石景山五里坨 限房价项目上演“三国杀”
新京报2018/10/26 07:18
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
作为石景山“唯三”的限房价项目，位于五里坨板块的卓越万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋近日同时开盘入市，创下近年来石景山新建商品住宅供应的高峰。值得关注的是，这三个项目均为精装交付，这在以毛坯或简装交付为主的北京限房价市场很是鲜见。作为限房价市场的一股“清流”，三个限房价项目孰胜孰劣？对于限房价市场的影响又几何？实地一探究竟。
1石景山土地市场开闸
近年来，石景山住宅土地供应明显增多，源自于五里坨板块土地的开闸入市。
2017年11月7日，石景山区五里坨建设组团用地迎来现场竞拍，而71．9亿元的出让起始价也创下了当年的新高。最终，绿城PK掉多家联合体，以86亿元、自持居住用途建筑面积20％的总代价独自吞下地块。不过，此后该地块投资主体由1变2，由2变4，先后引入远洋、新城、平安及实兴腾飞等企业联合开发。目前，该地块由绿城和远洋分别操盘，绿城操盘的项目命名为西府海棠，远洋操盘的项目为五里春秋。
同年同月，五里坨板块内另一宗限房价地块，即五里坨建设组团二1601－053地块等F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334基础教育用地，被万科旭辉卓越联合体以总价78亿元摘得。
不仅于此，今年，五里坨板块仍有地块待出让。日前，北京市规划和国土资源管理委员会官网挂出了近期计划供应的68宗住宅用地项目信息。其中石景山6宗，分别位于古城、五里坨、刘娘府、首钢园区等板块。
2新盘供应量创近年新高
在拿地近一年后，位于五里坨板块的三个限房价项目于10月1日取证入市，其中，卓越万科翡翠山晓准许销售面积约为17．05万平方米，获准入市住宅房源968套；绿城西府海棠准许销售面积约为6．24万平方米，获准入市住宅房源456套，远洋五里春秋准许销售面积约为9．47万平方米，获准入市住宅房源642套，共计2066套，创下了近年来石景山区域新建商品住宅供应的高峰。
众所周知，由于行政面积小、山地面积占比超过20％，近年来，石景山的土地供应尤其是住宅用地供应紧张。2014年以来，石景山区域共成交15宗地块，其中住宅地块仅6宗，包含2宗限房价地块，2宗共有产权住房地块，2宗纯商品房地块，总建筑规划面积近130万平方米，这里面除了住宅外，还包含各种商业、教育等配建。
在三个限房价项目入市前，石景山新建商品住宅仅零星供应，包括高端项目远洋天著春秋、中高端项目中海寰宇天下以及石景山共有产权住房项目玉景阳光，难以满足强大的购房需求，这也间接促使中海寰宇天下创下今年北京单盘销售的纪录。
合硕机构首席分析师郭毅认为，从历史来看，石景山是北京供应的区域，在之前的七八年时间，石景山只供应了六个商品住宅项目，房源供应量只有4200套，仅相当于朝阳区热度高时候一个月的供应量。这也使得石景山地缘性居住需求不断累积，甚至外溢到北京其他区域，诸如门头沟、海淀、大兴、丰台、房山等。如今，三个项目的亮相，弥补了市场的供应空缺，而且是积累了七八年甚至长达十年以上的市场空缺，对于市场的作用不言而喻。
用近一年时间打造，位于五里坨板块的三个限房价项目有何不同？
据了解，在产品上，受到“7090”政策限制，三个限房价项目70％的产品为90平方米以下的中小户型，限售均价均为52024元／平方米，限价不高于54625元／平方米。郭毅表示，石景山在售的几个项目要么是高端改善要么是改善型产品，最缺乏面向刚需人群、首改人群的产品，这三个项目恰好弥补了空缺。
值得关注的是，由于限房价，房企利润有限，目前北京已入市的限房价项目中，大多都是毛坯或简装交付，而上述三个项目均为精装交付，交付标准中包含橱柜、抽油烟机、马桶、花洒等内容。远洋五里春秋的一位销售人员表示，“三个项目交付标准差不多，不过相比北京的其他限房价项目来说，已经很高了。”他调侃道，“三个项目之间拼得太伤了。”
三个项目距离较近，周边享有同样的交通、医疗、教育、商业配套，的不同在于产品的细节。据卓越万科翡翠山晓销售人员介绍，该项目90平方米以下有70平方米顶层产品和90平方米的三居室，目前70平方米的产品已经售罄。绿城西府海棠销售人员表示，90平方米以下主要为88平方米的三室一卫和三室两卫。据介绍，相比之下，两卫的户型去化要慢一点，卫生间压缩了次卧的面积，“如果仅一个次卧面积小一点还好，两个都小，有人难以接受。”
不过，远洋五里春秋90平方米的产品均为三室两卫改善户型。为何设置双卫浴？据上述销售人员表示，随着孩子的成长，家庭对于卫浴的需求将增多。值得关注的是，该项目在收纳上聘请日本设计师进行设计，在玄关处做了一个0．8平方米左右的储物空间，满足家庭日益增多的收纳需求。
4有特价房低于限售均价
随着大量限房价项目供应井喷，外加政策严控市场下行，整体去化一般。而纵观上述三个限房价项目，截至目前，已经开盘超过20天，由于网签具有滞后性，其网签比例并不高。不过据三个项目的销售人员介绍，其成交量均在百套之上。
此前，由于限房价项目整体去化存在高压，不少限房价项目出现特价房、折扣优惠等降价促销手段。五里坨三个限房价项目呢？
实地走访发现，这三个项目也有特价房、抵扣、折扣等优惠措施。据卓越万科翡翠山晓销售人员表示，为了冲击销售业绩，项目90平方米的三居室有7万抵30万的优惠活动。绿城西府海棠销售人员表示，项目推出了经理推荐房源，每次推出10套，全款可享受98折优惠，按揭享受99折优惠。不过，这些房源多是临街、楼层并不是太好的房源。远洋五里春秋的销售人员表示，为了冲击这个月的业绩，项目拿出了8套特价房源，392万，折合单价为4．4万元／平方米左右，比52024元／平方米的限售均价低了6000元左右。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，“这是开发商的价格策略，谈不上降价，对于企业来说，如果前期做出价格让步，会让购房者看到项目未来处于价格逐渐上涨的走势，有利于初期销售结果的达成。
