香溪度：左手清静 右手红尘

香山脚下，是有着“京城情节”的贵族对于大隐于市的向往；

院落洋房，是繁华都市人对宜居生活的居住渴望；

西四环区域，是扑朔迷离的北京楼市中经久不衰的一抹亮色

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香山脚下，西四环旁、将城市本色与生态居机融合的板式院洋房——香溪度，即将在5月21日揭开神秘的面纱，以一种全新的“体验式开盘”的形式将项目呈现给您。本期房天下《新盘面》访谈邀您一同关注。

访谈时间：5月13日上午10点

访谈地点：香溪度售楼处

【主持人】彭总您好，首先请您简单介绍一下香溪度的这个项目及它所在的区位？

【彭期磊】香山板块主要是低密度，由于有西郊机场，还有一些湿地在里面，海淀区到香山这一块，现在的项目都停批了。目前海淀区开发的力度朝着北边，就是上地以北，比如到苏家屯等等，包括清河、北安河，就是到北面去的。

【彭期磊】而香山板块的界定就是一个低密度住宅，有山有水，山有玉泉山，香山，包括八大处；水，这一代水是最丰富的，昆玉河等，还包括我们永定河引水渠，永定河是北京的母亲河，以前河水经常泛滥，现在没有这么泛滥了，已经列入了门头沟这个重点区，上面有水库。往下一直走到玉渊潭。将来门头沟跟石景山要整治这条河。在北京，只要有河，周边的发展都会很好，海淀区主要是整治昆玉河，其他包括西坝河，后海等这些水系其实都是这样整治出来的。永定河在不久的将来也是这样的概念。因此我们这个项目在香山南板块，地理位置是难得的。

【彭期磊】香溪度这个项目谈“十年磨一剑”是有一点过，但是大体就是这个道理，从开工到销售，各个细节用的时间都比较多。香溪度这个案名，其实前面的两个字很好理解，关键是在后面这个“度”字，我们最重要的理解就是开发商对项目的一个态度，我们最看中的这个，当然这也是业主对生活态度的一种追求，因为现在这种环境不多了。包括现在香溪度，很受一些高管人士的追捧，这里也暗含着一些哲理。为什么这样做呢？我们也希望提升他们的生活质量，这也是他们对生活的一种态度，这个“度”不光是尺度，其实就是对生活的一种理解。

【主持人】香溪度倡导是什么样的生活理念？

【彭期磊】就是要自然，修身养性。在这个地域这样的地块，有三山五园，这个区域严格意义上就是听证区，这里不是区，自古以来，区就在故宫一带。现在这一带仍然是闭喧区，对老百姓来讲这里就是一个听证区。几大兵种，军队里的核心都在这一带。这里不是很喧哗、很热闹的地方，跟东三环和东四环相比是两种态度，两种方式，这里是一种很中式的生活方式。

【主持人】就是很有文化的传承性。

【彭期磊】我们做这个项目的时候也是在追求这个东西，它很符合这个东西。比如这个项目的外观很内敛、沉稳，不光是它的建筑内敛，它的户型也很内敛，它的园林也是很内敛的，不张扬。举个简单例子，21号我们要做一个开园仪式暨开盘仪式。5月21号开盘，7月31号入住，这之间的时间就用来完善一些后期的工作。我们就是把开园形式打开，把园林打开，包括山水这些东西，让购房者来参观、来体会。

【彭期磊】整个小区体量不大，只有6栋楼，不高也不大。周围也有一些楼盘，从材质到设计、到园林，都是没法比的。我们的项目从外观上给人一种很普通、很沉稳的感觉。如果我们开园以后，次来到这个项目的时候你一定会有另一个感觉，就是别有洞天。把一些栅栏、路，石头等完全做好，包括我们的会所，会所是下沉的，不是非要把它放在一个地方做一个欧式的园亭放在那，不是那样，我们是下沉的，都是挺内敛的一个东西。

【主持人】咱们园林是什么特色？

【彭期磊】中式的，从园林设计里来看，我们一直是这种考虑，就是放在园林设计规划里看，欧式比较扎眼。而原来的苏式这种纯中式园林设计在小区里也是不适合的，必须要把这种中式和老百姓的生活要结合起来。这种园林应该是可以互换的，可以交流的，这样园林才能真正作为小区来适用，只能看的园林是一点用都没有的。尤其到21号正式参观我们园林的时候会有这么一个感觉。

【彭期磊】我们回过头看我们的客户群体，我们对群体的追求也是这个，内敛的群体，是比较稳重、含蓄，年龄层次偏大一点的人，层面也是比较高，我们园林的层面也比较高。前一段时间我们在做一些客户的跟进，来我们这看项目的客户挡都挡不住。并且往往都是带着老人和孩子一起过来的，而且看的不是一次两次的，很多人对这种形式还是很认可的，因为它跟其他项目明显不太一样。

