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。
但是在我国，预售制度规定将资金一次性全部交给开发商。
徐斌认为，由于目前与预售制度配套的法律法规缺失，坚持预售制度弊大于利。
“地方政府为什么这么热衷于房地产开发建设？因为卖地就能赚钱，不断拆迁不断卖地，土地财政带来了巨大的。”徐斌说，在这样的利益驱动下，政府并没有太多兴趣去完善对房地产的体系，这也是与预售制度相关的配套法律法规缺失的重要原因。
徐斌认为，在这样的情况下，还是应该先取消预售制度，等到相关配套法律法规完善了之后再考虑实行预售制度。
相关阅读：
