房市“两极化”太明显！非核心三四线城市楼市如何破局

今年以来，上海、深圳、杭州等多个热点城市的楼市控制持续紧缩，一些热点三四线城市也开始纳入控制行列。

然而，值得注意的是，自棚改退潮以来，近两年来，许多非核心三四线房地产市场的需求侧明显萎缩，土地和新房供应仍在增加，供需不匹配、叠加库存、旧房流通困难等结构问题形成了新房-二手房积压下降的恶性循环。

此外，由于购房需求萎缩，许多房地产企业在这些非核心三四线城市的布局明显减弱，导致这些城市的房地产市场面临土地难以转让、新房难以去除、二手房难以流通的困境。

价格指数回到两年前

国家统计局今年3月70日房价数据显示，一线城市新建商品房和二手房销售价格同比上涨5.2％和11.4％，二线城市分别上涨4.8％和3.3％。

另一方面，三线城市数据显示，3月份新建商品住宅和二手住宅的销售价格比去年同期分别上涨3.9％和2.3％，是各级城市房价中最安静的存在。根据国家统计局公布的70个城市的二手房和新房价格指数，2020年35个三线城市中13个城市的二手房价格下跌，即使今年季度有局部的小阳春行情，一些三线城市的房价下跌势头也没有停止。

经过2016年以来对库存、棚改红利、返乡置业等多种因素的刺激，大量三四线城市的房价和地价已经上涨到高位，近两年继续上涨的动能明显减弱。

在监测的100个城市中，三线和四线市场大幅输给了一线和二线市场。虽然今年季度有所回升，但三线和四线城市的整体新房价格指数只回到了两年前的水平。

以牡丹江为例，2020年二手房价格在不考虑通货膨胀的情况下下下跌到5年前的价格水平，今年季度的下跌幅度直接使房价下降到2007年的水平。而且，这只是官方口径的一小部分三线城市的样本，没有统计发表范围的非核心城市圈三线以下城市的情况并不乐观。

另外，三四线城市的土地市场也不容乐观。到2019年和2020年，三四线城市的土地溢价率将低于5％，许多城市的土地都是以底价成交的。

2020年，统计监测的163个三四线城市中，有123个城市有土地拍卖，占土地拍卖的四分之三。29个城市的拍卖率超过20％，主要集中在华中（10个城市）、东北（6个城市）、广东（5个城市）和云贵桂。除了传统印象中发展相对落后的内陆腹地，大湾区附近的广东其他三四线城市也遭遇了房地产市场的冷却。

许多房地产企业似乎抛弃了一些前景不明朗的三四线城市。他们更重视地区经济发展能力。

事实上，这取决于城市本身的产业结构和人口分布。一些长三角三四线城市完全不逊色于一些地区的二线城市。

三四线如何改变现状？

伴随着棚改逐渐退潮，缺乏工业、人口等基本面支撑的非核心三四线城市需求侧明显萎缩。而许多曾经受益于土地出让的地方政府仍沉浸在过去的模式中，试图继续通过新的住房和基础设施投资来吸引人口。总之，需求已经下降，但是供给仍在持续增长。

目前，三四线城市相关部门对市场冷却的应对仍然停留在对新房销售的刺激上，如购房补贴、开发商降价等。例如，在张家界（6.250，0.09，1.46％）购买中心城市新建商品房或公寓，每套可享受不超过2万元的契税补贴，6个月后贷款额度可达60万元；四平出台了鼓励农民进城购房的政策。新房和二手房契税全额补贴和消费券补贴可以加入城市社会保障和公积金，孩子可以享受城市入学和转学政策。

与一二线城市相比，一般三四线城市政策环境宽松，居民购房杠杆率远高于热点城市。统计显示，三四线城市的贷款率普遍高于一二线城市。比如开封、咸阳、中山、临沂的贷款率分别达到52.7％、54.5％、56.8％、60.5％，而北京、上海、广州、深圳分别达到2

对于趋势性下跌的市场，刺激居民继续增加杠杆，不仅无法支撑市场的基本面，而且脆弱的高杠杆也容易伴随着资产价格的下跌。由于信贷市场的抵押效应和财富效应，金融体系不稳定，导致当地金融风险。

三四线城市如何改变这种情况？在贝壳研究院看来，首先要控制低质量、低效率的土地供应；其次，盘活库存，新房二手房流通链，通过项目改造有针对性地解决旧住宅区的问题，提升旧住宅区的生活体验。同时可以在政策上倾斜卖一买一的本地换房群体，更好的满足人们对美好生活的向往。