多方解读：首次购房契税下调至1% 首付降为20%
房天下综合整理2008/10/23 07:44
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居民首次购房契税下调至1% 首付降为20%(财政部网站)
根据国务院统一部署，今年第四季度，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。
一是落实好家庭经济困难学生资助政策体系，确保家庭经济困难学生都能上得起大学、接受职业，今年财政共安排助学经费223亿元。
二是对汶川地震重灾区的高中阶段和高等阶段家庭经济困难学生实施为期一年的资助政策，免除学费、补助生活费，并扩大国家助学金范围，财政安排资金6.9亿元,彩票公益金安排1.15亿元。
三是从2008年秋季学期起，继续对高校家庭经济困难学生按每人每月40元的标准，发放临时伙食补助，补助期限为5个月，财政安排资金4.77亿元。
四是从2008年10月1日起，提高部分优抚对象和建国前老党员的抚恤和生活补助标准，今年财政共安排抚恤和生活补助资金141.2亿元。
五是为妥善解决汶川地震重灾区受灾群众灾后基本生活问题，财政安排资金25亿元。
六是安排冬春临时生活困难救助资金，保障受灾群众灾后基本生活。
七是从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
九是加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。
十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
案例解析两项政策（京华时报）
记者昨天从财政部获悉，今年第四季度，国家有关部门将出台十项措施，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。
在住房保障方面，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。
个人售房暂免征收土地税
【政策】从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
【分析】人学财政金融学院一位财税认为，对于广大个人购房者来说，新政对于其指导作用要远大于实质作用。以北京一套80平方米、售价100万元的普通住房来说，政策调整后只减轻了5000多元的税费。对于个人来说，这点钱甚至远远不如他的装修款。因此，如果国内居民普遍认为全球金融危机将持续较长时期，个人购房的观望情绪依然浓厚，那么可能大部分购房者还会等待房屋整体价格回落，例如一处房屋的总价从100万元回落到80万元，而不会因税费下降或地方政府给予少量购房补贴就出手购房。因此，新政指导方向很确定，但在房屋销售市场形成的作用力还要经过市场检验。
【算账】据了解，北京市此前要求，对于个人购买符合140平方米及以下等相关规定普通住房的，契税税率为交易额的1.5%。对于个人销售或购买住房的印花税，为交易额的万分之五。而对于个人转让二手房的，对既不能够提供购房证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地税。
以市民在京购买一套二手房为例，如果一套80平方米的普通住房售价为100万元，过去购买者需要缴纳1.5万元契税和500元印花税，11月1日后，他只要缴纳1万元契税，省下了5500元的税费。而对于卖房者来说，过去他需要缴纳1万元土地税和500元印花税，11月1日后，他就不用缴纳这两项税费，省下了10500元。
个人公积金贷款利率下调
【政策】金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
央行昨晚表示，有关贷款利率下限和首付款比例的调整将于10月27日执行。
【分析】一银行房贷部人士昨晚表示，上述政策较以往有两项改变：
一是降低了银行执行的优惠贷款利率。之前，各家银行可执行的优惠贷款相当于贷款基准利率的0.8倍。目前央行执行的“贷款期限在5年以上”的贷款基准利率为7.47%，之前银行可执行的贷款利率为6.3495%，新政出台后，银行可执行的贷款利率则降至5.229%。
二是取消了之前购买套普通住房（住房若在90平方米以上），首付款至少三成的限制。新政实施后，居民首次购买普通住房，只需支付两成的首付款。
另据介绍，下调个人住房公积金贷款利率后，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。
【算账】贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍后，如果贷款20万元（期限为10年）买一套房子，借款人每月可少还112元（采取等额本息的还款方式）。如果贷款40万（期限为20年）买一套房子，借款人每月可少还256元（采取等额本息的还款方式）。
央行解释如何确定已发放商业性个人房贷利率（中国新闻网）
中国人民银行新闻发言人就调整住房贷款政策答问时，对如何确定已发放商业性个人住房贷款利率进行了解析。
中国人民银行22日宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%。
就“如何确定已发放商业性个人住房贷款的利率”这一问题，该发言人介绍说，对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：
一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；
二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
新政着力“保增长”楼市低迷短期难改(中国证券报)
接受记者采访的业内认为，昨日出台的减免房地产交易税费和调整房贷政策，意在着力“保增长”，但短期内难以改变当前房地产市场的低迷状态，房地产市场的稳定有赖于住房保障体系的建设。
政策力度大 意在“保增长”
此次货币政策和财政政策一起出手试图稳定房地产市场，并且为地方政府采取更为深入的政策留下了空间，“政策的出台表明宏观调控着力保增长。”国务院发展研究研究员杨建龙说。
