毛大庆：周期性、政策性、专业性的房地产十年
房地产门户房天下2009/06/23 15:52
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1999～2009年，搜房走过了10年
1999～2009年，中国房地产网络化10年
搜房的10年，是中国互联网蓬勃发展的10年，中国的网民数已经跃居全球，我们亲历了互联网从蹒跚学步到风华正茂；是中国城市化进展最快，中国房地产高速腾飞的10年，房地产业已经成为国民经济的顶梁柱，我们与成长中的房地产同呼吸共命运；是互联网与房地产联姻的10年，是网络改变地产的10年，互联网正深刻影响着房地产企业的营销理念与生态环境，我们推动了这场网络改变地产的伟大革命。
十年光阴，风雨兼程。中国房地产行业走过了最初的艰难探索、经历了快速上升的发展阶段、赶上了“全民关注房地产”的的时光，也经历了全球金融风暴席卷之后的调整与阵痛。2009，是房地产网络十年成长的反思，也是理性回归的崭新开始。
值此中国网络房地产十年之机，诚邀中国房地产的见证者与我们一起，追忆过去，守望未来。
凯德置地（中国）有限公司环渤海区域总经理 毛大庆（张南生/摄影）
访谈时间：2009年6月23日
访谈嘉宾：凯德置地（中国）有限公司环渤海区域总经理 毛大庆
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以下为对此次访谈进行的图文直播：
周期性、政策性、专业性的房地产发展十年
【主持人】各位搜房网网友，大家好！首先感谢凯德置地环渤海区域总经理毛大庆 毛总参加我们策划的中国网络房地产十年系列访谈栏目，1999年到2009，搜房走过了十年，也是中国房地产网络化的10年，这十年互联网蓬勃发展，互联网也深刻影响着房地产的营销理念和生存环境，从99年到09年这十年中国楼市无疑是跌宕起伏充满故事的，您会用哪几个关键词来形容这十年的发展历程？
| 凯德置地（中国）有限公司环渤海区域总经理 毛大庆 |
【毛大庆】第二是中国社会特征明显，就是我们所谓的政策性，这十年中国每年都有可以记载的政策和发生房地产相关的事情，比如2000、2001年开始结束福利分房，单位最后一批集中购买，到2002年土地真正开始走向市场，开始招拍挂，到了2004年，重大的一次事件是831大限，那时候对整个房地产市场产生了重大冲击，很多企业感觉那时候是灭顶之灾，但事实上很多企业又活回来了，土地市场产生了重大变迁。
【毛大庆】到2005年最典型的事件是新老国八条的出现，06年又出现了国六条，07年我们感触最深，对于外商中国房地产出现了一系列的限制，这当时跟国家对于人民币的走势、外汇储备的判断都有密切关联。到了08年出现了宏观调控，出台了房地产产业健康发展的若干条例。到了09年，伴随着金融危机的产生，国家颁布了一系列所谓的修正和调整的措施。
【毛大庆】看这一条线走下来，这十年房地产与政策关联在一起的。另外作为开发商本身专业性和职业性的变化，我印象深，在2002年参加一次论坛时，当时王石讲中国房地产处在低的专业性水准运行，甚至处在农业化的水准，工业化都没有进入。短短十年走过来，可以看行业内若干重要的变化，首先从盖房子到逐渐大家注重房子的质量、品种，过渡到住宅产业化，是住宅进入工业化这个进程。从粗放的盖房子到要求房地产设计、管理的精细化，从开发商那时候讲我就是融资，找贷款，逐渐认识到房地产跟金融领域、资本领域的挂钩，这些变化都是过去这十年里发生的。包括房地产营销和推广的方式发生了重大变化，过去是平面媒体，电视媒体，包括路牌等，逐渐过渡到通过网络化，通过虚拟模式促进房地产的营销。这些过程是房地产越来越走向产业化、专业化、职业化的特征。
【毛大庆】当然这里面还有一个重要的话题，房地产除了原来靠关系，两三人就可以搞房地产，逐渐过渡到房地产的争夺，从土地争夺过渡到对于房地产专业人士的争夺，这都是房地产走向产业化、专业化的过渡。过去十年，我们简单回顾房地产发展的历程可以用这三大块来说明。
房地产与网络的密不可分
【主持人】99年是房地产网络化的开盘，您认为十年之后的房地产对互联网的应用程度如何？您认为房地产网络对于行业发展而言具有什么样的意义？
【毛大庆】过去十年其实也是网络跟人的生活发生很大变化的十年，原来网络只是通讯手段，逐渐变为网络成为人们生活不可或缺的一部分，现在很多人就离不开网络，网络把人的生活方式改变了。当然房地产作为人们生活中不可缺少的一部分，衣食住行，住是不能离开的部分，网络也对房地产产生了很大影响。首先网络的介入与房地产的结合，扩大了房地产产业的商业特征，放大了商业特征，另外扩大了这个产业的创造性。本来房地产是很实的一件事，与虚拟的东西结合后，发挥了很大的创造性，不管是营销手段，不管是它的特征，包括传播的渠道等等。
