开发商可以要求业主先支付物业费吗？

开发商可以要求业主先支付物业费吗？

一般来说，根据双方所签订的商品房买卖合同，开发商有在一定期限内向买受人交付房屋的合同义务，而物业服务合同的关系一般是由业主与物业公司形成的。

即是说，商品房买卖合同和物业服务合同是不同的法律关系，两者之间没有必然的交集，如果商品房买卖合同没有特别规定物业费的预缴期，那么买受人收房时无需先支付物业费，因此开发商拒绝交房，导致买受人延迟收房，开发商应承担违约责任。

2018年1月4日，江苏省海门市人民法院(以下简称"海门法院")受理了一起此类纠纷。

今年7月1日，王某购买了一家房地产公司开发的一套商品房，双方签订了一份商品房买卖合同，约定了房屋建筑面积、总价、付款方式等内容，并在8月1日前交付。该合同签订后，王某于同年11月15日支付购房款，次月领取产权证。交房时，房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续，其间物业公司要求王某支付物业费。在交付房屋钥匙后，双方是否先支付物业费存在争议。

今年1月9日，王某向房产公司提出书面申请，要求办理房屋交接手续，房产公司答复：

合同约定2016年8月1日为房屋交货期，但你却没有来收房。

房屋交付由物业有限公司项目部统一办理。房产部门曾多次电话催你过来办理交房手续，但至今仍未收房。

收到此回复后，请您立即到物业项目部办理交房手续，并交纳2016年8月1日至2018年1月10日的物业管理费共计5909.2元，否则由此产生的一切后果由业主自负。

因此，双方都没有交房。

海门法院经审理认为，合同约定交房时间为2016年8月1日，王某支付房款时间为同年11月15日，根据合同补充协议第十三条“在交房时，如买受人自身原因(包括银行按揭、贷款等)不能按时支付房款，则将顺延交房日期，顺延至买受人支付全部房款之日起3天内”，确定房产公司支付房款时间为2016年11月18日。

交房条件成就后，房产公司未按照合同第十一条的规定向王某发出书面通知，且王某在要求交付房屋时已设定了交纳前期物业费作为交付房屋钥匙的条件，导致交房未成，房产公司应承担交房的违约责任，交房违约金应从交房次日即2016年11月19日开始计算。房地产公司辩称，办理产权证即视为交房，与合同补充协议第十四条“出卖人交付约定的商品房钥匙即为交付该商品房”的约定不一致，且辩称王某应先交物业费再交房屋钥匙，因此，商品房买卖合同中没有这一约定，故不能采纳上述辩解。因此，房产公司应向王某支付交房违约金75260元。

这说明开发商必须严格按照合同规定的方式、程序、期限交房。商品住宅预(销)售合同一般约定，开发商应在交房前以书面形式通知买受人，因此，开发商应在交房前以书面形式通知买受人，并在合同中约定的送达方式，如果开发商没有完全履行合同约定的通知义务，买受人可以延迟或不收房。

在收房过程中，开发商要求先付销售合同中没有规定的物业费，先签收房单再验房等，这种情况违反了合同中约定的交房程序，买受人有权拒绝收房，由此造成的交房，应由开发商负责。