劈开楼市迷雾 房价依然坚挺
房天下博客2008/02/27 09:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2007年楼市第四季度迷离之势延续至今，各种做空楼市的言论纷纷出炉。至于国外热钱做空楼市之心就像司马昭之心，路人皆知，而管理层正是出于对国际热钱的把中国楼市的放在火上烤的疑虑，年前出台限外令。
而前些时候宣布上海等地房价松动的言论再次受到了重拳打击，仅仅二手房市场来看：据上海二手房指数室发布的1月份二手房指数报告显示，今年1月上海二手房指数为2246点，较去年12月上涨29点，涨幅为1.3%。二手房总体房价依然在缓慢上行，并不是下跌。
楼市步入低迷时刻，做空楼市言论甚嚣尘上
2007年注定是楼市一个不平静的年份，基于中国经济的高速增长和国际热钱看重中国人民币的预期，楼市和股市的跷跷板状况的根本改变，演化为两市同时火爆如牛，资金从各领域各行业、从民间和国际上，立体地注入。一时间，流动性泛滥成为最热门的话语。伴随着楼市和股市的互动，一些大房企纷纷上市圈钱拿地，地价疯涨。天价土地不断造就一个个“”。面对着两市的如此局面，是业内人士对于楼市坚挺程度令人迷茫，宏观调控沦为空调。正是这种情形之下，后期第二套房首付和利率的一再提高，经济适用房政策的新政，以及保障性住房政策的推出。是从紧的货币政策和限外令的出台，一时间楼市一向对于政策的效应迟钝的现象，似乎得到改观。2007年第四季度，从深圳、广州等珠江三角洲传来的房价下跌消息不断向蔓延，一时间，楼市步入拐点的论断甚嚣尘上，以至于雪崩、崩盘的危言悬在中国地产界的上空。基于对房价大降的预期，持币待购进一步在蔓延，时间也越来越长，楼市成交量几乎降为零。
业内人士称之为楼市冬天到来，而且冬眠迹象明显：楼市失去前三个季度的火爆，有几个中介的倒闭，引发了楼市的大地震，对于地产界心理的震动远远于它们在楼市实际震动，崩盘论调也似乎找到了印证，随着一些地产大鳄不断唱空楼市，进一步延长了楼市冬天的时间，而且，加了几场灾难性大雪。成交量长时期的冰封，持币待购观望时间进一步延长。
冬天即将过去，楼市即将逆转
我们知道，寄予中国经济发展速度的10%的预期和对于奥运会对中国经济发展的拉动效应的厚望，房价依旧保持稳定，甚至还会理性的小幅度上涨，尽管还可能短期震荡，但终究大势依然是上扬的。
现在很多需求已经演化为刚性需求，供不应求局面没有得以根本逆转。而且形成了一个不好的传导机制：土地价格不断攀升，面粉价格不断上扬，这个基本情况给人们的感觉是建房成本越来越高，建筑成本也越来越高，市场供给者不是傻瓜，房价在高成本的压力和刚性需求的情形之下，不断上升。一些人认为，土地贵了，房价自然会升高了，这是一个不好的传导机制。还想让马儿跑得快，还想让马儿不吃草，这种好事，不会出现。但是，我们可以相信，随着政策面的加强，政策效应开始显现，房价不会像2007年那样攀升，只能会稳步的小幅度的上扬。
2008的货币政策将还会是从紧的，中间可能有些松动，不能一下子把市场做死，而是要把市场拉入理性的可控范围之内。物价上涨也很难得到转变：实际上，如果当时政府在面临猪肉上涨的压力之下，更多的尊重市场的调节手段，或许养猪的越来越多，猪肉价格会降得更快一些。而现在面临的困境是，雪灾冻死了不少小猪仔，这些小猪仔的损失，又给猪肉价格降下来出了一个难题。房价的大幅度下行，似乎更为遥远。因为房价大幅下行的很充分支撑点，还没有找到。
