北京房价预测看6个指数 2015年房价走势会如何？
房天下综合整理2015/08/13 17:20
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随着传统楼市不断被压缩，房地产调控政策持续升级，开发商们对于未来的北京房价走势看法不一。那么，购房者们改如何判断北京房价走势呢？小编整理了以下6个指数，可以帮大家预测以下：供求变量、库存去化周期、货币变量、房价指数、市场预期、区域结构。
一：供求变量从供求变量角度看，2014年总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的态势会得到扭转。在这样一个态势下，基本上会使目前库存走势呈现有惊无险的态势。之所以“有惊”，在于库存规模依然有继续上升的态势，这和房企在年末，尤其是农历意义上的年末之前，加大推盘力度冲刺业绩有关。
预测：月度新增供应依然有加大的可能，即2015年季度依然也会面临库存继续高位盘整的态势。
二：库存去化周期从库存去化角度看，目前去化速度在持续加快。如果按照“库存量/近6个月成交面积均值”来衡量库存去化周期。总体上看，今年第四季度包括一二三四线在内的典型城市库存去化周期会低于16个月，去化压力明显低于前三季度。而根据经验，如果库存去化周期低于14个月，那么房价就会面临一个止跌反弹的可能。
预测：从乐观的角度看，2015年季度房价会呈现止跌反弹的可能。
三：货币变量从货币层面看，今年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。以狭义货币量M1同比增幅走势和70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明今年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。
预测：货币变量反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。
四：房价指数从70城房价指数也能看出来，今年8月份跌幅持续收窄，跌幅是近5年以来大的一次。但越过这样一个点后，房价跌幅已经在持续收窄。考虑到近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利。
预测：这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年季度完全有止跌反弹的可能。
五：市场预期从市场预期来看，2014年房地产市场之所以出现下跌，在于市场预期的推动力。在2014年年后杭州部分项目潮出现后，在舆论媒介的传播下，房价持续高涨的心理预期开始崩溃，进而使得房价持续下跌。部分房企在这样一个态势下，匆忙甩卖股权，认为房地产市场的大拐点出现了。但是，政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都是对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。尤其是各大城市限购政策放松下，市场依然看好中国楼市。
预测：如果考虑到宏观经济的救市力度加大的层面，政策会带来溢出现象，即间接给楼市带来利好，进而使得房价止跌反弹。
六：区域结构一线城市和70个大中城市的走势一致，出现了下跌，跌幅达到了0.08%。随后也经历了跌幅扩大、跌幅收窄的态势。2011年一线城市房价下跌的特征，当时跌了8个月。如果按这样一个历史逻辑看，考虑到目前一线城市成交量已经上升，那么今年跌幅也基本要沿袭2011年的走势，要持续8个月。如果这样考虑，那么也基本在年度呈现跌无可跌的态势，即出现房价上涨。
二线城市是目前救市和刺激程度彻底的城市，主要包括限购政策放松、限贷政策放松、积极落实央行降息政策、各类刺激性的政策如补贴契税等。二线城市在总体上涨的过程中，以部分重点城市的涨势明显，包括南京、杭州、郑州、厦门、合肥等城市，此类城市经济发达，过去压抑的房价或面临报复性反弹的可能，这个风险值得购房者警惕。
从三四线城市看，依然会面临分化的现象。部分经济基础好的城市，比如佛山、珠海、昆山、廊坊等城市，在限购松绑下或者各类刺激下，此类城市会在外来人口导入速度快的情况下，房价被带动起来。另外一种是返乡置业的需求，包括郴州（机场建设带来利好）、金华（高铁贯通带来利好）等城市，都有房价上涨的充足理由。而一些房价下跌的城市，依然是库存过大、市场信心不足的城市。典型的就是东北部分三四线城市、西北地区部分产业导入速度慢的城市。
预测：一二线房价止跌反弹的迹象明显，三四线则出现分化。部分经济发达的三四线城市会追随此类一二线城市，而部分经济相对落后的城市则会有继续下跌的可能。