【主持人】香溪度的户型偏大，它的客户群以上有老下有小的家庭为主？

【彭期磊】也不完全，客户群体简单来说就是军公教比较多，军队、公务员、科学从事人员，从严格意义上讲可以这样说。第二，从置业类型上来讲，我们香溪度的意向客户，不能说，90%是来改善居住的。第三个，现在过来的这些人群，骨子里都是有中国文化情节在里面的，尤其对北京海淀西面文化的沉淀是比较向往的，因为这个是公认的，是连皇帝都认可的，应该说不用讨论这个事情。这些客群不是商界的一些风云人物，这里主要还是一些政界方面的人群，从他们的收入等各方面来讲，能够改善他们的生活，但是它的财富又不足以购买豪宅，或者说他们从内心深处是不需要住豪宅的，因为豪宅给人的概念都是一种暴发，并且它的稳定性是比较差的，而我们现在这些客群追求的是比较强的稳定性，这些人群本身的素质学历都是不低的，他们的追求不管是说修身养性也好，还是治国平天下也好。

【彭期磊】另外，香溪度从区域位置来讲也是比较好的，它属于四环半这个范畴，现在随着北京的发展，逐渐向外扩，四环这个区域也是大家比较认可的，当然相对于城里远一点点。但是由于它在海淀的西面，它的空气，包括湿度、负离子含量等感觉肯定都会不一样，比较适合人居。它的进退都是自如的，它到四环的距离近，到航天桥都，以及金融街，将来从金融街到这边的路还要再修，要修成第二条西行的高速线，条是莲石路。现在这条路从四环往西是比较通的，接着再把四环到二环之间的路打通，因为快速通道必须从二环往外延伸，所以交通来讲也比较方便。

【彭期磊】所以我觉得进退比较自如，相对很清静，北边没有建筑，公园就是公园，南边才是一些建筑。到石景山的万达也没有什么问题，包括将来田村的配套也没有问题，区域的价值我觉得在将来会高的。

【彭期磊】但是如果到六环买一栋别墅，一个月住不了两回，不划算。尤其军公教这类人群，没有闲的，不是商界那种。所以在太远的地方置业是不太方便的。

【主持人】请您详细介绍一下项目北边规划的公园。

【彭期磊】这次香溪度，我们整个小区规划大概是这样的，它的30号楼，相对来讲是比较实用型的户型，中间是图清静的这些人群，北边就是相对比较浪漫的人群，对景观有一些追求。这两栋楼的特点，就是公园的景观明显，一般情况下我们就不谈了，包括现在这种天气一点问题都没有，尤其在一些下雨、下雪天的时候，你站在你家的露台，或者是窗前，往北边看的时候，就是一个森林的感觉，因为前面有将近3000亩的绿地公园，它的一些湿度，包括负氧离子的含量，会让你有神奇的感觉。我们准备搞一个实拍做比赛，或者做一个宣传片，比如我们发行一个DV，这个可以进行比赛。

【主持人】就是在香溪度可以看到不一样的景观？

【彭期磊】从香山到八大处，一直到玉泉山、颐和园这个范畴，严格意义上的建筑还是控制三层的，有明显的限高。它的北边顶多就是有一些三层的建筑，比如羽毛球场，或者是一个茶艺馆，顶多不会超过9米的建筑。而且因为它的前面有很多低密度的建筑，从上面看下去没有任何遮挡。然后往另一边就能看到四环里面就是红尘。

【彭期磊】为什么刚才我一直在说环境，先说环境，再说客户群体。其实环境就是我们对自然、对地皮的一个分析，客户群体就是你的这个地块适合于什么人居住，你的产品适合什么样的人群来居住。其实我不太赞成开发商去刻意营造一种生活，不一定非得是郊区，一定是独栋，其实现在已经不适用。我们这个项目适合为客户营造什么氛围，其实让他们选择生活是的，自己的生活是由自己创造的，我们只能做一些铺垫。由于这个地块本身是香山南板块，进退比较自如，又比较符合儒家思想里的一些东西，修身养性，还有闭喧听证等。

【彭期磊】我们做产品定位的时候，就希望做一个过渡性的产品，或者做一个市场划分比较细的产品，虽然我们也叫洋房，但是其实在北京市场里，有一些洋房也挺难受的，一般都是家里有一个停车库，洋房里有停车库是很少的，没有电梯，然后一栋楼可能有的户型很好，有的很难受。不能说西方很多东西都是正确的，它也有一些历史的原因，有一个建筑发展的过程；第二个是一定要落地，一定要和中国结合起来，不能完全照搬，其实并不成熟。中国落地要怎么落？我自己个人认为，中国人口多，第二个，在中国现阶段发展的过程之中，咱们正在走资本主义一些初期或者是中期的道路，比如一家有两部车，三部车，有中产阶级的感觉在里面，这无形当中就使安全公共区域减少，因为中国土地的利用，在这几年的发展迅猛，城市化进程快。

