溪水雅地20日盛大开盘 京城楼市打响年末收官战
房地产门户房天下2008/12/16 12:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
溪水雅地项目代表和记者侃侃而谈
在种种“救市”政策利好的推动下，11月份京城楼市成交量实现了全面飘红。商品房期房成交量幅度达六成。数据显示，12月份京城楼市将有30个项目入市，其中,明确开盘的项目仅有5个，而位于密云城区核心位置的溪水雅地则是5个项目中极具代表性的纯新盘项目。据悉，溪水雅地尚未正式开盘便已引起各界的广泛关注，VIP发售仅一周时间，项目就接待到访客户120余组。现场繁荣的接待景象与密云大多数项目门庭冷清的气氛形成强烈对比。
那么溪水雅地究竟拥有着什么样的产品品质让购房者趋之若鹜？作为2008年北京房地产市场的“收官”之作，溪水雅地又将使出怎样绝招打个年终漂亮仗？搜房网邀请到溪水雅地的项目代表，为我们揭开这座山水大宅的神秘面纱。
访谈时间：2008年12月16日14：00
访谈地点：搜房网直播间（西环广场T3座8层）
访谈嘉宾：地雅管理集团总经济师 倪颖
文章导读：
以下是对本次访谈进行的图文直播：
【主持人】各位搜房网友大家好，今天我们荣幸邀请到12月20日即将开盘位于密云城区的项目溪水雅地的项目代表来到我们新盘面的现场，坐在我旁边的这位就是该项目的商地雅管理集团总经济师倪颖倪总，倪总给搜房网友打个招呼吧。
【倪颖】搜房网网友大家好！
【主持人】我们都知道，溪水雅地之前在VIP卡认购期间就火爆，一周时间接待了120余组客户。那么溪水雅地究竟有什么样的产品品质让购房者趋之若鹜，作为2008年底收官之作，溪水雅地将会使出什么绝招打一个年中漂亮仗呢？那么首先让我们了解一下溪水雅地的开发商和商。
【倪总】北京紫禁长宁房地产有限公司成立于2001年，一直在密云做项目，已经做了20万平米的项目，包括住宅、写字楼以及配套公建，公司现已承建的密云檀州家园占地11.8公顷，总建筑面积19.77万平方米，包括32栋住宅楼，另外还包括部分配套工程，目前已全部峻工并交付使用。在密云来讲有着丰富的经验。项目的商，是北京地雅集团，成立于1988年。看一个项目一定要看开发商以及商是否有实力，地雅集团是民营企业，因为比较保守所以这两年在没有参与招拍挂，因为公司做招拍挂会有很大的风险。所以项目的成本比其他经过招拍挂获得土地的项目要低一些。我们会多花费一些成本在产品的品质上面而不是在土地上。
【主持人】通过倪总的介绍我们感受到地雅集团是用心做项目的公司，也是有有实力的公司。回到项目部分，不少网友听到溪水雅地这个名字首先联想到的是美丽的景观，那么溪水雅地的案名有着怎样的寓意？倡导的是什么样的生活理念？
【倪总】我们希望在密云打造好的环境，这个项目从开发到设计都是我在参与，我们希望这个项目不要打造奢华，而是为新兴中产阶级以及次置业购房者提供恰当的产品，我们做的是中档以上的产品。对于生活理念，我们希望倡导人与自然和谐，充满诗情画意的人居环境。从项目来说，溪水雅地项目位于密云县城，地理得天独厚，环境清新优雅，京郊旅游胜地，周边旅游景点项目众多，气息丰厚，与密云最繁华的鼓楼商业街隔街相望，与密云奥林匹克公园仅一路之相隔，于繁华中得到静谧之居，处乐地享舒适生活。40万平米大生活区，高达38%的大面积绿地欧式轴线绿化地带，大型景观水系，草地、溪水、灌木、花簇、喷泉，完整的水主题精致园林，的地中海园林建筑理念，洋溢欧陆风情建筑风格，完美诠释水与居的关系。
【主持人】从11月22日起溪水雅地VIP发售仅一周，就接待到访客户120余组现场认购火爆，请您回顾一下当时的盛况，也为网友解读一下溪水雅地为什么会受到追捧？
【倪总】刚才你说来访120余组业主，其实是认购的就有120组，而去现场看房的更多。首先我们这个区域是位于密云城区核心区，另外这个盘在密云区比较大，从建设开始已经吸引了很多密云市人的注意，他们一直在关注这个项目。第三来讲，刚才讲商地雅集团的参与，从市场定位，产品的质量，园林，包括配套服务等很多方面，在当地都是独树一帜，超越了很多当地普通产品的楼盘。
【倪总】还有一点，这个产品具有很高的性价比，所以得到客户的关注，也是在我们意料之中，也是我们希望回馈给社会的一个作品。
