朋友圈疯传，深圳二套房首付5成变3成的真相！烂大街的套路

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐您好！看了您的公号，果断加入星球。虽然花了一下午把精华帖都看了一遍，但作为买房小白，好多问题还是不解。希望房姐可以帮忙答疑解惑。 1.我sfsd，手里加上公积金有350左右现金可供首付，但工资流水只能开到每月1.5w，如此一来，贷款岂不只能贷140上下？如何能做到很多帖子里说的，首付比例更低，贷更多的贷款？ 2.考虑单位有西城协调保障的政策，为了以后孩子可以方便上学，我有考虑购入西城老破小，比如月坛的房子，但是看很多帖子，好像房姐并不太推荐西城老破小。因为我这也属于刚需房，请房姐给出一些建议，谢谢。 3.我目前的资金状况，按照房姐的建议，是只能考虑购入一套吗？ 问题比较杂，希望得到您的建议，谢谢！

回答：你好，可以提前半年养流水，可以关注精华帖的内容。 月坛政保生是西城的，西城可以重点看看德胜或者月坛的老公房。 如果月供能力不错，可以入手2套，一套挂学位，一套投资。

提问：房姐好，夫妻京籍，明年宝宝出生（美籍），目前在大山子有一套170平复式，市值800-900，子弹400，家庭年收入100-150，目前有几个想法，1、在太阳宫或望京再入手一套学区小户型用于投资和上学；2、置换顺义别墅，目前看的万科观承别墅大家、中铁诺德、建邦顺颐府等，请房姐给一些建议指导，谢谢

回答：1. 投资学区需要承担一定政策风险，你家宝宝明年才出生，几年内都用不上，选朝阳学区风险敞口有点大。如果一定投学区，建议看东西城，因为学区政策已经落地，划片也比较均衡，风险小很多。 2. 别墅是完全的自住产品，没有投资价值的。万科观承别墅大家、中铁诺德属于 限竞房，总价比较低，同类产品 自住就看你个人喜好了。不过后沙峪板块的交通 配套等都还没起来，便利程度一般。 如何选择就看你现在是重视投资带学区，还是急需改善居住环境了，毕竟两个完全不同的方向。

提问：房姐，您好，新人首问，本人外地户口，40岁，今年刚取得研究生学历学位，媳妇也外地户口，夫妻俩做生意，目前在西城西安门租住平房，居家办公，西城社保已有14年了，小孩6岁，今年在西城区顺城街小学就读，目前手头有1000子弹，年入120W，以媳妇名义2010年入手河北固安孔雀大卫城114平3居房产，贷款已还清，毛坯空置，目前想通过本人尽快北京积分落户，一是小孩5年后小升初，二是本人年龄快45了，研究生学历+累计15年社保+计划连续3年缴纳个人10万\/年+计划购买城六区之外房产一处+计划工作外移至城六区之外，对房产完全白菜，之前订过大兴区的绿地海珀云翡3居（因北京新政首付比例提高退款了），订过金府大院（因未能按时开盘退款了），最近在看4号线天宫院保利春天里9套、枣园中建国际港3套，纠结的房产小白，目前核心需求是为获得积分落户职住加分，不住，3-5落户后出手再在西城购买房产，现在向房姐请教指点： 1、整体指导城六区之外购房需求，2-3居，450W内，积分落户加分，实现保值增值，3-5年后好转手； 2、城六区之外房产，根据目前居住在西四附近，顺4号线地铁南下，定位4号线大兴区域，是否合适，保值增值，还是考虑其他城六区之外房产？ 3、4号线大兴区域，哪些房会保值增值好些，目前就看了天宫院保利春天里、枣园中建国际港，天宫院保利春天里2居85平340W，枣园中建国际港2居90平430万，哪个更适合入手？地铁到达天宫院60，到达枣园35，地铁到达天宫院60，到达枣园40； 4、还是可以再看看4号线最近的归属大兴区的西红门区域？兴海家园？地铁30到达西红门； 5、入手的话，是贷款合适还是全款合适？从后期再购买西城区房产看，目前以媳妇还是本人名义购买更适合? 6、如果积分落户到大兴后，再在西城区购买房产，能否实现户口从大兴区迁到西城区？ 万分感谢！

回答：1. 积分落户基本是熬鹰，难度非常大 2. 大兴板块没问题，还有昌平回龙观板块很可以 3. 中建国际港>保利春天里，另外 金融街融汇 也不错 4. 西红门备选吧，这一片可选楼盘不错 5. 全款能保留你的sfsd的资格，不贷款的话写你们俩的都可以 6. 现在应该可以转，这个还要看以后政策是否有变