【毛大庆】另外改变了这个行业的发展方式，它增强了跟社会，跟人的互动性，原本一个项目，一个产业跟这么多人群同时发生变化，发生关联，我想只有网络能够实现，互动性增强了很多。另外改变了房地产的评价方式，包括开发商与网友，开发商与业主，业主与政府，房地产的评价方式发生了很大变化。简单讲，社区论坛到逐渐影响到开发行为。
【主持人】是否有让您记忆深刻的房地产网络化进程中的新闻事件或营销事件？
【毛大庆】很多，是最近，我们经常在网络平台上看到促销手段，评价房地产促销手段，另外你们搜房也搞了很多期的团购活动，这都是网络改变着房地产营销手段。像潘石屹的SOHO网上销售商铺，虽然还没有看到很明显的效果，首先这是一种营销的思路，慢慢会改变房地产营销的行为和方式，我相信以后会越来越多。
【主持人】房地产网络化十年也是房地产行业意识确立的十年，从开发到营销，无数开发商经历了从摸索到成熟再到突破的阶段，您认为房地产企业在这十年间面临着的“成长的烦恼”是什么？
【毛大庆】中国房地产面临着重大烦恼就是政策不稳定，我也可以理解，首先这个产业很年轻，加上这个产业与中国国民经济关联太密切了，它首位一动，国民经济指标就会发生变化，另外又牵扯到民生的问题，社会和谐，老百姓心态和谐，贫富分化，城市化、工业化，这些词都与房地产有关，所以方方面面政策也在一直调整。虽然可以理解，但是政策波动导致房地产企业包括行业对于它自身发展规律的预计，计划性会发生很大的影响和不确定性，是对于一个企业的发展来说影响很大。因为企业是小东西，政策是大东西，企业永远跟着政策后面走。
【毛大庆】另外运营与管理思考的变革，有这种烦恼。原来从房地产的开发，它的思考性处在低位，不需要太多的技术含量、知识含量，更多考虑的是关系含量，更多是钱方面，逐渐过渡到要精细化管理，企业管理上个层次才能出好产品，才能更加适应消费者的需要，才能让企业竞争中立于不败之地，这时候企业的管理、治理能力要求就很高，这就是它产业化发展的过程，这个过程的烦恼是企业经济变革之后的苦恼。
【毛大庆】第三，房地产因为与钱密切关系的行业，融资渠道是最困扰开发商的，这么多年我们不围着银行转就得围绕着其他资本转，离开这个企业很难发展。我想融资渠道烦恼是中国开发商很大的烦恼，我们都在呼吁，中国房地产要尽快打开REITs、信托等等，不仅仅依靠银行融资，还要与市场资本化结合，这一天不打开这个烦恼就存在着。
【主持人】互联网日益成熟的今天，您认为房地产行业对互联网有效应用还可以拓展至哪些方面？房地产网络媒体的职责和影响力应如何体现？
【毛大庆】网络虚拟应用程度应该更加的拓展，更加的提高，而不仅仅通过网络做一些广告，做一些营销，是否能够更加立体，对产品的研发，对客户需求的获取，这只是我初步的想法。你既然是虚拟化的平台，既然把房地产装到虚拟化平台上，那么从开发到销售到需要，这些都能装在虚拟平台里。虚拟化程度的提高，从供需关系上可能有更多可以挖掘的东西。
【毛大庆】另外网络的聚集效应，前面讲到通过网络来解决购房，通过网络来组织销售，挖掘销售潜在力量，我想这是今后网络与房地产结合的方向。另外网络营销也罢，要求的是精准化要提高，信息要真实，这是网络行业，不管是基本的职业道德或者职业特征，网络未来的精细化管理等都是要考虑的。
【主持人】这十年中凯德是否也有通过互联网成功营销的案例？
【毛大庆】我们房地产销售以至于互联网相关联，我们与其他项目也一样，每次有新项目也建立网上营销平台，包括建立项目网页，与消费者沟通。另外我们还通过网络做了很多公益事业，比如我们的“问青天”活动，从之前的征集执教人员，捐助希望，还有利用BBS，我们都在利用互联网推广我们企业的社会责任，做了相关活动。
【主持人】凯德置地到今年已经走过十五年头，搜房网同时为凯德置地这十五年周年送上祝福，希望凯德置地能够继续做大做强。搜房于1999年创立，迄今已发展十年，可否请您给搜房网十周年生日送一句祝福。
【毛大庆】搜房见证了地产波澜壮阔的十年，你们也走过有意义、充实的十年，真正希望搜房无愧于这个名字，真正成为消费者、老百姓以及开发商、有关的政府机构，最值得信赖，与房地产结合最紧密的平台。
【主持人】感谢毛总。
凯德置地（中国）有限公司环渤海区域总经理 毛大庆给搜房十周年寄语
