王刚：中国REITs路在何方？
房天下2018/07/22 10:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
为什么会有企业在风口中倒下？如何解决盈利问题？REITs的推进为何如此缓慢？未来行业的竞争态势如何？7月22日，以“品质人居：住房的美好时代”为主题的博鳌•我去时机房地产论坛第18届年会盛大举行。中国REITS联盟秘书长王刚先生，现场进行了《中国REITs路在何方》的主题演讲。
国际上REITs的发展情况
世界上仅美国就有200多只REITs，市值大概是1万亿美元，主要发达国家都有REITs的。大家看地图就知道，1960年美国艾森豪威尔颁布REITs法规后，全世界主要的发达经济体都有了REITs，包括邻居总是PK的印度在2014年也颁布了REITs法规。中国法规没有出台，但是行业实践超出运用。
美国上市交易股票市场的增长状况，就是REITs的发展情况，REITs法规出台后，行业发展很快，2008年的时候，美国金融危机、全球金融危机使市场调整幅度很大，但是市场很快就涨起来了。
REITs满足了投资者大类投资的需求，基金业协会这周有很大的利好，除了股权、证券投资和其他类，可能会推资产配置类的基金管理人。资产配置的概念，以后大家别把所有的投资都一股脑放在一类方面，可以进行资产配置，可以购买REITs，股票近不是特别好，资产配置不要都将鸡蛋放在一个篮子里面。自身的优势特别好，公司的结构治理特别的清晰，有很多的信息发布，包括定期发布股指。
我们总是说REITs，REITs是什么，在中国没法达成共识，法定翻译是房地产信托投资基金，中国的信托和国外的信托，尤其是跟美国的信托不是一个概念，中国的基金跟美国的基金和世界通行的基金的概念也是不一样的。我跟专家讨论，怎么翻译呢，咱们就叫做REITs，因为中国监管法律和框架体系不太一样，因此REITs这个工具的理解不太一样，因为我们的基金受证监会监管的，信托是受银保监会监管的，因此法律和监管是不一样的。我们真正需要的是权益类的REITs，就是股权类的REITs。
中国的REITs发展情况
中国已经有几十单类REITs，包括保利做的类REITs。它还是受现有法律体系的限制，投资人不能多于200个人，真正股权的REITs是没有人数限制的，就象股票一样，人越多越好，期限来说，债的REITs只有2—3年，流通比较低，分配是固定类为主。中国还是在刚性对付，为了去满足刚性对付投资人的要求，我们做了优先对付的结构。来源除了资产本身的，还有原始权益人，原来业主做补足的安排，真正的REITs靠资产本身产生现金流和增值。
中国REITs的发展政策，从2008年开始，有过REITs的试点，后来因为4万亿的原因，这个事情有所停顿。2014年的时候因为资产证券化的热潮，这个事情又重新起来了。2015年住建部加快培育租赁市场的意见中提出了REITs的意见，2016年和2018年4月份证监会30号文里面，专门提到了要发展住房租赁型的REITs。到2018年4月的时候，中国有将近69单类REITs，实际上就是资产被卖出来了，CMB就是资产在原始人的表里面没有被卖出来，类REITs做了34单，规模是700多亿。
REITs对中国资本市场的意义
对于我们提高国家或者是竞争力，对自投资者和机构投资者，早上还跟会长讨论，实际上养老基金、社保都期望REITs出来，现在市场上提供的产品多数是二、三年的产品。养老基金和社保都是按照10年的纬度来看的。对于房地产行业来说，开发商的房子不是用来卖的，都是用来租的，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营，关注物业的长期价值考虑。
