供销两旺:武汉楼市年末掀起小高潮
中指研究院2018/12/22 14:54
2018年7月，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。新阶段的房地产市场迎来了新的机遇和挑战，不同城市的表现可谓冰火两重天。作为二线热点城市，武汉在年末迎来了一波供销两旺的小高潮。
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政策综述：监管细化、力求市场平稳因城施策背景下，继刚需优先选房等特色政策后，武汉仍在继续细化各项监管措施，保证市场稳定健康发展。
?武汉异地公积金贷款范围扩大至 须武汉户籍
11月30日，武汉发布《武汉住房公积金异地个人住房贷款实施细则（试行）》。此次细则对住房公积金异地个人住房贷款业务进行了三个方面的规范和调整：扩大了住房公积金异地贷款受理范围。凡具有武汉市户籍，在武汉市行政区域外正常缴存住房公积金的单位缴存职工，在武汉市购买普通自住住房时，均可向武汉住房公积金管理中心申请办理异地个人住房公积金贷款。公积金异地贷款范围不再限于省内城市及长江中游城市群省会城市的缴存公积金职工。
?武汉实行实名购买商品房不得重复申请购房合同备案更名
12月10日，武汉市房管局发布《关于进一步加强新建商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》，实行实名购买商品房，要求房地产开发企业应公开接受意向购房人实名购房登记，确保售房、签约、备案等环节购房主体一致。开发企业应在销售后5个工作日内通过“武汉市商品房买卖合同网上签约和备案系统”将意向购房人清册报房管部门，完成房屋预签约信息锁定。关于备案异动管理方面，《通知》强调同一套房屋，当事人不得重复申请更名，且购房人应符合武汉市住房限购政策；已办理不动产首次登记或房屋所有权初始登记、预告登记或被（预）查封的房屋，房管部门不予受理。自2019年1月1日起施行，有效期三年。
?武汉发布规范全装修住宅管理新政意见稿
12月13日，武汉市房管局公布了《市房管局、市城建委、市工商局关于规范全装修商品住宅管理工作的通知》征求意见。旨在进一步规范全装修商品住宅设计施工、质量监督和销售管理工作，提升住宅整体品质，保护购房人合法权益。要求样板间之少保留到交房之后两个月。买卖合同中应列明所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容，相关装修价格计价方式、装修方案、交付标准等由房地产开发企业与购房人自行约定。
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土地供需：底价成交为主、金额再破1200亿11月，武汉成交地块共有19宗，总建筑面积312.9万㎡，出让金总额约122.8亿元。年末的武汉土地市场同样火热，整个12月将有68宗地块集中出让，起拍总金额高达484亿，引得多路资本围猎。
2018年前11个月，房地产开发用地供应238宗，总面积1250.01公顷，同比增长38.02%；其中，住宅用地供应164宗，总面积1015.34公顷，同比增长40.85%。
从成交看，根据中国指数研究院统计，前11个月，武汉土地出让金额1057亿元，位居第四，并以3858万㎡建筑面积成为第二，保证了市场长期可持续发展。
仅仅12月20日当天，武汉土地市场挂牌6宗地块全部底价成交，成交面积401095㎡，成交价108亿元，截至12月20日，2018年武汉土地出让金额已经达到1255亿。
总体上，目前底价成交地块居多，联合拿地蔚然成风。对于一些优质区域，众多房企依然出手“抄底”， 且国资企业拿地更为活跃，抓住市场调整机会，不断增加储备。
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年末供应放量，成交上涨2018年11月，武汉商品住宅供应375万㎡，环比上涨79.4%，超过9月的361万㎡，创出2018年月度供应新高，特别是汉阳区、洪山区以及6大新城区呈现供应放量势头。
11月武汉新建商品房共成交22172套，环比增长25.36%；成交面积约233.6万㎡，环比增长24.68%。其中新建商品住宅成交19004套，环比增长25.98%;成交面积约201.6万㎡，环比增长23.04%。
2018年前11个月，武汉新建商品房批准预售235313套，批准预售面积2689万㎡，环比增长18.61%，同比增长14.93%；其中，新建商品住房批准预售196566套，批准预售面积2277万㎡，环比增长19.72%，同比增长20.99%。
前11个月，武汉新建商品房销售185224套，销售面积1928.96万㎡，环比增长13.78%，同比减少16.27%；其中，新建商品住房销售146984套，销售面积1582.72万㎡，环比增长14.60%，同比减少15.29%，有望成为今年楼市销量第二名。
房贷市场出现一个转折性变化——武汉市场房贷利率一改“居高不下”的态势，部分银行悄然下调上浮幅度。不光是武汉，房贷利率在11月也出现了“拐点”。融360数据显示，2018年11月首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍（上浮16.5%），环比持平，在连续22个月上涨后，首次出现环比“零涨幅”。
从金融大环境来看，在美联储继续加息的情况下，全面降息可能性不大，对于销量持续旺盛的武汉，房贷额度紧张局面不会有太大改善，利率方面放松尺度也不会太大，倒是公积金贷款不断降低门槛，给普通家庭带来了实实在在的减负。
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局部区域转为买方市场作为国家中心城市的武汉，楼市成交量连续七年位居三甲。2018年实行限价、刚需选房等政策，保持了市场平稳发展，特别是进入第四季度，市场出现了供需两旺的格局。
11月住房成交增长25%，多个项目出现开盘售罄，比例大大提高。这一定程度缘于加大商品住房供应和扩大刚需选房比例政策，此外，有些新入市项目选择了低开策略，首付分期、装修打折等手段，也刺激了市场消费，而针对装修房消费方面，有关部门正在出台更细致的监管措施。
随着持续加大楼市调控，武汉房价涨幅也继续放缓。12月15日，国家统计局发布的《2018年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，武汉11月新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%，涨幅小于10月的2.5%和9月的3%。
在这背后，主要是供应的增长起到了决定性作用，平抑了市场的涨价冲动。
根据武汉市房管局公布，目前武汉商品住宅库存面积已连续4个月增加。截至11月底，全市已批准预售尚未网签的商品住房139254套，面积1480.38万㎡，楼市供需继续倾向于购房者。
至此，武汉楼市库存面积正逐月增加。8月末至11月末，已批准预售、尚未售出的商品住房面积分别为1273.66 万 、1300.59 万 、1348.76万和1480.38万㎡。
随着楼市住宅供应量持续加大，目前武汉部分区域已呈现出供大于求局面，加之刚需优先选房比例继续扩大，已经由此前的完全卖方市场，部分转为买方市场，这对于自住家庭来说，无疑是一个不错的时机。
目前看来，调控政策继续保持收紧状态，中国房地产市场逐步进入深度调整阶段。作为众多资本看好的成长性城市，武汉楼市在2018年的表现，无疑是具有说服力的，也很好践行了“房子是用来住的”这一指导精神。
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