有人或许认为宏观调控的主要是把房价降下来，衡量成功与否就看房价降下来没有，这一点是值得思考的。事实上，在当前的刚性需求极为旺盛的前提下，狂降房价是很困难的，能稳定房价已经很不容易了。宏观调控在去年底和今年初，效果已经很明显，最起码遏制住了房价飞涨的喉咙。
遏制住房价的另一把刷子就是保证性住房，资料显示：2007年国家用于廉租房住房建设资金达77亿元，超过了2006年之前廉租住房建设资金投入的总和。在保障性住房上市的同时，也遏制了由于房地产市场化在单行道上的一路狂飚，所带来的房价快速上涨的势头。这是一个值得关注的问题，那就是保障性住房能够平抑商品房市场带来的价格飙升的危局。
近来，中小房地产企业纷纷转向广大二线、三线乃至四线城市，那里的市场需求同样是比较强烈，而且，市场竞争压力比较小。这是中国的西进运动，大约有200多个地级城市，这些地级城市正需要一些资本比较雄厚的开发商去开发，而这些中小开发商正需要市场，于是，轰轰烈烈的房企大转移就出现了。
一些大企业上市圈了很多钱，资本雄厚，这些小开发商根本无力和这些航母舰队去竞争，退出竞争激烈的一线城是，一方面为了保护自己的安全，不被这些超级航母撞死；另一方面就是趁机在其他城市做大做强，发展壮大，这也是一个市场扩散的过程。随着二线、三线等城市的开发程度的不断提高，这些城市的上升空间会更大一些。
还有一个问题，这个问题我在上篇文章说到的国际游资对于中国经济的破坏。这个论述也遭到一些业内人士的质疑，我欢迎对我的观点的质疑。只有在质疑中才能让受众视野更开阔一些。我们要从历学会一些教训：我们国家在过去的大部分时间内，都是走在的前列。到了近现代，中国落后了。落后的原因是自然经济模式对抗不了市场经济模式，封建落后的制度对抗不了资本主义的制度。在实物上的表现是：中国科技的落后和西方科技的强势。所以，在西方的坚船利炮的打击下，清政府这个最后一个大封建政权在内忧外患几十年后轰然倒塌。另外，资本的扩张让西方的商品在中国大行其道，资本帝国在本国军队的护送下，挤垮了落后的作坊式商品模式和靠天吃饭的农业模式，西方资本帝国靠的是什么摧垮了我们的防线呢？就是比我们同时代先进的科技支持下的商品。伴随着新中国的成立，西方资本家在华扩张的进程彻底终结。我们也在发展我们的科技，我们的商品，建立我们的市场经济机制。当然，我们发展自己主要靠自主，但更要多多参与国际竞争，融入经济体系。在体系中，逐步找回几千年文明古国的位置。
但这并意味着可以对于国际游资的放纵，国际游资袭击东南亚的危机还没有过多久，而今又在逼迫我们人民币，妄图再像逼迫日本那样，签订城下之盟—-- 广场协议，享受一场豪门盛宴。这样的教训还少么，东南亚金融危机，给我们带来了多大的困难。我们并不反对国际友人对我国建设性的建议，我们要分清楚的是哪些是友人、哪些是敌人，哪些友人已经变为敌人、哪些是敌人变为友人；哪些建议是好的，哪些建议是致命的。哪些人说的是一样儿做的又是一个样子。
随着中国在国际地位的不断提高，我国在国际上的威望也越来越高，中国不再是一个被柔弱的民族，巴黎老佛爷事件就足以说明中国人不是被好欺负与侮辱的，国际商家缺了上人口的中国人的消费，他们的日子是不好过的。
同时我国在经济发展的进程中，肯定会遇到这些那样的问题。中国房地产行业也会遇到这些问题,这些问题只能靠国人自己来解决，而绝不是靠几个“西方经济大师”无根据的预言来引领，愿我们大家能够清醒对待。
