2023成都宅地供应预计缩减近两成，这几点影响要留意

3月底，《成都市各区2023年度国有建设用地供应计划》（以下简称“供应计划”）正式发布。

据供应计划，2023年度成都市各区国有建设用地供应计划总量控制在3650公顷以内。其中商服类用地300公顷，占比8.2%；工矿仓储用地1080公顷，占比29.6%；住宅类用地780公顷，占比21.4%；公共管理与公共服务用地700公顷，占比19.2%；交通运输用地760公顷，占比20.8%；水域及水利设施用地10公顷，占比0.3%；特殊用地20公顷，占比0.5%。

供应计划中的成都市各区范围包括四川天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区，即成都的“12+2”区域。

在住宅类用地780公顷中，包含了公租房等保障性住房用地（含拆迁安置房）213公顷，商品房用地567公顷（合8505亩）。

从直观的数据比较上来看，2023年“12+2”区域商品房用地计划供应量8505亩，与2021年、2022年商品房用地700公顷（合10500亩）的计划供应量相比，缩减了19%，“缩水”幅度近两成，这一计划供应量与2022年全年商品房用地的实际成交量相当。

“12+2”区域商品房用地供应计划的缩水，到底会给市场带来哪些影响？小全全认为，四个方面的影响值得留意。

影响一

今明两年新房供应量相应减少

购房者应抓紧时机上车

今年一季度，成都房地产市场回暖明显。3月份，成都二手房市场工作日每日成交量破千套，3月单月二手房备案成交量达28188套。新房市场同样快速升温，3月成都新房成交15350套，核心板块和高端产品热度明显。这表明成都人的刚需、改善置业需求旺盛，积极入市的普遍心态已经形成。

而涉宅用地供应量的减少，将至少影响今年第四季度——2024年入市的新房供应量，加之部分新出让地块的住宅清水限价水平“温和提升”，未来新房市场量减价增是大概率事件。从购房者的角度来看，在目前贷款利率较低、市场回暖复苏、开发企业推货节奏加快的情况下，有明确购房需求和计划的，今年宜抓紧机会上车。

影响二

开发商拿地难度增加

成都2023年的供地计划在统筹谋划、精准集约、有保有压、增存挂钩四大原则下，商品房用地供应量缩减19%。对开发企业来说，涉宅用地供应量的缩减意味着拿地难度上升、拿地机会的减少。从3月份成都两次土拍的热度来看，土地市场热度较高，多宗地块都出现了熔断进入抽签环节，反映了开发企业拿地的积极性上升。对于在前两年没有拿地补仓的企业及计划新进成都的开发企业来说，今年大家的拿地意愿都更强烈了，而竞争也更激烈了。

△3月成都土地拍卖成交情况

影响三

存量用地入市节奏加快

新增商品房用地供应规模的减少，也将推动更多存量项目加快入市。截止2023年1月5日，从成都市有各类存量住宅用地项目640个，其中未动工项目271个，地块面积约1105公顷（约16575亩）；已动工未竣工369个项目中，未销售面积约725公顷（约10875亩）。存量住宅用地项目尚有27450亩待入市。

前两年的阶段性市场低谷期导致积压存量住宅项目增多。在今年市场回暖、开发企业融资环境宽松和供应计划缩减的情况下，存量住宅用地项目算是“等”来了更加合适的产品入市时机，部分出险房企手中的存量项目，也更有希望在双方都更易接受的筹码下，完成转让或合作开发。

影响四

平台公司兜底土地进一步沽清

过去两年的集中供地模式下，大量平台公司承担了兜底者的角色。对部分开发经验欠缺、团队构建不完善的平台公司、国资企业来说，代建、股权合作等是首选的解决方案。据小全全了解，多家平台公司及市属、区属国企持有的土地项目，都早已开始了与更多的优质品牌开发企业沟通合作事宜。部分房企甚至表示“接触一圈下来，平台公司手上还没找到合作方的优质的土地其实已经所剩不多了”。2023年，在商品房计划供地面积缩减的背景下，通过股权转让、合作开发等方式获取新项目也必然成为更多品牌房企的选择，这将有助于平台公司在过去两年里兜底拿下的土地进一步“沽清”。

此外，今年成都的土地出让方式也进一步优化，采取“成熟一批，出让一批”的多频多次供地模式，供应更均匀化，同时也让开发商有时间提前预判和安排资金，进一步减轻了开发企业的压力，亦有助于未来新项目更好制定入市时间节点和销售策略。

截至目前，2023年成都已成交7宗涉宅用地合约350亩，另有已公告待出让的涉宅用地9宗，面积合约403亩，还不到全年计划供应量的10%。预计接下来成都的住宅用地供应节奏将有所加快。

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