房贷利率优惠明年或叫停 相关政策下月公布

随着楼市越来越热，房贷政策可能出现更多变数。上海证券报昨获悉，上海多家商业银行内部开始流传一则消息，即在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停。

而政策有望在今年11月份公布。

上海光大银行内部人士透露，消息来自领导层面，“应该不会是空穴来风。”而建设银行上海分行某信贷经理则表示，“中午我们也刚刚听到传闻，但目前没有任何正式的文件或指导意见。一些客户已经开始打电话来咨询优惠政策取消可能带来的影响。”

交通银行上海分行某信贷经理认为，理论上存在取消优惠利率政策的可能性。但由于利率下浮30%这一优惠政策本身在出台时就较复杂，如何针对不同时段的贷款客户界定取消方式，将是政策调整的关键。

2008年10月，为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，中国人民银行规定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70％，首付款比例调整为20％。前者即市场上所谓的“30％利率优惠政策”。

此后，关于2008年10月26日以前的老客户是否可以享受七折优惠利率成为各家银行“混战”的焦点，并直接导致银行以此争抢老客户。到2008年底，基本上所有银行都对老客户调整了贷款下浮比例。

“如果此前客户借款合同中是下浮15%，后临时调整为30%，那么明年很有可能恢复15%。去年10月27日以后签约的客户如何调整，目前还不能预测。而明年1月起新签约客户有可能直接按新的利率标准执行。”一位银行界人士分析。

除了房贷利率政策外，一些和房地产有关的金融信号也频现收紧迹象。多家中介机构反映，二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段。“这种状况与银行提前完成全年放贷指标有关。要想享受宽松的贷款审查，除非等到明年初，但那时候政策怎么样还不好说。”上海一家商业银行工作人员称。另外，随着南京等地收缩公积金贷款额度，有消息称上海有可能按正常时间表结束去年公布的公积金贷款额度上调的优惠政策。

江苏省级机关住房公积金“二套房”房贷暂停

继10月10日南京市调整公积金贷款政策后，省级机关住房公积金的调整方案也已出炉，将从10月19日正式实行。其中的变化是已办理过公积金贷款客户的“二套房”暂时不得申贷省公积金，此外144平方米以上的大户型贷款额度减半，但南京市刚刚调整的还贷能力系数，省公积金此次未做变动，仍保持0.45的水平。这意味着，与南京市公积金用户相比，省公积金用户的可贷额度更大。

[调整]变化1：暂停“二套房”贷省公积金

陈先生夫妻俩都在省属单位工作，三年前两人购买了南京河西一套65平方米的老二手房，当时已经办理了省级机关住房公积金贷款。

因嫌老房子太小，前不久夫妻俩又购买了一套110多平方米的新商品房准备改善居住条件，昨天陈先生去银行咨询办贷款时，却被告知省级机关住房公积金暂时叫停了“二套房”贷款。“银行说已经贷过省公积金，不管还不还清，目前都不能再贷了。而且虽然新政策是下周一实行，但由于我各项资料也没有备齐，这‘末班车’是无论如何也赶不上了。”原本夫妻双方正常缴存公积金，可以贷到60万元，但现在公积金贷款办不了，只有办商业贷款，利息上损失不少，陈先生有些郁闷。

记者了解到，与南京市公积金“二套房”可贷一半不同，省级机关住房公积金暂时叫停“二套房”贷款，主要是因为公积金资金紧张，为了体现公平，保证没有贷过款的缴存人享受到公积金贷款的优惠。一旦公积金资金宽裕，对“二套房”的贷款临时禁令也将会解除。

变化2：144平方米以上户型减半贷款

与南京市的政策一样，省级机关住房公积金也对大户型贷款做出相应调整，即可贷额度减半执行。目的是鼓励职工购买中小户型，限制大户型、高档房的消费，让有限的资金更多地为中低收入职工所用，解决他们的住房困难。

