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楼市调控接连打出“组合拳” 学者:北京房价或调7%

2017-05-03 09:36 中财网

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

一线大城市楼市“利空”不断,高房价屡遭打压。继北京楼市“定向加息”后,上海房贷也开始收紧。

上海部分银行上调首套房贷利率

记者从多家银行获悉,5月1日起,北京市房贷利率普遍提高。首套房房贷执行基准利率、不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。上海房贷开始收紧,其中部分中小股份制银行已将首套房贷利率从9折上调到95折,但二套房目前仍执行1.1倍基准利率。相关业内人士表示,上海不排除信贷政策继续收紧的可能。

记者从北京多家大型房产中介机构交易按揭部门了解到,从5月2日起,包括几大国有商业银行在内的北京主要银行,已陆续收紧房贷政策。其中,首套房将执行基准利率,即4.9%的年利率;二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%,即执行5.88%的年利率。

楼市“定向加息”

事实上,这是北京此轮楼市调控在房贷政策上的第三次收紧。2016年9月30日,被称为“9·30”新政的一系列楼市调控政策出台,北京首套房首付比例上调至35%,二套房首付比例上调至70%。今年2月,北京主要银行又将二套房按揭贷款的年限,由原来的最高30年调整为最高不超过25年,变相提高了购房者每月还款金额。如今,北京主要银行再上浮房贷利率,被业内称为“定向加息”。北京此举的示范效应不言而喻,以金融手段介入楼市调控,预计未来还会有更多城市效仿。

“定向加息”效果如何?我们来细算一下:

比如同样贷款300万元,时间为20年,采用等额本息还款方式:

①如果享受贷款利率85折优惠,则月还款为18441元,累计总还款442.6万元;

②如果按照贷款利率基准利率,则月还款为19633元,累计总还款为471.2万元;

③如果按照贷款利率上浮20%,则月还款为21286元,累计总还款为510.9万元。

最低和最高的月供差距达到2845元,总还款差距达到68.3万元。而且,未来如果央行不断加息,1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

房贷放款周期明显延长

在北京的示范效应下,同为一线城市楼市的上海,在房贷政策上也出现了收紧迹象。同时,另外一个显著变化是房贷放款周期明显延长。“去年贷款审批大概需要3至5个工作日,10天基本就能放款。而今年年初以来,贷款审批通常要2至3周,放款周期更是大大延长,普遍在3至4个月左右,有的甚至长达5至6个月,少数运气不好的从去年年底至今还没放款。”上海中原地产交易按揭首席专员顾凤云告诉记者,一方面是楼市调控政策的导向作用;另一方面是银行今年信贷额度普遍不足,导致目前房贷放款速度特别慢。

一线城市楼市明显降温

在一系列楼市调控政策的持续作用下,原本高烧不退的一线城市楼市明显降温。从上海来看,延续3月交易清淡的格局。4月,上海新建商品住宅成交面积仅67.7万平方米,环比减少8.8%,同比下滑30.3%。这一数值为2013年以来同期最低水平。

二手房市场更是降温明显。虽然4月数据尚未公布,但记者从沪上各大中介了解到,目前二手房市场观望情绪浓重,交易量迅速回落。尤其是目前改善型需求成为沪上主要购房群体,“先卖房、再买房”的“连环交易”特别多;限购、限贷等政策对改善型置业群体影响尤其大,一个环节出现问题往往引起连锁反应,导致几套二手房交易无法进行,成交量回落相当明显。

虽然市场明显降温,但业内人士预计上海信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。顾凤云认为,对于京沪等一线热点城市而言,“定向加息”可谓精准打击的调控手段。目前上海楼市价格依然坚挺、购房需求也依然存在,在北京的示范效应下,上海房贷政策存在进一步收紧的可能。

陈晟预计:北京房价此轮调整幅度约7%

中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计,北京房价此轮调整幅度约7%。多位市场人士也预测,北京房价调整幅度或在5%至10%之间。

中介门店冷冷清清

“近一个多月,我们这个区域只成交了一套房。”北京西城区南礼士路附近的某中介经纪人小张告诉记者,在新一轮房地产调控之下,北京二手房成交量大幅下滑是确定无疑的事实。

中原地产数据显示,五一小长假前两天北京商品房住宅签约不足百套,仅为84套,同比下滑明显。有市场人士表示,今年五一小长假的成交量有可能是近4年的最低点,成交量可能少于2014年。

其实,北京楼市成交量的调整始于3月17日的新政。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,4月北京全市二手住宅共完成网签16902套,比3月份减少35%,同比减少36%。4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米,与3月相比整体下降了6.8%。

房贷利率调整压迫房价回调

成交量的明显下滑,导致五一小长假期间房贷咨询量降低10%,这已经带动房价的下调。

记者从多家中介证实,近日北京地区部分商业银行再次收紧房贷。大部分银行已经取消首套房贷款九五折利率优惠,转而实行基准利率,二套房房贷利率则由原来的上浮10%调整至上浮20%。

记者了解到,此轮多家银行调控房贷利率,都是“自主”行为。可以说,在楼市去杠杆的调整之下,银行在主动控制风险,收紧贷款利率也在情理之中。

“在一线与二线城市不断加紧限购、限贷政策节奏的局面下,无疑将增加购房人的月供压力。”吴昊说。

由于二次置业人群购房门槛的提升,不少购房人已调整自身购房预期,购房需求多以小户型为主,因此,超过140平方米的非普住宅或豪宅型地产出现滞销迹象,此类业主也开始调整挂牌价格或暂停出售房产。

“在二套房认定标准提升后,除去刚性需求人群外,超过半数的购房人都被划分为二次置业买房。二套房首付提高后,一部分打算换房的人群在贷款额度上也比以往明显下降。”吴昊认为,楼市杠杆缓步下降,也会压迫房价回调。

北京房价或迎来调整

记者从北京市住建委公示的信息来看,北京部分楼盘二手房报价已有所下调。

可以说,素有楼市风向标之称的北京,是中国房地产市场的一个缩影。近几年来的北京房价,有过两次较为明显的下调。第一次是2009年上半年,受国际金融危机影响,北京房价下调幅度约20%。第二次是2013年至2014年,北京楼市成交量明显下滑,价格出现下调。

而今年以来,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,新一轮调控目标极为明确,已经完全把“炒房者”的幻想打破,房价调整理所当然。

“我预计这一轮楼市的调整将持续至2018年。”陈晟说。他认为,此轮房地产调控是“冻结”炒房,同时建立房地产调控长效机制,因此绝不是短期行为。

陈晟分析,北京楼市调控首先要消化掉2016年房价过快上涨的幅度。在防止楼市大起大落的要求下,此轮房价调整幅度预计在7%左右。

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