外资罕见看多中国房地产，料明年恢复，曾成功预测恒大，啥信号？
光宇吐楼市2024/04/26 18:38 北京市
前不久还刚刚有外资机构对中国房地产市场未来调整年限做了大胆预测，引发热议。没想到，很快，一向也比较悲观的另一家外资巨头转变方向，罕见看多。
据券商中国4月26日消息，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”
我们似乎一直沉浸在房地产市场恢复的旋涡中，但是又总是不尽人意。如果按照瑞银乐观的态度看房地产，似乎又有一些提振信心的现象。
从成交量来看，一线城市正在引领全国楼市向好转变，正陆续出现积极信号，最近上海是最热闹的，又是豪宅成交单价创下历史记录，又是日光的，看起来确实是久违的火爆，二手房市场也带动新房房价指数环比上涨。
同样，深圳楼市也有复苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月同期。
北京成交虽然没有上海那么有爆点，但总体来看，成交量实现了大逆转，3月份北京二手房成交14280套，总量接近“荣枯线”，环比上涨125.5%；新房成交2853套，环比上涨150.7%。
对于持续低迷的楼市来说，这种表现已经相当不错了。
而这种市场表现的积极信号则来自于国家及地方对稳定房地产市场的决心和力度也是空前的。而让瑞银罕见看多中国房地产的原因也在于国家的出手救市，可能手段和方法上并不是很多人所期待的，但是可以看得出来，房地产不稳定是不会罢休的。
该瑞银分析师预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。事实上，4月26日午后，伴随北向资金大幅净流入，A股市场整体走强，房地产板块直线拉升，迎来全面爆发。
而最值得称道的是，该分析师曾在2021年初罕见地对中国恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元下调至6港元，是唯一一位给予恒大卖出评级的分析师，震惊市场。
时间证明一切，他确实精准预测了恒大的未来。所以当他再次抛出中国房地产预计明年将恢复时，似乎可信度更高了一些。当然，他这次是否预测准确，我们不敢打包票。但信心比黄金更重要。有时候甚至信心能带动市场。
该分析师也表示，整体来看，今年房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解。一旦房价稳定下来，被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。
华泰证券也于近日表示，房价整体在恢复，新房和二手房价格目前均处于筑底阶段，而二手房价格跌幅大于新房。
从供求关系来看，由于开发商也减少了拿地，对房屋供应量的减少也会加速市场需求稳步回升，会使库存水平大幅下滑。如果跟国外市场比，他认为中国的房地产市场比日本更健康，其危机程度也不及后者严重。
可能我们觉得大家已经狠命加杠杆了，但实际上比起日本差得还很远，加上中国城市化率较低，并且实施了严格的外汇管制，这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫问题。他期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定。
不过他也提到了一个非常现实的问题，就是我经常说到的，总的来看，需求是大量存在的，但是购买力是不太跟得上的，当老百姓对经济恢复及未来收入有了增长预期后，相信大家就会从需求转化为实际购买力。所以，现在最大的争论就是购房者需求如何恢复的宏观问题。
当认识到我国房地产市场供求关系已发生重大变化时，那么相应的对策也将会稳步落地，而稳定房地产市场的决心和力度是不容置疑的，一切向稳，稳中有进。最后能不能如预测所言，还不能过早下结论，至少现在看来，一大批人可以乐观一点了。