同时，此举也与限制“二套房”贷款一样，都是通过适度收紧来缓解公积金资金压力。据统计，去年一年，省公积金共放贷7.09亿元，而今年仅1－9月，贷款额就超过了18亿元。存贷比已经突破了90％，公积金的蓄水池濒临枯竭。

不变：还贷能力系数仍为0.45

还贷能力系数是用来计算贷款人的还款能力的。是贷款本金与贷款者当月收入的比例。例如系数是0.4的话，月收入为4000元，应只能有偿还月贷款本金1600元的能力。前不久，南京市将公积金贷款系数从0.45下调到0.3，可贷额度减少了三分之一。此次省级机关住房公积金仍维持0.45的水平。之所以未做调整，主要是因为省级机关住房公积金基数已经四年没动了，职工的公积金缴存额没能根据工资变动相应调高，此次维持系数不变，可以让职工多享受一些公积金的优惠。如果省公积金基数正式调整，则还贷系数也将会由0.45下调到0.3。

[影响]对改善性购房有所冲击

与以往相比，省公积金缴存人如果是首次贷款，购房面积低于144平方米，贷款额度将没有任何变化；如高于144平方米，则可贷额度减半；如果是二次贷款则算“二套房”，则不能申请公积金贷款。对此，有业内人士分析认为，这次调整有松有紧，对首次贷款的普通商品房是放松的，而对于“二套房”则大为收紧，可以抑制部分投资性和投机性需求，但对于改善性购房也会有所冲击。不过，省公积金的覆盖面还比较有限，主要面向省级机关、单位、企业等的职工，因此调整对于市场的影响不会很大；1－9月省公积金放贷18亿元，也远低于南京市近百亿元的水平。此外，夫妻双方分别缴存省、市公积金的，可任选其中一人主贷，按照其缴存地，选择贷省或市公积金。 本报记者王 烨

[预测]公积金支持保障房建设、江苏首批试点、可能性不大

国家住房和城乡建设部、财政部、发改委等七部门日前联合出台实施意见，正式启动利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作。昨日记者从我省相关部门了解到，由于目前楼市销售火爆，13市的公积金普遍资金紧张，列入首批试点的可能性不大。

50％闲置资金投入保障房建设

国家七部门出台的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》指出，试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房 (论坛 新闻)建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。同时，要严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。

据省公积金监管办相关人士介绍，此前根据国家规定，为了防止资金被挪用，公积金的结余资金使用被严格限制，仅可以按规定购买国债，不得用于其他投资。今年初两会时，国家提出了用公积金闲置资金支持保障房建设的思路，经过大半年的时间，意见正式出台，为公积金提供了一条新的使用方式。其目的主要是在保证公积金资金安全和职工正常贷款、提取的前提下，盘活沉淀资金，提高使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源。

江苏公积金普遍资金紧张

实施意见要求，各省、自治区、直辖市人民政府将在意见印发后60日内，将试点城市名单及实施方案送住建部、财政部、人民银行审核批准。江苏是否会加入首批试点，省公积金监管办相关人士表示，这种可能性不是很大，目前我省13个省辖市的公积金普遍资金紧张，缺乏多余资金投向保障房建设。

“我省规定公积金缴存和贷款比例的警戒线是80％，连续超过80％，就需要进行适当的调整。而因为今年以来商品房销售持续火爆，目前全省平均存贷比已经达到了87％，除了个别城市还在警戒线以下，大部分城市已接近或超过90％，其中南京达到了95％。不少城市都调整政策，收紧了公积金贷款，”这位人士介绍说，当前东部经济较发达的省市如江苏、广东、浙江、上海普遍公积金不够用，试点的可能性不大，而西部地区房地产销售相对平淡，公积金沉淀资金较多，具备实施的条件。此外，如果在江苏试点的话，也需要当地政府出台详细的实施方案。特别是保证资金安全的措施，确保钱放出去能及时收回来。