北京楼市：这个板块价格虽低但是别碰，原因很简单

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！

回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买学区，又想把风险化，那就总价原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。

提问：房姐您好，本人有北京市集体户口，目前在深圳工作，社保也在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

回答：谢谢赞赏88元 每个城市，可以交溢价社保，深圳有资格家庭可以限购2套，公寓不限购。 深圳的房产和北京不矛盾，不计入北京限购。 北京买房建议起步两居起，考虑到未来的流动性和买家，其实可以更多的考虑三居。 北京户口买房不再需要额外的社保。 200万首付（当然，首付建议可以再凑一些），做好选筹全套（选标的，评估，贷款...）可以买到460-480左右的房子，因为正好是非普线附近，其实竞争也比较激烈（所有建议首付再凑点，这样突破500好很多）。 你的情况夫妻都属于二套，应该采用全款买入然后抵押方式购买，可以贷足并且选筹比按揭优势较大。 500万以内可以多看甘露园，常营，百子湾，天通苑几个板块，学区不要太考虑了，传统意义上的牛校，200首付因评估贷款问题只能买到400万出头，基本都是小开间或地下室，没有明确上学需求，朝阳自带的学区未来成长性更好。

提问：房姐您好～新人首问求指点^^ sfsd, 总价尽量500左右，在中关村附近工作，考虑自住，兼顾，单身不需要学区。问题如下：1.公司附近看到了490左右的85年左右小两居，和530左右的90+的小两居，都没有好学区，在户型和楼层没有硬伤的情况下，考虑能力，哪个更值一点？2. 总体来看，如果买公司附近旧房子，您觉得这个价位的房子的空间有多大？和买望京然后以租养贷相比哪个更划算一些？3.望京非常陌生，您有合适的小区推荐吗？4. 有没有省中介费的攻略呢？在lj看房找其它中介成交省中介费是合理的做法吗？毕竟资金有限3个点就很多了…5.看二手房的注意事项星球内有清单吗？查了一下好像没查到，求指点。非常感谢！ 非常感谢！

回答：1. 90+的两居更好。 2. 海淀的老破小空间一般，推荐看望京或者朝青板块，南湖中园 南湖东园 望京新城 3. 可以绿中介带看，其它地方成交，为自己省钱的事为什么不合理？ 精华主题有介绍，二手房注意事项： 1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书);二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)， 三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。

提问：房姐老师您好！北京，已签买房合同，中介是链家，合同中签的是签合同时全额交中介费，链家口头说网签时全额交中介费。签完合同后觉得不妥，一次性把中介费都交了，怕后续服务不给力。现在就快网签了，链家催交中介费，我们想先交一部分，链家不同意。请教，该怎么办？ 不要用链家，想办法悄悄退出来。 给你一个1%的中介，还比链家专业。 ——三方合同已经签了，要怎样悄悄退出来呢？还请神具体指点则个！

回答：到了现在这个步骤，年份，很难 链家既然收费这么高，自然就有对应的法律建设支出。 链家的合同，像练习册一样的厚度，大量的条款都在实际制约上下家，维护链家的利益。 任何一方想要解约，首先链家的利益不会得到任何损失，中介费需要照付。 多付的中介费，最后自然又加强了法务支出。 从商业的角度来讲，无可厚非； 从商业竞争的角度来讲，是削弱自己的竞争力。 但垄断平台已经形成，短期局面不会有大的改变。

提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？ 房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？

回答：砍价是一个计划性工程。 硬砍10%，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。 至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。 便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。

提问：房姐，你好！本人目前和孩子两人租住在和平里，孩子在中央工艺美院附中上学，四年后高考，目前上学半，工作较自由，不考虑上班时间。想买400万以内的两居老破小，期望能保值，适合孩子上学。近期看了和平里，柳芳，潘家园，团结湖，劲松，包括百子湾，价格差距很大，不知道怎么选，盼回复给些建议，谢谢！

回答：400万在从十号线东段到南段都可以选择 另从1\/6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型，具体你可以说下标的信息帮你分析下 推荐看看你，甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区

