马光远：五一楼市降温，房价正式进入下降周期？

“五一”小长假，有两个数据非常抢眼：一是小长假五天出行人数达到2.3亿人次，各项旅游数据创历史新高，在经历一年的疫情之后，旅游消费在小长假期间出现了报复性反弹；二是房地产市场降温，很多机构检测的数据都出现了明显的下滑。

列举几个数据：

一是某监测的50座城市“五一”期间二手房日均成交量同比下降约5％，比4月周末日均水平下降约30％（注意，很多人对下降30％这个数据印象深刻）；

二是四个一线城市，新房二手房数据大多都下滑。一线城市新房成交面积北京同比下跌77％，上海环比下跌27％，深圳环比下跌13％，只有广州成交上涨。二手房这三个城市的成交量也下滑；

三是数据显示，“五一”假期58个监测的城市新房累计成交188万平方米，同比下降6％。

还有一些数据就不列举了，总之媒体据此开始热炒：房地产正式进入下滑周期。有一本书叫《统计数据会说谎》，说的就是对统计数据的这种主观的选择和运用。

其实，“五一”期间的数据根本没有任何可比性和参考价值，因为每年的“五一”，房地产市场的情况都不同。无论是环比，还是同比，都毫无意义。举一个例子，去年“五一”为什么成交数据不错，因为那会虽然疫情得到了控制，但外出旅行还是不方便，再加上前几个月因为疫情抑制的需求在“五一”期间释放，这就是去年数据比较高的原因。

今年“五一”数据为什么不好？原因也很简单：

一是前四个月房地产的数据火爆，这从调控次数高达近200次可以看出，如果数据冷，就不会有这么多的调控；

二是4月30日高层会议提及房地产，点名，从政策层面释放出继续从严的信号，在这种情况下，也没有人在“五一”期间急于出手，一般的心态是观望观望；

三是憋了一年了，今年“五一”出行。但这和下一步房地产是不是进入下滑周期毫无关系。

而且，很多媒体和专家最无耻的是，选择性使用数据，如果我选择性的用数据，你会觉得楼市太热了：比如，武汉成交同比暴涨80％；广州新房成交暴涨130％，但是，热点城市表现仍然较好。据诸葛找房数据研究中心监测，“五一”期间重点20个城市新房成交同比上涨了35％；苏州新房成交环比大涨59％，然后据此得出，下一个周期将进入快速上涨周期，岂不荒唐！拿这“五天”的特殊数据，然后来预判下一个周期房地产的走势，这是多么的无知和可笑。

对于这种情况，著名经济学家保罗.克鲁格曼曾经一针见血的指出：一些人对数据的使用就好像醉汉喝醉之后抱住电线杆，目的只是为了获得依靠而不是为了获得真相。

中国的购房者实在是太不易了，经常面临“数据盲盒”，要么看到的是假数据，要么是对真数据的曲解，“五一”几天的数据，在一些人眼里成了证明下一个周期房地产趋势的指标，那么，如果“五一”过后报复性反弹，是不是又成了房地产又进入上涨周期？

我的观点，“五一”房地产的交易数据对于判断房地产的趋势毫无价值。

房地产今年的趋势是明朗的，房地产调控不会放松，房住不炒会一直坚持，在整体平稳的情况下，今年有两点决定房地产趋势的因素：

一是通胀，通胀预期之下，好房子仍然是抗通胀的选择，去年决定房价的是全球央行放水，房价全球性上涨；今年决定房价的是通胀；

二是房地产不会有统一的趋势，一些城市的房价在跌，而另一些城市的房价会涨，不要被所谓的性的“平均”数据误导，平均数据对于指导一个人买房子毫无意义。即使同是一线，我的判断，今年深圳要跌，北京要涨。

在书中，我列举了今年20个依然看好的城市，并且对为什么看好都有解释。现在已经到了5月，其实大家可以对这20个城市验证了。起码，有一个城市，我今年看，在我年初看好的时候，这个城市的居民都喷我胡说，现在，都开始怀疑人生了，因为最近的趋势的确如我所言。对了，我说的不是西安，西安的可以不用喷我了。