环京部分项目卖房不网签 草签协议买房有风险
新京报2017/03/16 09:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房子买到手一年多，突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年；五证不全只能草签协议，开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故事，在环京楼市里频繁上演。而随着环京大部分热点购房区域加入限购的行列，部分楼盘销售价格高于备案价格，无证销售、草签协议暂缓网签、阴阳合同等在北京楼市几乎已经绝迹的销售手段，成了环京部分项目开发商惯用的伎俩。在这样的销售手段下，购房者以为买到手的房，也许是个时刻会炸的“雷”。
签了合同交了首付一年后被通知只能全款买
陈小姐２０１５年下半年在香河某项目购买了一套房子，当时的价格在７０００元／平方米左右。购房时，该项目还没有预售许可证，但在销售的反复劝说下，陈小姐还是做出了买房的决定。当时销售表示，由于没有预售许可证，无法进行网签备案，可以先交齐首付款，草签一份合同，等到项目预售许可证下来后，再签署正式合同、办理银行贷款，时间估计用不了太久。项目的交房时间定在２０１８年。
草签了购房协议后，陈小姐向项目开发商交齐了首付款，开始等待开发商通知签正式合同、网签、贷款。网签时间一拖就是一年多，直到２０１７年，陈小姐购买的楼座依然没有拿到预售许可证。漫长的等待过程中，虽然期间听闻其他业主说项目建设进度很慢，也没有人及时通知预售证的办理进度，但陈小姐还是欣慰于当初自己草签协议买房的决定。
在陈小姐以为自己的买房路就差网签一步时，她和其他同期购买的业主突然接到开发商的通知，通知的内容并不是可以网签了的喜讯，而是“噩耗”。负责通知这些业主的人在电话中表示，预售证一直还没有拿到，现在针对陈小姐这样的前期业主，开发商决定采取两种方法处理，一是补齐全款，２０１９年现房交付后进行网签。二是退房，退还业主交付的首付并补偿原房款的１０％。
接到这一消息，陈小姐傻眼了，已经确定的买房行为怎么会发生这么大的变化？补齐全款对于陈小姐这样的刚需购房者几乎是不可能完成的任务，陈小姐表示，就是因为资金实力不够，才会选择在香河购房，突然让补齐全款，根本没办法凑齐。而退房，她更无法接受。
无法接受这种处理方式的业主们集体找到了开发商，经过两天两夜的谈判和协商，开发商终给出的处理结果是再签一份补充协议，承诺不会对这批业主，２０１８年进行网签，２０１９年正式交房。
环京楼市五证不全依然有人买账
陈小姐遇上的事情并不是个案，在搜索引擎上搜索，在香河买房遭遇五证不全的案例发生在多个楼盘，为赶上京津冀楼市利好的列车，不少购房者不顾风险，在五证不全、不网签、阴阳合同的情况下，出手买房。
所谓五证，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，环京某些本地开发商开发的项目，在五证未办理齐全的情况下，就开始进行销售。虽然五证不全，但开发商借助环京楼市大趋势说服购房人尽快出手，草签协议。而购房人担心自己错过机会，错过的就是几十、甚至上百万元的获利，依然选择交钱购房。
在京北怀来某项目，已签署认购协议的购房者被通知需要先交齐首付、草签合同、办理贷款，正式合同随后再补。开发商与银行达成协议，虽然未进行网签备案，但购房人依然可以进行贷款、还贷。销售说服购房人的理由是，如果不尽早草签协议，可能就会失去银行利率九折的折扣。在燕郊某些项目，因为备案价格与销售价格不同，购房人购房只能签订阴阳合同，不仅贷款无法按照房款真实总额进行，部分购房人交付的差价，只能收到一纸收据。
而随着环京大部分区域加入限购的行列，一些客被限购挡在门外。环京大部分区域的限购政策都是非本地户籍限购一套，首付低３０％。一些一次性购进多套的客，购房无法进行正式的网签，只能先与开发商签订认购协议，随后再想其他办法腾挪资格。虽然很多购房人对于这种做法并不认同，但明知有风险，依然选择出手购房。
不网签权益难保障 违规购房风险大
一般选择违规操作的楼盘，销售价格相比区域其他正规楼盘，在价格上都有一定，而这个价格，就是吸引购房人的大理由，但较低的价格背后，是巨大的风险。
中原地产首席分析师张大伟表示，草签协议面临很多市场风险和政策风险，只是草签协议，不进行网签，一旦期间发生因政策带来的税费首付变化，购房人的利益都无法得到保障。而部分项目无证销售，面临的风险就更大了。
亚豪机构市场总监郭毅提醒，首先，草签的协议与政府的制式合同相比，是相对粗糙简单的版本，对购房者的利益没有办法进行全面的保障。第二，如果只是草签，不进行网签，说明购房者的购房资格并没有得到政府的审核通过，那是否具备购买这套房产的资格就没有得到确认，还有可能是本身不具备购房资格，线下签约，那这个购房协议也很难得到法律的保护，本身合同在法律上就是站不住脚的。第三，通过网签之后，房屋的面积、户型及价格才真正确定，有了这样的约定，在交房时这些条件才会被执行，否则就会面临很多问题，包括价格的变化、产品的变化，还有一房两卖的情况。后，只草签不网签的话，购房人基本不能从银行获取贷款，购房的付款方式就需要和开发商进行明确，这其中就蕴含了很大风险。
