法院:签订房屋买卖后可预告登记 排除“一房数卖”可能
参考消息·北京参考2017/04/24 10:08
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据中国之声《央广新闻》报道，（记者孙莹）据中国之声《央广新闻》报道，卖房人将同一房屋卖给数个不同的买房人，被称作“一房数卖”，实践中，受房价上涨等因素影响，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的纠纷案件也有所突显。北京二中院在对2014年以来审理的此类案件进行梳理，今天专门召开新闻通气会，结合审判实践对公众提出有益提示。
北京二中院调研发现，一房二卖引发的纠纷，主要发生在存量房交易市场，涉案房屋多为二手房；先买房人为卖房人主要违约对象，案件原告几乎全是先买房人；案件争议焦点集中在买房人争房或买卖双方“打违约”；法院大多认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，但部分认定后买房人存在过失。
北京二中院民一庭庭长蒋春燕指出，案件中，大多数后签约的买房人系受卖房人蒙骗，确实对卖房人已经将房屋卖给他人的情况不知情。调研显示，绝大多数案件法院都未认定卖房人与后买房人之间存在恶意串通，多认定卖房人“一房数卖”所签订的多份房屋买卖合同都是生效合同。
在个案审判中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。
法院提供的案例显示，房主杨某将房屋卖给李某后，又将房屋卖给沈某，李某、沈某均要求杨某继续履行合同，办理产权过户。
法院经审理认为“将李某、沈某履行合同的情况相比，李某支付了定金10万元；沈某支付定金38万元，办理了贷款审批手续，缴纳了相关税费，并办理了网签手续。李某与沈某同为合法的买受人，相比而言，沈某支付了更多的专用性投资，合同履行程度更深。因此，沈某的房屋买卖合同优先履行，李某的房屋买卖合同纠纷可通过合法途径另行解决，符合利益衡量的原则和维护交易秩序的价值取向。”
蒋春燕表示，根据法院、北京市高院相关规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。
卖房人将同一房屋卖给数个不同的买房人，被称作“一房数卖”，实践中，受房价上涨等因素影响，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的纠纷案件也有所突显。北京二中院在对2014年以来审理的此类案件进行梳理，今天专门召开新闻通气会，结合审判实践对公众提出有益提示。
北京二中院调研发现，一房二卖引发的纠纷，主要发生在存量房交易市场，涉案房屋多为二手房；先买房人为卖房人主要违约对象，案件原告几乎全是先买房人；案件争议焦点集中在买房人争房或买卖双方“打违约”；法院大多认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，但部分认定后买房人存在过失。
北京二中院民一庭庭长蒋春燕指出，案件中，大多数后签约的买房人系受卖房人蒙骗，确实对卖房人已经将房屋卖给他人的情况不知情。调研显示，绝大多数案件法院都未认定卖房人与后买房人之间存在恶意串通，多认定卖房人“一房数卖”所签订的多份房屋买卖合同都是生效合同。
在个案审判中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。
法院提供的案例显示，房主杨某将房屋卖给李某后，又将房屋卖给沈某，李某、沈某均要求杨某继续履行合同，办理产权过户。
法院经审理认为“将李某、沈某履行合同的情况相比，李某支付了定金10万元；沈某支付定金38万元，办理了贷款审批手续，缴纳了相关税费，并办理了网签手续。李某与沈某同为合法的买受人，相比而言，沈某支付了更多的专用性投资，合同履行程度更深。因此，沈某的房屋买卖合同优先履行，李某的房屋买卖合同纠纷可通过合法途径另行解决，符合利益衡量的原则和维护交易秩序的价值取向。”
蒋春燕表示，根据法院、北京市高院相关规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。
少数案件还涉及连环买卖、抵押、民间高利贷等因素，导致案件更加复杂。部分卖房人多种手段毁约。“卖房人毁约手段可谓‘五花八门’，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义‘一房二卖’；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。”蒋春燕告诉记者。
法院建议买房人尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋，同时注意审查房屋状况，遵守国家房地产调控政策，加快交易流程，提高交易及时性，善用预告登记制度。
蒋春燕提醒，当事人签订买卖房屋后，无法立即办理产权转移登记的，可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能，保障买房人将来实现物权。
