买家因房屋漏水拒绝网签被判违约！碰到类似纠纷该如何处理？
楼市逗逗2022/07/22 10:36 北京市
如果自己买的房子，因为房出现漏水情况，你会因此而拒绝网签吗？最近，就有一起类似案件闹上了法庭，法院最终也给出了判决。
事情是这样的，李峰（化名）长居国外，为方便照顾国内的家中老人，决定回国购置房产。陈华则久居日本，有意出售案涉国内房屋。在房产中介公司的居间下，双方达成购房意向，通过合同扫描回传的方式签约，随后陈华也着手办理公证委托手续。
在履行过程中，李峰发现案涉房屋存在漏水等诸多问题，经中介催促陈华尽快修缮。中介将房屋修缮的情况通过微信发送给李峰，但李峰认为房屋漏水是动态问题，过几个月才能证明没问题。陈华不修好，自己不会接受有质量问题的房屋。
双方本应在签订购房协议后60日内完成网签合同的签订，但这样一拖竟是半年。经催告李峰仍不履约，于是陈华将房屋另售他人。得知此事后，李峰将陈华诉至法院，要求解除合同并返还定金30万元及支付违约金193万元。陈华提起反诉，要求解除双方买卖合同，对于定金不予返还，由李峰支付违约金193万元。中介公司作为第三人参加诉讼。
原告李峰认为，案涉房屋存在严重的质量问题，一直未修缮完毕导致无法交付，且陈华本人一直无法回国办理相关手续。在李峰看来，合同约定的签约时间理应自动顺延，自己不构成违约，是陈华将案涉房屋转卖给他人，违约在先。
被告陈华则称，自己已办理好委托公证，并将房屋上的抵押注销，不存在无法履约情况。对于李峰提出的房屋漏水问题，自己也已经修好。是李峰一直以漏水问题为由，拒绝签订网签合同，最终导致合同无法履行，违约责任在李峰。
第三人表示，陈华完成委托公证后，自己已及时将相关材料发送给李峰。案涉房屋确实存在主卧卫生间漏水的情况，自己也已协调陈华方修复完成，但李峰坚持认为房屋漏水是否修好只有时间可以验证，要等到他确认没问题后才愿意签约。在陈华催告李峰签约后，李峰还坚持要求必须陈华本人到场签约。
最终，法院认为，李峰、陈华签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》真实合法有效，当事人均应按约履行。本案中，案涉房屋虽确实存在李峰所述的房屋漏水等质量问题，但不会导致合同的目的无法实现，李峰无权拒绝签订网签合同，李峰可向陈华主张房屋质量问题的相关法律责任。
陈华已经办理了公证认证手续，李峰坚持要求陈华本人到场签约无相应法律依据。陈华按照合同约定已向李峰进行催告，并发送律师函明确表示解除合同，故双方的合同已于律师函到达之日解除。李峰无正当理由拒绝签订网签合同，存在违约行为，因此法院对李峰的诉讼请求不予支持。
关于陈华的反诉请求，陈华要求确认合同解除的时间合法有据，法院予以支持。关于违约金，法院综合当事人的过错程度、合同履行程度、房屋另售他人等因素，支持陈华已收取的定金不予返还，对其主张的193万元违约金不再支持。
对于本案，法官的看发是，双方签订合同后，应秉持契约精神，按约履行。根据相关法律规定，在房屋买卖合同中，当房屋主体结构或者房屋质量问题影响买受人正常居住使用时，当事人有权主张解除合同。本案中，争议的关键在于漏水是否会导致合同目的无法实现。李峰主张的房屋漏水问题实际上属于普通质量问题，并未严重影响房屋主体结构或正常使用，买受人有权要求出卖方及时维修，并追究出卖方相关法律责任，而不能以质量问题拒绝网签，违反双方合同约定。
现实生活中关于因为房屋质量问题而产生的买卖纠纷不在少数，遇到类似纠纷我们该如何处理呢？
二手房出了质量问题可以尽量先双方协商，如果购房合同中有约定解决方式就按合同约定解决，没有约定且协商不成的可以申请调解，也可以向法院起诉。如果是房屋的质量问题完全影响合同目的实现的，当事人可以起诉主张卖房方因严重违约请求解除合同。
如果买方购买的房屋质量存在问题，售房人应否对房屋的质量瑕疵承担责任？目前，在二手房交易中，买方很少提出房屋质量方面的问题，在合同中也不约定。在买卖方的主观评价中，房屋质量与我无关，房屋就是这样，买方只要买了房子，即与卖方无关。
事实上，如果卖方出售的房屋存在质量问题，是应该由卖方负责的。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任，如果是一般的质量问题，买方可以要求卖方修复，如果卖方不修复，买方可以自己修复，但修复的费用应由卖方负责。如果房屋的主体不合格，无法修复，或者房屋存在质量问题，严重影响居住的，买方可以向卖方提出退房，解除合同并要求赔偿。
但如果买方在实际使用房屋一段时间后再出现质量问题，从理论上来说就不能要求卖方承担质量问题的责任了。但由于二手房买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕癍的，应承担赔偿责任。
对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装修、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