生动活泼、富有浪漫气息的花园式居所
【主持人】倪总提到了四点，也是我们产品最核心的部分，首先是它的地理位置，第二是产品规模，第三是商还有开发商的实力，第四则是产品的性价比，倪总回答的清晰和全面。之前我们提到溪水雅地的名字以及从这个名字所延伸出我们对环境的遐想。我们知道通过溪水雅地的名字以及通过您刚才的介绍，还有很多网友都去过现场，大家都知道是宜居的原生态产品，请您介绍一下项目的容积率、绿化率。
【倪总】这也是这个项目的特殊，因为密云是国家的生态县，挨着潮白河，有山，空气好，这是其他楼盘是无法比拟的。溪水雅地是40万平米的大社区，绿化率38%，楼与楼之间有90米的绿化带，外面周围环境好，小区内部环境也很好，适宜居住。容积率不超过2，大概1.9多一点。
【主持人】那么溪水雅地的景观设计也有一定的特色，请您介绍一下景观设计方面的特色？
【倪总】主要通过空间景观设计和对大自然元素的提炼，使“水”这个元素在小区里无处不在，同时结合建筑本生的一些特点，希望最终能够实现生动活泼、又富有浪漫气息的花园式生活场所。
【主持人】听了您的介绍，有身临其境的感受，没有去过网友抓紧机会，在这个周末20日开盘，大家可以去看一下，肯定会被现场的景色所吸引。那么溪水雅地所针对的客户是哪些方面，以及它客户群的定位怎么考虑得？
【倪总】目前这个产品是C区，C区的产品大部分是针对密云本地客户群。C区差不多5万平米，另外还有35万平米，将来有花园洋房，有带电梯的板楼，有高层的板楼，希望在将来的产品里能够吸引更多的北京客户过去。经过前一段时间我们VIP的认购，北京客户感兴趣，他们也很向往在这样的环境中生活。我们希望将来的客户群能够达到6/4比例，北京客户可以达到40%。
成熟的配套 便捷的交通 市区上班族的后花园
【主持人】北京市区居住的客户过去的话，首先会被这个环境所吸引，因为在市内不可能有这样的环境。当然，他们也更在乎交通方面的问题，谈到密云大家首先想到一个问题就是交通，请您给网友介绍一下我们将提供哪些出行方式？
【倪总】这个项目道路交通状况还是发达的，南面的地方京承高速，南面是101国道，到东直门只需50，到首都机场30。另外公交线路也比较发达，环城车7路、9路、10路、18路途径小区密云，980路、987路连接北京与密云城，距北京城区50，抵达首都国际机场25，45抵达东直门。我们之间也咨询了当地政府，密云在2011年会实施轻轨，如果通了轻轨会更方便。
【倪总】刚才说C区产品是针对密云市区的客户，而之后的开发希望针对北京客户，如果北京客户多的话会考虑开班车到东直门。
【主持人】对于配套方面呢？
【倪总】、幼儿园已经建成了，也比较多，像密云四中、首都大学经贸，另外物美超市、西单超市等都在项目，包括密云医院、银行、娱乐等方面都很发达。商业配套包括：国泰百货、物美超市、北京顺义西单超市、京客隆、飞鸿世纪园，娱乐餐饮配套：肯德基、大鸭梨、金酒店、口福居、南风宾馆、世豪国际大酒店、云水建国假日酒店、文锦世波国际酒店、瑞海姆田渡假村，运动休闲：南山滑雪场、密虹公园、密云奥林匹克公园、密云青少年宫，配套：、密云五小、密云四中、首都经贸大学密云，医疗卫生配套：密云县医院、北京急救密云、海生堂大药房、门诊，金融及邮政配套：农行、建行、中行、公行、新南路邮局。其他配套设施：密云大剧院等。
【主持人】项目物业公司是哪家？
【倪总】润泽物业管理公司，目前这个公司在密云管了两个小区，在北京还管理一个小区一个公建项目，我觉得他们的服务还可以，业主也可以促进他们更好的工作。
【主持人】物业费大概是多少？
【倪总】与密云当地水平差不多，6层不带电梯小高层是0.9元，6层带电梯小高层2层以上是1.2元。这个物业公司已经有了四五个小区的管理经验，积累了一定经验在里面，应该达到大家的要求。
VIP卡火热办理中 早办早优惠
【主持人】项目包括板楼和花样洋房，您刚才提到有多种形式的组合，户型上怎么设计的，有哪些户型？
【倪总】C区主要是两居为主，我们也是根据当地的市场情况来定的，将来，在下一期开发产品中，将来还是希望以三居比重逐渐上升，大面积户型逐渐上升。两居大概90到95平米。
【主持人】之前我们了解到，好象溪水雅地的价格大概在4千元左右，您能给网友一个确切的回答吧，因为大家最关心的就是密云的价格？
