沉寂十年终破局！“深圳第一村”皇岗旧改启动，福田CBD最后拼图补齐
樱桃叔叔2025/02/19 17:10 北京市
2025年2月18日，深圳市住建局正式发放皇岗村改造一期工程主体施工许可，标志着这个被称为“深圳第一村”的超级旧改项目进入实质性建设阶段。沉寂十余年的皇岗村，终于迎来蜕变时刻。作为福田中心区最后一个未完全开发的城中村，其改造不仅是城市空间的重构，更是深圳城市化进程的缩影。
皇岗村旧改的推进史，堪称深圳旧改“最难啃的硬骨头”之一。早在2010年，《深圳市福田区皇岗村改造专项规划》便已获批，规划提出建设“会展中心南广场”及两栋200米双子塔商业建筑，试图将深圳中轴线延伸至皇岗，并通过周边商业和居住楼群为会展中心提供配套支持。然而，因改造体量庞大（总建筑面积约200万平方米）、利益分配复杂，项目推进一度停滞十年。
项目核心矛盾点在于产权纠葛、利润困境与补偿落差。村内存在大量统建房（如皇兴大厦、国皇大厦），部分建筑产权模糊，甚至被纳入旧改红线却无法确权。规划住宅面积仅70万平方米，需拆除旧宅面积却达63万平方米，若按1:1回迁，可售商品住宅几乎为零，开发商利润空间微乎其微。村民对拆迁补偿期望过高，与开发商谈判长期僵持。
转机出现在2020年。随着深圳“双区驱动”战略深化，皇岗村旧改被列为2023年首批重大项目，卓越集团与皇岗实业股份公司成立合资公司，通过“分期开发、滚动推进”模式破解僵局。2024年7月，一期建设用地获批，2025年2月主体工程正式动工，合同竣工日期定为2028年下半年。
皇岗村位于深圳中轴线南延关键节点，北接市民中心，南临皇岗口岸，与香港仅一河之隔，被7号线、4号线、3号线三条地铁环绕，堪称福田CBD的“黄金心脏”。村集体资产市值一度高达350亿元，村民年人均分红超20万元，稳居深圳城中村财富榜前列。作为深圳中心区唯一保留完整宗族脉络的村落，其历史可追溯至700多年前，庄姓族人建围立村的“上高围”至今仍是宗族文化符号。低矮密集的“握手楼”与隔壁平安金融中心等摩天大楼形成强烈对比，城市更新势在必行。
改造后，皇岗村将形成“双核驱动”格局。一期建设27.3万平方米综合体，含20.3万平方米住宅与4.4万平方米商业，配建绿地广场与社会停车场。二期规划两栋200米双塔建筑，承接福田会展中心溢出需求，打造“24小时活力街区”。
项目紧邻地铁7号线皇岗村站，与4号线福民站、3号线石厦站形成“三线交汇”，半小时直达福田、前海核心区。未来深港跨境交通升级后，经皇岗口岸至香港仅需15分钟。自建4.4万平方米集中商业，与皇岗商务中心（年租金收入超2亿元）、华润万象商业（规划中）形成互补。周边汇聚云顶学校、皇岗创新实验学校、深圳绿洲国际学校等优质资源，未来规划新增18班幼儿园及九年一贯制学校。3公里范围内覆盖深圳市儿童医院、中山大学附属第八医院等三甲医院，西接深圳湾红树林生态走廊，东靠中心公园，形成“都市绿肺”环绕的宜居环境。
目前周边二手房价格跨度较大（4.9万-13.6万/㎡），参考卓越集团操盘的岗厦天元项目（备案价11.67万/㎡），业内预测皇岗旧改新房均价或突破15万/㎡，成为福田CBD新一代“顶豪标杆”。
皇岗村旧改不仅是建筑的更迭，更是城市功能的升级。随着2028年项目竣工，这片土地将从“城中村”蜕变为“国际都会生活圈”，成为深圳中轴线南延的战略支点。对购房者而言，这里是抢占福田稀缺资源的绝佳机会；对城市而言，这是补齐中心区最后拼图的关键一跃。
（数据来源：深圳市住建局、福田区皇岗村改造专项规划、卓越集团公开资料）