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“限价”之后的北京住房市场走向如何 改善型刚需时代或将来临

2018-01-11 15:53 房天下

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

自去年北京市在土地供应上落实了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位要求,进一步优化商品住宅用地供应结构,“限房价,竞地价”土拍模式迅速进入了高潮。2016年底至2017年结束,北京土地市场共成交48宗“限房价、竞地价”地块。据相关统计数据显示,2017年北京住宅土地供应达到74宗,成交面积1014万平方米,同比翻三番。其中“限房价、竞地价”地块45宗左右,占比50%以上,而纯商品住宅用地供应少之又少。

对于大家最关心的“限房价、竞地价”土地出让模式的商品房定价,据房天下了解,是由北京市规土委、北京市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。限定的价格以周边近三个月成交的均价的项目作为基础,参比周边新建商品房和二手房项目(144平米以下的普通住宅,剔除大户型、高端住宅项目)。同时要考虑到地块成交到上市需要一年半的周期,地块周边公共配套设施水平,以及配套设施的有无等因素来进行定价。

从今后限价商品房发展的态势看,按照两年的建设周期来算,在未来两年内,限房价商品房将前赴后继地入市,并且逐渐成为新房市场增量供应的中坚力量。而相应也给北京住房市场带来一定影响。那么“限价”之后的北京住房市场将如何?

开发商寻找破局之路 开启产品创新模式

如今大家都知道开发商在北京拿地非常困难,在2018年第一场土拍中,成交的朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块,采用“控地价、限房价、竞自持”的出让方式,以61亿元被首创和远洋联合拍下。楼面价61,348元/平方米。该地块用地性质为居住用地。未来商品住房销售均价须不超过68,924元/平方米,且最高销售单价不得超过72,370元/平方米。

上述经过分析可以看出,根据区域价值,周边配套设施以及交通条件。该地块如果建设普通限价商品房,那么与类似条件的其他区域的限价房相比较,可以说价格偏高。目前北京市场上的限价商品房均价为每平方米4万多元,也有价格相对比较低一点的,比如2017年第一批上市的房山区域限价商品房金樾和著(户型图)和旭辉城(户型图),价格在每平方米4万元以下。

那么对于该地块的商品房,如何使房子既有合适的价格基础上又能将房子很容易卖出去,那么开发商就需要在产品上下功夫,例如打造精装产品,增加产品的附加值。正因此,市场分析,该地块预计将建成低密度洋房与别墅。

反之,如果是一些地价高,而定价低的限价商品房。那么开发商如何盈利,更需要开启高度专业的产品体系,加快周转速度。因此有业内专业人士表示,于开发商未来的盈利之路,需压缩营销和财务成本,同时对客户进行精准识别,以最迅速最高效的手段达成交易。

350万圆北京置业梦 改善型刚需时代或将来临

如今90后已经成为买房市场上的刚需主力军,而90后又是有个性的一群人,对于房子的品质和特性有非常高的要求,区域便利成为第一条件,喜欢闹中取静,对房子要求更是简约而不简单。

限价商品房购买资格等同于商品房,对于预算不多准备在北京买房的刚需购房者来说,无疑是最大的福利。例如按照89平米三居室,4万元左右每平计算,总价约350多万就可以一步到位购买三居。这要比买周边的二手房划算很多。另外,由于限价房一部分为90平米的小户型,开发商更需要对产品精琢细磨,如何对90平米内的空间进行设计搭配,打造让购房者喜爱的户型空间,也势必改善了购房者的居住品质。

由此来看,由于限价商品房总价偏低,户型、设计上比较有新意,使得北京新房市场覆盖的消费客群由单一的高端扩展为改善型刚需客群。这也极大缓解了多年来北京新房市场的供给结构。

限价商品房购买条件:

关于购买限价商品房条件,很多人跟之前的一种限价格限套型(面积)的商品房容易混淆,以为需要满足家庭年收入等一系列申请条件。而现在北京市场上以“限房价 竞地价”土地出让模式产生的限价商品房, 没有对收入进行限制,即符合在京购房条件,就可以购买,房天下在这里为大家找到了一张关于在京购房资格示意图,让大家再次对在京购房条件有一个明确的认识。如下图:

限价房

(图片来源于网络)

限价房虽然相对便宜,但是也不能盲目购买,关于购买限价房,在这里提供几点建议供购房者参考:

一看区域周边普通商品房新房价格,如果限价房与周边普通商品房价格持平,那么建议等等再买,如果该限价房没有一定的附加产品,那么相对来说不划算;

二看是否限价明显,如果限价明显建议尽快入手;

三看是否品牌开发商,很多限价房由于成本难以回收,那么很多购房者也会担心开发商是否在产品的质量上打折扣。买品牌开发商,至少会排出一些后顾之忧;

四看房子的品质以及房子户型设计,限价房多为小户型,而不适合的户型势必造成生活上的烦恼。

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