提问：新人首问 房产现状： 1、沈阳阳光100凤凰街底商（68平，价值160万，余15万贷款，年租金3-5万，买入时候比较便宜没舍得卖） 2、沈阳长白大两居（118平，价值260万，余70万贷款，目前已出租价格低3w\/年，买入时候170w左右，2021.6满二） 3、现金100w左右，手上房产抵押和父母拆借预计可以有一共350W左右 4、手上有个10年左右的公司，注册资金不大，买房过程不知是否有价值 家庭与收入现状： 1、海淀工作居住证，北航附近租住，孩子4岁多，预计2022年9月入小学 2、夫妻税前年收入接近100w，还贷能力预计2万以内都可以（目前2人公积金收入接近1w\/月，用于还沈阳房贷7k） 3、夫妻两人都在东南2环-3环上班，2-3年内无变动。先生不坐班，女方在磁器口上班 4、属于京一套，有贷款记录算2套，有购房资格 目前理解：因为海淀工作居住证，考虑孩子只能在海淀上学，想在海淀全款400万以内买个学区属性房产，兼顾能出租和保值，不自住 提问： 1、朝阳学区：看到房姐建议非京籍考虑的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居等都在朝阳，但朝阳上学应该需要朝阳工居或者纳税证明，我们目前不具备这个条件，是不是只能在海淀买。 2、海淀房产推荐：全款400万，房姐有没有合适的小区推荐，海淀，学区属性（不追求太好），能出租和保值，小区不怕多，房姐尽管说，我们未来几个月重点就是按小区看房子； 3、置业时间：目前考虑需要抵押现有房产（都是外地的），沟通银行政策，应该是春节之后会放贷宽松，打算2021年3月左右买，这个时间可行嘛？ 4、目前房产配置你觉得需要调整或者出手嘛 5、其他：目前住塔院小区，现金少又是老破小不敢买；赚钱能力还行，孩子也比较小，会考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分，可行吗

回答：你好，海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户，不然小升初不好办。 的选择就是清河的二十中九年一贯制，这个目前不要求京户，片区里面只有永泰西里这个小区适合你。其他都不用看了。 年底之前把房子定下来，贷款周期可以跟业主商议。 沈阳短期内横盘，可以考虑出手置换性价比更高的选筹。 第5条的思路可行

提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

提问：房姐你好，目前在远洋天地三期有小两居，想改善为三居，并考虑学区。看了通州核心区附近的二手房，都没有喜欢的。新盘融御位置好，但户型差，剩下的房源楼层低。请问，我是否应该把现在房子换到通州去？远洋的房子潜力不如通州核心区吧？是选择融御还是二手房呢？还是比较看好融御周边的配套，不知周边二手房后期是否也能享受同样配套。谢谢

回答：远洋天地也就那样，周边没什么发展。通州长期看好，上限比较高。融御这个盘还行，买入没问题，户型要看你是否能接受，户型对的影响不大。 通州二手房推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

提问：房姐好，在这里看了两天学到很多，有点具体的困惑想咨询。孩子22年上学，想选兼顾居住，目前只能买到慧忠里两局或者嘉铭桐城和浩运园一居 1.慧忠里从学校角度，可是房子92年的，怕6到8年后不好出手（学区名额满6年得8年后了），再加上政策上担心多校，毕竟慧忠里溢价高。不知道这两个担心有没有必要 2.如果不远慧忠里就只能在嘉铭桐城和浩运园里选个一居，户型都能接受，不知道以后增值如何 这三个小区从后期涨幅居住得等角度您怎么判断呢，谢谢

回答：这些受学区政策影响较大，的配置是自住保值+学区票。如果一套想兼顾很难。慧忠里6-8年出手是否影响，完全看学区政策，这个不好评估。嘉铭桐城品质和学区都会好一点，面临的问题也是一样。 还有一个方案，买入总价的学区门票+租房，这样可以保留一点资金+的学区溢价，以后再买二套自住盘。

提问：新人首问，美丽的房姐，我的情况大致如下：有sfsd，子弹300，纯投资，不自主，满5后出售。 方案一，买两套370万左右标的出租，主要东三和东四老公房。套首付150左右，每月还款来源：我和老公公积金有1万多点，自己在补点就差不多了。第二套，全款抵押，每月还款来源：两套房租金和家庭税后收入。 方案二，用sfsd买一套700左右标的出租。还款来源：租金和家庭税后收入。 我的问题是： 1.方案一能否操作成功？ 2.方案二买哪里比较好？ 3.如果看中租金和接盘，方案一和方案二比较，哪个更好。

回答：建议2，北京500内的标的竞争激烈，没什么淘笋空间 sfsd充分利用更合理，而且拆分两套你的成本会上升 推荐看 天通苑大面积，或者朝青 国美、珠江罗马、朝阳无限 能兼顾租金和

提问：房姐您好，关注你挺长时间，也学习了很多，有个困惑还请指点一下。现状：北京有两套房，都在广外地区，一个朗琴园120平（自住）另一个小马厂西里50平（出租）。考虑：为了抵御未来的通胀或者抓住核心城市下一波上涨的机会，想再买一套房。问题：1，因为目前在北京工作十几年了，后期两三年后，会到广州工作，生活。所以这套房买的时候（打算今年年底明年年初出手），城市选择上，是这次出手就在广州买，还是说先在北京买，等两三年去广州的时候，再置换，把北京卖掉买广州？2，小马厂这个房，是可以长期持有，还是考虑卖掉合适？谢谢，期待回复

回答：你好，感谢付费！ 现在抓紧时间买广州，深圳被调控之后，所有的投资客把目标盯上广州，现在热门板块已经涨幅20%左右，趁着楼市上升期，先吃一波红利。 小马厂西里建议出手，置换一套通州或者亦庄的刚需盘，吃下一波北京房价上涨的红利。 当然，如果月供能力不错，建议置换到望京或者双井改善盘。

提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。

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