【倪总】因为有开盘这个活动，在开盘当天不会超过4千，正常价格应该在4千左右或者高一点，这也是根据密云本生房地产的状况来计算。对于价格从我的角度来说还是有竞争力的，我们不是通过招拍挂拿到的地。
【主持人】开盘当天有没有优惠？
【倪总】开盘当天VIP客户2008元VIP意向金可以优惠1万，开盘当天一次性付款是九六折，综合算下来，开盘给客户的优惠还是很不错的。
【主持人】VIP卡有一些客户可能没有时间办，那么20日当天还能办吗？
【倪总】你办了也是下午才能排号，因为这几天已经积累了很多客户，如果想去买的话要尽早办，我们推出的房源也有限。
【主持人】根据办卡的先后顺序选房吗？
【倪总】对，当天办卡下午才能选房，早办早选。VIP卡如果这一期没有选上，我们也在考虑延续到下一期，如果有这个意向希望早一点办。
【主持人】这个项目大概什么时候入住？
【倪总】已经是准现房了，09年4月可以入住，绿化也都做了。
【主持人】这样网友会放心，因为现在市场环境很不好，害怕出现烂尾楼，准现房会让购房者很放心。从角度来说，刚才您也提到周边的配套和交通，具有很高的，您给网友介绍一下项目的怎么样？
【倪总】从目前开盘的区域来讲还是有的，因为这个区域之后，在将来将近35万多平米的开发中，我们从设计到开发的团队，到策划团队，都提高了一个档次，将来的产品肯定会优于现在的产品，将来的策划，包括物业，包括环境都会很好，这两个区域都不会分开，都在一个大盘里。从C区来说还是有的。密云住宅市场刚刚进入房地产市场的起步阶段，随着北京及公交事业的发展，密云作为居所将成为可能，届时密云住宅市场将会得到更大的发展，密云市整体住宅的将具有很大，其次，溪水雅地的项目刚刚启动一期，后续3期的陆续开发，将会使溪水雅地40万平米大规模高品质社区更加成熟完善，市场价值更高，因此一期是明智的选择。
开发商应保持客观平和心态 尊重市场规律
【主持人】08年市场并不太好，尤其上半年，11月经过政策调控，成交量大幅度上涨，我们对未来预期也有更有信心，您对溪水雅地在这特殊时间段入市，对其销售情况有着怎样的预期？
【倪总】对于我们公司来讲，外部压力并不是很大，我对这个项目入市我自己是比较平静的，感觉水到渠成、瓜熟蒂落，到了这个时候该推出这个产品，而且这个产品开盘我也比较有信心。
【主持人】经过倪总介绍，我们网友对溪水雅地的项目有了更深入的了解，20日当天也可以到现场看一下我们的准现房。最近市场比较复杂，想请教倪总关于市场的问题，最近我们搜房联合中房协发起了暖冬行动，引导正确舆论导向为，对于开发商来说，对于购房者来说，对于媒体，您觉得在这个时期应该做一些什么？
【倪总】对于开发商来讲需要平和的心态，很多人在前两年赚了很多钱，赚取了超额利润，这种超额利润不会很长久，市场经济一个特点就是有周期性，既然过了几天好日子，总要过几天不好日子，这很正常。可能很多开发商没有过过冬天，就很希望冬天快过去，或者觉得寒流过去马上就暖和了，没有这么简单，我希望开发商能够更平静的面对这个市场和这个周期。
【倪总】对于媒体来说对于这种大环境要进行公正、客观的报道，不要总纠在小的地方。对于购房者来说希望理智一点，有一些开发商可能有着急，对于购房者也不理智，总是希望能够抄底。我想很多开发商是能够熬得起时间，包括我们，我们可以慢点开盘都可以，你要觉得这个房子合适就可以去买。大家都强调房地产地域性，你看重的地块能有多少房子呢，没有多少，看中就买。对于购房者本生有住宅需求可以好好选择一下，不要有太多期待。
【主持人】我们企业大概一个原则是要顺应市场发展的规律，做我们该做的事情，把产品做好了。
【倪总】对。
【主持人】现在已经到了年底，回顾2008来说，整个中国发生了很多事情，我们中国房地产更是跌宕起伏，请您用几句话或者几个词语概括一下08年的房地产市场。
经得起寒冬的历练 才能更加茁壮成长
【倪总】这个市场我觉得是刚刚进入冬天，一年四季，一季三个月，都是很正常，过冬天就是增加人的抵抗力，对于企业来说增加抗风险能力，对于百年企业要经历过很多轮回的，你经历个还会经历第二个，这是很正常的经济周期。
【主持人】要经得起历练才能成长。
【倪总】对。
【主持人】今天的访谈到此结束，也希望溪水雅地在12月20日能取得好成绩。谢谢倪总介绍我们的访谈！
