税费下调刺激房产需求 :营业税也有望调整
房地产门户房天下2008/10/23 11:43
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2008年10月22日晚，央行、财政部等部门联合发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，其中针对房地产市场的措施如下：首先在税费上进行减免，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。其次在信贷上，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。“链家地产”市场研发认为，此次政策组合拳对房产市场可以从以下5个方面来说：
首先，0.7倍优惠利率回落04年首次加息前水平，持有成本明显减少有助于恢复购买信心
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。“链家地产”市场研发认为，对于当前7.47%的基准利率而言，享受0.7倍的优惠利率后为5.229%，这比2004年次加息时执行的5.31%的利率还要低，持有成本的减少显而易见，对于很多原本无力购房或无力购买更高总价房的消费者而言，持有成本的明显减少将大大增强其入市的信心。
其次，90平米以下二手房占总成交的七成左右，交易环节税费减免将直接刺激购买需求
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地税。“链家地产”市场研发认为，交易环节税费减免将直接刺激购买需求，而90平米以下二手房在总成交中的比重达到七成左右，可谓此次税费减免将有庞大的购房群体直接受益。
第三，市场信心与购买需求双双提升，将直接促进成交上涨
据“链家地产”市场研发统计数据分析，奥运结束9月份以来，二手房客户登记量相比奥运期间增长了4成左右，而成交量增幅相比要低出一倍，为两成左右。“链家地产”市场研发认为，当前交易市场上购买者观望情绪较浓，二手房成交较慢，成交周期拉长已经是普遍问题，而此次政府组合政策对购买信心的提升、购买力的恢复将大大缓解这种观望气氛，从而促进交易市场成交的上涨。
第四，购买100万的房子，税费可以减少6000元
11月1日起，对于首次购买90平方米以下普通住房的消费者，契税税率由以前的1.5%下调到1%，免收0.05%的印花税，假设交易的普通住宅房产总价为100万元，在税费没有调整之前，购买方需要交纳税费共计15500元（100万*1.5%+100万*0.05%=15500元），而税费调整后，购房者仅交纳1%的契税即10000元，调整后可以节省5500元；出售方减免0.05%的印花税，节省500元；买卖双方共节省6500元；
第五，享受优惠利率下限，贷款30万，年限20年，可以节省利息46110.27元
10月27日，央行将扩大住房贷款利率的下限，由以前的贷款基准利率的0.85倍扩大到0.7倍；按照现行的五年期以上的商贷基准利率7.47%，消费者可以享受的贷款优惠利率下限由6.35%扩大为5.23%，以贷款30万、期限20年、等额本息的房贷为例，调整前须支付的利息为230474.06元，调整后利息为184363.79元，可节省的利息为46110.27元，每个月可以少还192.12元；
最后，“链家地产”市场研发认为，此次的优惠利率调整幅度很大，税费直接减免成本虽然有限，但基于“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”这一项细则仍未出台，占二手房交易比重的营业税也有可能会有所调整，这对二手交易市场来说也更为期待。
