叶雨：2017市场大有可为 别墅产品将越来越稀缺

房天下：2016年别墅市场新增2952套，同比减少7%，这也是别墅供应连续两年出现下滑，而供需比更是低至1:2.7的超低水平。成交方面，却呈现出量价齐涨局面，同比2015年分别大涨119%和116%。您如何看待2017年的别墅市场走势？

总的来说，2017别墅市场还是大有可为，一方面新增供应减少，一方面量价齐涨，说明客户对别墅的需求并没有受到供应减少而减弱——别墅依然属于刚需。但是，短期来看别墅市场将受政策大势影响，在2017年将保持相对的平稳，长期来说，别墅受供需影响将越来越稀缺。

2016年930新政中明确提高提高首付比例，增加资金门槛，认房又认贷、限制假结婚，增加资格门槛。双门槛受限，对别墅客来说，风险加剧，性需求将受到一定的抑制。同时，政府在出让土地的过程中又强化“控地价/限房价”的交易方式，7090政策限制刚需产品比例，拿地支持化等一系列政策，未来新房别墅将趋于消失。

对于已经在建或在售的项目来说，这其实一个长期利好，别墅将越来越稀缺。

房天下：从2015开始，市场上开始逐渐出现商办类别墅，2016年商办别墅供应量增至30%。在别墅类产品供应量整体下降的态势下，商办别墅成为一颗新星，逐渐占据市场。您如何看待商办类别墅的诞生？您是否看好商办类别墅未来的发展？

商办别墅是一个市场产物。前面讲到，纯粹别墅越来越稀缺，而客户对别墅的追求却不会减少，在资金实力、购房资格等一系列客观条件的限制下，选择商办别墅不失为一种睿智。

商办别墅相比住宅别墅还是有一定的品质差异。首先是产权年限短，只有40年或50年，在现代人普遍寿命比较延长的背景下，此类别墅不具备传统中国人对于家宅的传世功能；其次，商办别墅，可商可住，一方面增加了此类产品的属性和经营性功能，但另一方面，又会给别墅社区带来商业同在的混乱感，别墅产品尤其是别墅居住尤为讲究私密性和圈层属性，商业别墅难以保持居住的高品质；第三，相比住宅别墅，商业别墅所在往往是一些繁华的街区，对自然资源的占有相对较差，也会一定程度上影响居住的品质。

总之，商业别墅有一定的繁荣前景，但难以实现真正的高品质居住。

首城珑玺项目总监 叶雨

房天下：北京的昌平、朝阳、顺义等区域，占据了天时地利人和的，楼市发展历史悠久。如别墅区、奥北别墅区等，拥有环境好，配套设施成熟，交通便利等其他区域无法比拟的。请简要分析您项目所在区域，楼市发展现状？

东坝总体定位为北京迈向城市搭建的国际交流展示平台、成就创意北京打造的具有影响力的时尚都心和实现宜居北京构筑一个具有国际化标准的生态家园。目前已确定的规划有第四使馆区和国际商贸区，以发展的眼光审视东坝地区的发展，2050年北京成为城市，首都国际机场将成为级枢纽，朝阳CBD将成为全球级的金融，在两个级的控制要素之间必将产生大量的国际资源的对接与交换。机场二高成为了国际资源流转的传输带，而位于这条传输带上的东坝地区，是链接两大资源点为便捷的一个建设区。

未来这里国际交流频繁、国际文化碰撞、国际信息交互的节点，是北京国际交流的中枢与新窗。

经过近几年的大开发和持续，目前东坝已经成为五环线上重要的豪宅板块。首城、首开、龙湖、保利、恒大等一众品牌开发商纷纷在此布局，并将旗下作品于此立势。首城珑玺、保利首开天誉、恒大华府、首开龙湖天璞……未来还有更多的住宅项目在此落地，提起东坝，10+豪宅俱乐部成员就不下三个，已经是北京市场认可的居住核心地。

房天下：众所 ，北京楼市化已成为趋势，越来越多的房企将项目做成产品，由此衍生出产产品同质化严重的问题，这也成为房企在开发项目时难以避免的雷区。在产品的打造上，您有何好的建议吗？您在做项目时，又如何做到特色鲜明，别具一格？

房地产经过几十年发展，无论是开发商还是客户，经验都越来越成熟。如何获得进一步提升项目产品的竞争力自然就成为了项目的课题，所以就必须花大力气去打造产品，提升客户的体验，在社区规划，产品打造，还是服务进化上都突出发力，方才契合当下人群的真正需求。

产品并非是标准的。但是有几个重要性的原则可以作为参考：首先是，房子本身的品质过硬，无论是建筑过程还是细节设置都讲究诚信品质，让居者住得安心，住得放心。其次是，产品的空间设置要人性化，并非一味面积大就，产品空间的本质还是人的居住，一家人住进去，各有所处，而且相安和谐；第三，就是社区营造，一个好的社区，能够让家人舒心的散步、玩耍，让人感觉到真正的归属；还有一个就是，当下城市生态环境的恶化，真正的，应该解决人的生态、健康需求，良好的生态视野和室内外的健康呼吸等。

每做一个项目拿地前都经过充足的调研，拿地后用足够的时间去设计、论证。产品规划出来，不仅不与周边项目雷同，在整个北京市场都是从未有过，而且项目十分契合地块的先天属性，让项目、房子、人感觉就像生长在土地上一样。同时房子建成后，又通过引入各种的资源和服务增加客户的舒适度，让客户不仅买到的是一处的房产，更是一种新的人生生活体验。

房天下：后，请您简单的介绍一下，你们项目的近况？

首城珑玺项目位于朝阳东坝，五环七棵树出口向北300米。

项目按照恭王府“前府后院”理念规划，前半部低层别墅建筑沿中轴线两侧分布，后半部高层建筑围合核心景观区，整体层次分明，起势恢弘。别墅建筑采用唐风新中式风格，以大明宫建筑为原点结合现代人居潮流，形成四方而高，身正而威仪，屋顶舒展平远，门窗简洁厚重的基本范式，以葡萄牙米黄、金色年华、紫铜等全球建材，历经几千道工序、数亿次雕琢，构筑起立面、门窗、檐椽等建筑丰富的立体感。高层建筑采用国际地标风格ARDECO建筑，典雅大气。项目由五十余套别墅，少量平墅以及四十余席非毛坯高层住宅组成。

目前项目售楼处已具备接待功能，即将对外开放。首期主推产品为191-232㎡云玺大宅，其非毛坯样板间也将在6月盛装绽放。

三进式就家族礼序，270度视野回型布局，有层次的主次卧分布，主服分区入户……从起居、入浴的会意理解，到纵深、方位的开阔眼界，再到收纳系统、餐厅系统、厨房整体系统皆挑剔细微。

云玺大宅将以精琢成品交付，集萃品牌精华，匠心定制。30余项健康科技，专属打造PM0.1，PM2.5新风系统，为健康人居而呈现。