当购房人已经草签购房，后续出现问题了要怎么解决呢？郭毅表示，当法律文件不能保护自己利益时，问题就很难解决，所以购房人不要为了着急买房而失去理智。张大伟则提醒，草签的协议理论上应该也是有效的，但如果签约方非开发主体，比如是代理公司，那这个协议很有可能就变成了一纸空文，就算是开发主体，也可能存在倒闭的可能，这时候草签协议就很难得到保障。
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部分环京热点区域限购政策
廊坊
出台时间：２０１６年４月
２０１６年４月１日晚，廊坊市出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，即“廊九条”，实行住房限购和差别化住房信贷政策；政策规定，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于３０％等。
三河市燕郊县
出台时间：２０１６年４月、７月
２０１６年４月１１日，三河市出台政策，称全面落实住房限购和差别化信贷政策，非本地户籍居民家庭限购１套住房且购房首付款比例不低于３０％。同时，严格商品房预售管理，加强价格管控，销售价格６个月内不准调整，６个月后上涨幅度不超过１０％。
２０１６年７月，三河市再发通知，称自７月７日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于３０％。
天津市武清区
出台时间：２０１６年９月
２０１６年９月３０日，天津出台限购限贷新政，对城六区及武清区进行限购。
政策规定，在天津拥有１套及以上住房的非天津户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房；对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于４０％。
张家口怀来县
出台时间：２０１６年１１月
２０１６年１１月，张家口怀来县发布通知，称２０１６年１１月３０日起，非本县户籍居民尚未拥有本县住房，可在本县购买一套住房（含新建商品住房和二手住房），且购房首付款比例不得低于３０％；非本县户籍居民已在当地拥有一套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。
保定涿州市
出台时间：２０１７年３月
３月１日下午，保定涿州市委宣传部官方微博发布消息称，涿州市政府出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，即日起实施。
该实施意见显示，涿州将实行住房限购和差别化住房信贷政策。对非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含二手房）且首付款比例不低于３０％；对本地户籍居民家庭购买第２套住房时，首付款比例不低于５０％；对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。
保定涞水县
出台时间：２０１７年３月
３月２日，《涞水县人民政府关于加强调控商品房市场的若干规定》正式出台。
《规定》称：“非本地户籍居民家庭限购１套住房且购房者首付款比例不低于３０％，限购自２０１７年３月１日开始执行，非本地户籍居民在涞水县买房需要先到房管局开具准购证明（需携带户口本，身份证和结婚证），房地产开发企业凭准购证明与购房人签订购房合同和网签备案。本地户籍居民购买第二套住房首付比例不低于６０％。”
张家口崇礼区
出台时间：２０１７年３月
３月８日，河北张家口市崇礼区人民政府发布公告称，为进一步促进房地产市场持续平稳健康发展，合理引导住房需求，在《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》政字〔２０１６〕９６号文件基础上，制定进一步调控措施。
根据文件规定，本区户籍居民家庭已有本区２套以上（含２套）普通住房的不允许购买第三套普通住房（含二手房）；本区户籍成年单身人士（含离异）可以购买１套普通住房；本区户籍居民购买首套普通住房或非普通住房，首付款比例均不低于３０％、４０％。购买第二套普通住房，首付款比例不低于６０％，购买第二套以上非普通住房（含第二套），首付款比例不低于７０％。
非本区户籍居民家庭，崇礼区规定可以购买１套普通住房，首付比例不低于４０％。非本区户籍居民家庭购房时需提供自购房之日起前两年内在本区累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明，且不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