提问：房姐，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！

回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块

提问：房姐你好，我是新加入你的星球，已购会员，相见恨晚，新人首问，请您多多关照！ 个人情况：本人女未婚，京籍，名下已有一套望京房产，有贷款，此房为代家人购买并持有；本人男友非京籍，持有北京工作居住证，有首房首贷资格。目前俩人准备结婚购房，首付子弹不太充足，大概200-250，俩人年收入合计70左右，虽然我们有还款能力，但不管首套还是二套，貌似现在只能买总价450-550区间的房子。经过双方家里协商打算用男友sfsd资格购买，以化利用杠杆。因为我们打算结婚后马上生孩子，有了孩子，男友父母过来带孩子一居不太够住，所以在考虑一居或者二居。我们现有以下困惑难以抉择，急盼房姐指点迷津： 1. 什么时候买？是不是应该利用用好sfsd资格，考虑到后续换房首付压力比较大，是否应该现在直接入手二居？还是暂不上车，等明后年凑够更多首付再上车？ 2. 在哪买？因为我家在望京，想在望京买，但是目前子弹在望京只能考虑上车盘，小户型多少会溢价。或者在望京以外买，比如北纬等，或者房姐您有其他的建议小区吗？ 3. 买什么样的？如果在望京，500左右买个品质一居比如季景沁园\/朝廷等，还是稍老旧小两居比如世安家园\/利泽西园？ 目前在望京看过的几个房源对比如下： A. 季景沁园一居，530w，68平，朝北，楼层好视野好，小区新环境好，面积小，朝向差 B. 银领国际一居，490w，79平，朝北，小区旧一些，朝向差，但面积大 C. 望京西园三区一居，520w左右，82平，朝东南，视野差，窗户都有部分遮挡，小区旧一些，但面积大，朝向好，小区位置好有学区 D. 都市新海岸一居，530w左右，72平，朝南，楼层低，小区夹在公交站和热力厂中间，小区太小怕关注度不够将来不好出手，但朝向好，有学区 E. 北纬40度一居，500w左右，69平，朝西，户型方正但里面哪哪都小，卧室卫生间厨房都小，最主要五环外贷款贷的少，但小区比较新，有学区，离阿里在建总部近将来可能有发展 现在我们主要考虑点是，如果买一居不够住，我们可以跟我父母住的小三居换住，但将来肯定要用这个一居换房，那现在入手什么样的房子既保值将来又好出手？基于此上述几个房源房姐您推荐我们选哪个？还是您有其他推荐的小区？

回答：1. 在春节前上车，凑首付是可以一直凑下去的，但房价起来是不等人的 2. A>C>E>B>D 3. 另外可以看看 宝星国际、慧谷阳光。如果你们要考虑学区因素就优先看望京西园、南湖东园二区 这类老小区，否则就看品质一居

提问：房姐您好，计划在朝阳北三到北四附近买房。我们俩首套首贷，双方老人分别在通州昌平有自己房子，我们计划要小孩，所以是刚需在市里买个60多平的一居室。目前首付预算300。看了半年房子，基本定位两个社区三空间和紫薇天悦。两个社区各有利弊，更喜欢三空间的房子和社区，但是小学学区紫薇天悦更稳定分配陈经纶嘉铭（三空间随机分配芳草地，陈经纶嘉铭，音乐学院附小）。问题一：在保值居住和性价比方面这两个社区哪个更合适我们。第二个问题关于价格，目前分别看了两个社区的一居室，三空间三层68.81平朝西要价550（中介说538可谈），紫薇天悦八层61.69朝南要价625（中介说515可谈）。如果和房主谈价格压到多少合适。

回答：三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高 紫薇天悦拿地是回迁房，后来转的商品房，社区的管理和户型也一般 考虑学区属性 紫薇天悦 > 三空间 从报价上看，三维空间性价比高点，紫薇天悦单价8以内可以考虑

提问：新人首问 房姐您好，想请教下买房思路。一个是预算1200-1600，有首套首贷，需求是父母未来养老和资产增值。一个思路是亦庄金茂府的叠拼，虽然现在亦庄溢价率已经很高了，但有人大附中学区感觉保值的问题不大。另一个思路是顺义别墅，目前在考察后沙峪这边，看了万万树moma。顺义中央别墅区这边没有学区捆绑，别墅流通性也比较差，水也很深，有点不知道从何下手。 还一个朝阳自住，预算1200，男友也有首套首贷，没有学区需求，想兼顾自住舒适度和资产增值。可以推荐几个容易出笋盘的楼盘吗？不知道该从何下手，如何扫盘。惠新东街这边的世纪嘉园价格很好，但是楼龄有点老了。 另张家口下花园的壟上遇园怎么样，适合投资吗？

回答：你好，亦庄金茂府的优势： 1.引进人大附中，学区溢价 2.距离通州不远，开发商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效应 金茂府的缺点： 1.地铁交通距离太远 2.没有生活配套，自住不方便 3.距离亦庄核心区比较远，享受不到辐射发展红利 但是亦庄河西区定位是高端住宅，如果生活半径在附近可以考虑，但是短期内自住不合适。 中央别墅区坐落于温榆河畔，是北京的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。 占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。已经形成国际化居住和生活氛围，有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、富人区，可以说是一种生活方式和身份的象征。 具体分为后沙峪和天竺两个板块。 中央别墅区适合终端改善，吸引了大量东部、东北商业区的高级白领、明星大腕和海外人士落户此地。 由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近，这个板块确实存在价值，但由于目前新增土地供应不足，已经过了大面积投放的阶段，所以价格也相对稳定。 这2个板块对比，单纯自住角度看，更倾向中央别墅区。 如果是从投资角度，这2个板块，以及别墅产品，都不是好的选择。 世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。自住+保值没问题。 未来大概率跑平大盘。 张家口的价值很低，二手市场应该也很差，360平的流动性进一步降低，所以这个房子可能要做好长卖准备，下一波热点时(冬奥会)趁机出掉。 我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。

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