【彭期磊】在这个过程里，对于开发商来讲，他希望在这个土地上做出一个符合这个土地价格的容积率来，包括中国很多别墅，其实楼与楼间的距离让人很难受，私密性，隐秘性不够。包括对车库的处理，除了车道就是自家的一点花园，没有什么区别，除了自家花园能玩儿以后不知道去哪了。小孩子不能这样养，孩子要撒开的玩儿，老人也需要溜弯。在城里，咱们做了很多公园，那你在这些小区里怎么体现，这是个。当然作为独栋别墅它有它的，就是有地气在里面，还有一些功能的划分里，用了一些功能性比较强的，按空间来讲按照这个房价进行一些科学的划分，有一些好处在里面。

【彭期磊】作为板式建筑来讲，一个是南北通透，它的面积能够做的比较经济，做的比较适宜。此外它有一定的高度，如果这个高度放在城市里，没有任何，如果它是放在城市的一个边缘，或者在风景比较秀丽的地方，它有一定高度的时候，他的特点会明显。因为在我们的北面，不管是香山，玉泉山，还是八大处，这个距离看起来是舒服的。所以在这种情况之下，我们借鉴了很多元素，跟我们板式院结合起来，目的其实只有一个，就是板式建筑里来讲，你能过上别墅生活里的一些品质。香溪度具有一个密度很低的条件，如果我们都是小户型，密度很高，那你谈不上这些东西。我们的密度恰恰是比较低的，我们整个建筑里大概我们的跃层，占总户型的40%，比例是比较大的，定位不是小户型。但是香溪度从产品定位的基准来讲，避免一个词，要避免豪宅，所以我们对外宣传从来不说豪宅，香溪度顶多说你们家是一个大宅，或者是体现一个世家风范，不是豪宅，暴发户在香溪度不受欢迎，不是我们对商界的歧视，他是比较张扬的群体，我们是内敛的群体，所以容积率不高，私密性比较好，然后车库的配比也比较高，包括一些情景的设计，每家每户设计，不光是顶层处理的设计，包括花园的设计，都是借鉴了洋房、别墅的一些特点，把它引进来。它又有电梯，使得你生活便捷，不是纯洋房非要你爬楼，又能够解决这个问题，也满足了景观的需求。

【主持人】就是利用这个地形，定位比较内敛。

【彭期磊】对，包括一些小溪、假山、假石，一定符合孩子、老人。把小范围造得不错，大范围也不错，因为我们客群还牵着狗去爬山，那里有野鸡和野兔等，树也挺丰富，它将来就是北京市西部的一个大的绿肺。

【主持人】那占地多大？

【彭期磊】将近3000亩，没有完全细算，漂亮。现在做了一部分，前期是我们公司开发做这个事情，但是由于其他原因后面我们没有做这个工作，所以我们对公园前期是比较了解的。包括山顶足球场，还有很多体育设施，一些展览展示区域，做的还是不错的。还有旱河路是漂亮的，比较适合修身养性，所以这是一种现代意义上的禅居。如果住在自己房子里是浮躁的环境，有很多和你身份不太匹配的人群里，会感觉很难受的。

【主持人】现在定的是5月21号开盘，到时候是房源全部推出吗？

【彭期磊】差不多吧，300多套，全部同时入住，现在都成熟了，所以不存在二期三期。

【主持人】景观等都会全部建完？

【彭期磊】对，我们的景观基本不用等，我们提的是一个全成品现房，两个月。第二个提的就是实景园林，都是成树过来的，不是小树苗，选择的一些树种还是可以的。植被感觉比较成型，但是真正的园林还需要两三年，但是选型来讲是比较好的，我们追求的是自然，中间比较匹配的东西。

【主持人】希望您的开盘能够热热闹闹的。我们预测一下，你们比较好卖的是顶层？

【彭期磊】顶层和首层大家的认可度比较高，现在造房，为了使成本下来，一般的做法都是毛坯，我们也是毛坯房，并不是非毛坯。但是关于花园，我们后面想了想，要做成非毛坯，因为这个跟独栋的性质不太一样，独栋是平面的东西，独栋它的经济财力要大一些，我们这里层面比较高，但是不见得财力那么高，由于每家每户观点不一样，这个花园做出不太统一，所以这种铺装全部做完，植被你可以自己去考虑。这样整体风格能够保持，花园也成为整个园林当中的一个景。

【主持人】你们这个理念确实，要寻求自然，就是以地形，以这个环境来做，就是顺势而为，不要逆着自然去做。

【彭期磊】这个话很好说，但是其实很难做，第二个来讲，它有很多细节需要体现，只能讲我们在这方面做了些尝试，大家可以参观，可以评价，批评我们都可以。但是这种产品将来应该是不多了，这种项目的楼盘卖的过火肯定也是有问题，因为面积比较偏大一些，总价比较高一些。

【主持人】开盘是上午吗？

【彭期磊】对，我们准备做一个开园仪式，给园林揭幕，然后让我们的业主直接去园林参观，这个叫体验式开盘。