中国社会科学院金融研究所研究员尹中立认为，在经济增长面临不确定性，“保增长”成为当前主要任务的情况下，宏观调控部门希望通过稳定房地产市场来拉动。他说，此次出台的政策力度很大，对改善型普通自住房贷款利率下限扩大和首付比例降低可以看作是二套房政策的修正，其操作更为灵活。
房地产的低迷引发了人们对宏观经济的进一步担忧。中金公司首席经济学家哈继铭表示，从目前新开工的项目数量可以看出，房地产业增速明年还会下滑，这将带动相应的建筑材料如钢材、电解铝等的需求下降。
国家统计局日前公布的数据显示，9月份，国房景气指数为101.15，比8月份回落0.63点，连续十个月环比回落。9月份，房地产开发分类指数为103.22，比8月份回落1.18点，同比回落0.85点；1-9月份，房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%；房屋施工面积分类指数为104.56，比8月份回落0.66点，同比回落0.99点；截止到9月末，商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。
中国社会科学院城市发展与环境研究主任牛凤瑞认为，从去年底以来，房地产市场交易清淡，购房者观望情绪浓厚，房屋销售不旺造成房地产开发商资金链紧张，并且有断裂的危险。如果房地产资金链断裂，则会影响下一轮开发，并会引发一系列问题。因此，对房地产市场实施一系列政策调整以刺激需求成为当前“保增长”的必要措施。
短期难改市场低迷状况
尹中立认为，当前房地产市场的主要问题是房价过高，购房者收入低造成购买力不足。因此，新政虽会缓解房地产市场的低迷气氛，但效果有限。
牛凤瑞指出，从此前的经验看，税费成本最终回到购房者身上，现在降低中间环节的税费和贷款利率，降低了购房者的成本，相当于降低了房价，有利于刺激需求，改变目前房地产市场僵持的状态。但是，具体有多大效果还有待观察。
杨建龙也认为，政策的出台虽然有积极作用，但房地产市场还要经过一段时间调整，并不能改变当前低迷的状态。
长江证券房地产行业研究员苏雪晶表示，住房交易税费政策调整短期对成交影响有限，本次政策调整更多地是有利于转变行业心理预期以及在中长期里刺激市场交易。苏雪晶说，实际上契税的变化与房价负担并没有太大的关系。这主要是契税占房价比重本身就不高。此前，个人首次购买90平方米及以下普通住房，执行1.5%的契税税率。此次契税税率下调到1%之后，以一套价格100万元的住房为例，购房者可少交5000元，影响十分有限。
此前，各地方政府已纷纷出台“救市”措施，如契税减免、公积金贷款优惠、财政补贴房款等。但苏雪晶统计指出，厦门、杭州与长沙在采取“新政”后成交量并没有明显上升，也没有改变逐步缩量的趋势，只有南京在刚实施的几天里成交量迅速上升，但是随后回落的速度也很快。从整体上看，各项措施出台后各地区也依然没有走出观望氛围，市场热度虽然有所增加，但交易量并没有出现明显变化，楼市依然有走低的可能性。
牛凤瑞认为，房地产市场问题的解决，有赖于住房保障体系的建设。他指出，房地产市场供求失衡，要增加有效供给，加大廉租房建设，同时也要增加商品房供给；适度松动土地、信贷政策。此外，还要净化房地产市场，确保房屋建设的质量，通过一系列综合措施引导人们的预期。尹中立也认为，要增加保障住房支出，完善住房保障制度，确保增长与改善民生一箭双雕。
央行：支持居民首次购买普通住房（中国证券报）
中国人民银行昨日（22日）宣布，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整首付款比例。央行新闻发言人就相关问题接受了记者采访。
保障民生 扩大内需
问：调整商业性个人住房贷款政策的背景是什么？
答：今年以来，我国经济社会发展经受了多方面的严峻考验，克服了特大自然灾害和经济金融形势急剧变化造成的冲击，保持了经济平稳较快发展和社会和谐稳定。当前国际金融市场剧烈动荡，经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多。为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生，按照党、国务院的统一部署，人民银行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整。
严防信贷风险
问：如何确定已发放商业性个人住房贷款的利率？
答：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
问：金融机构确定首付款比例需要考虑哪些因素？
答：首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。为此，人民银行将商业性个人住房首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。
上海再推房地产新政（上海证券报）
普通住房满两年出售不负担营业税、公积金贷款额度进一步扩大
上海市政府昨日颁发了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，《意见》共计14条，内容涉及税缴、公积金等方面，在税收减征上力道较大，减轻购房者交易负担的用意显而易见；而公积金方面，除了早先提出的贷款限额为60万元之外，若有补充住房公积金的，每户家庭贷款限额达到了80万元，同时还将住房公积金贷款首付比例调整至20%。
《意见》指出，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
《意见》同时强调，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%；与此同时，购买自住普通住房的，住房公积金贷款首付比例调整至20%，对次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭贷款限额为80万元。
此外，《意见》还明确了，将建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。
