步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒，背后供地的秘密
杠杆游戏张银银2020/10/14 23:03
摘要：2013年武汉果断降低了宅地实际供应（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
中部两座大城市武汉、郑州，最近楼市很受关注。
很多武汉的杆友说，武汉房价坚挺。
但是看数据，根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》：预计该市第四季度将有180个项目、839.45万平米商品房可达销售条件。
而截至今年8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套，面积1986.21万平米，新房库存再次刷新纪录。
加上即将入市的839.45万平米，预计到今年年底，武汉存量新房面积将突破2000万平米，按照目前的销售速度，该市住宅市场去化周期将超过12个月，达到警戒线水平。
而中部另外一座大城市，郑州，江湖传言很多盘跌了或者横了。武汉会步郑州后尘吗？
今天杠杆地产用数据解读大城市的供地秘密第四篇，关注武汉。
1、近年，宅地计划供应面积比较稳定
武汉是我非常熟悉的城市，因为我在那里学习和工作过7年。
此前，杠杆地产分别写过两个极端的案例，《天津“太傻了”！》，《高手成都》。也写过不同时期节奏把握不稳定的沈阳（详见《东莞杭州后，沈阳祭出“杀手锏”！不是你想的那么简单》）。
其实，我不太想写武汉，因为武汉的楼市操作我很熟悉。但没办法，很多杆友关注，硬着头皮写。
不废话上数据，从2011年说起。
根据武汉自然资源和规划局发布的武汉市各国有建设用地供应计划，2011年，武汉中心城区计划供地总规模为35190亩。住宅用地18880亩，占中心城区计划总量的53.7%，其中保障性住房用地6890亩(廉租住房用地135亩，公共租赁住房用地300亩，经济适用住房540亩，限价商品住房用地830亩，城市棚户区改造还建地1240亩，国有工矿棚户区改造还建地245亩，城中村还建用地3600亩)，商品住宅用地11990亩（中小套型住宅7648亩）。
开发区和远城区计划供地总规模为59150亩。住宅用地15450亩，占开发区和远城区计划总量的26.1%，其中保障性住房用地690亩(廉租住房用地5亩，公共租赁住房用地630亩，国有工矿棚户区改造还建地55亩)，商品住宅用地14760亩。
另外还有有些机动指标。
这两个数据相加，2011年宅地供应计划为34330亩，也就是2289公顷左右，即2289万平米左右。
且看细节，保障性住宅供应面积非常高，这和当年中央的要求高度吻合。
2012年，宅地供应计划规模为16850亩，其中保障性住宅计划4795万亩，相较于2011年实际计划下降不少。
换算过来，即1123公顷左右。
2013年，指令性计划宅地供应16960亩，其中中心城区7545亩， 开发区和新城区9415亩。
换算过来，总计即1131公顷左右。
2014年，指令性计划宅地供应20600亩，其中中心城区5220亩，开发区和新城区15380亩。
换算过来，总计即1374公顷左右。另外多说一句，保障性安居其他换建等占4200亩，保障力度没之前高了，且措辞你懂的。棚改拉开序幕。
2015年，指令性计划宅地供应19370亩（其中保障性安居1890亩，商品房17480亩），其中中心城区7205亩，开发区和新城区12165亩。
换算过来，总计即1291公顷左右。
2016年，指令性计划宅地供应15952亩（其中保障性安居1952亩，商品房14000亩），其中中心城区5569亩，开发区和新城区10383亩。
换算过来，总计即1063公顷左右。
2017年，指令性计划宅地供应18800亩（其中保障性安居1890亩，商品房16910亩），其中中心城区6050亩，开发区和新城区12750亩。
换算过来，总计即1253公顷左右。
2018年，指令性计划宅地供应15909亩（其中保障性安居1029亩，租赁住房150亩，商品房14730亩），其中中心城区5905亩，开发区和新城区10004亩。
换算过来，总计即1061公顷左右。
2019年，指令性计划宅地供应15165亩（其中保障性安居1929亩，租赁住房300亩，商品房12936亩），其中中心城区4550亩，开发区和新城区10615亩。
换算过来，总计即1011公顷左右。
2020年，指令性计划宅地供应22712亩（其中保障性安居1534亩，租赁住房180亩，商品房20998亩），其中中心城区5043亩，开发区和新城区17669亩。
换算过来，总计即1514公顷左右。
总的来看，从近年的宅地供应计划看，除了2011年、2020年计划比较高外，其他年份都比较稳定。不算低，也不算高，但最终的供应如何呢？
请看杠杆地产下文。
2、2013年武汉果断降低了宅地实际供应，此后踩准每一个节奏
这部分内容，还是用中指院数据。杠杆地产注意到，2012年武汉推出1751万平米宅地，位居所有城市之首，比重庆还高。
原因主要是重庆数据一直只统计的9区，其实重庆（无论今天的21个主城都市区，还是全市38个区县），比全武汉是要高很多的。
这和上文供地计划有一定差异，主要是因为中指院的数据口径有所不同（按照中指院解释，仅包含市本级，其实通常也就是主城区或中心城区），同时计划和最终的供应是两回事，保障性土地有些是划拨，有些是开发商配建等。
下同，不再解释，并均使用中指院数据。
当年实际成交宅地1326万平米，成交楼面均价1824元/平米——这个价格，在当年不突出，加上供应大，下文第三部分有图会提到，当年武汉商品住宅销售面积也只有1390.47万平米，所以当时武汉房价比较稳定。
2013年，武汉宅地供应面积几乎是大滑坡。下滑了1000万方，一半不止，仅747万平米，实际成交也只有805万平米。
楼面均价涨了几百块，至2231元/平米，最让杠杆地产注意的是推出价格1800多，这个溢价放到当年背景下不错。
也就是从这一年开始，武汉推地节奏越踩越准。
2014年，武汉宅地供应略有回升，800万方略多，但和2012年比，继续维持低位。成交楼面均价2266元/平米。考虑到当年性的库存压力，维持这个楼面价格不算差。
2015年，武汉再次降低宅地供应面积，只有600万平米级别，最终成交均价3492元/平米。楼面价的上升效应开始了。
下文有图会提到，2015年时，武汉商品住宅销售已经达到2000万平米级。这宅地供应，可以想见……
2016年，行情启动了，但武汉宅地供应依旧维持600万平米级，实际成交556万平米。当年楼面成交均价5044元/平米，推出均价3923元/平米，溢价率非常可观。
对照着看，我们发现，长期仅统计9区的重庆，此时还在维持千万平米级的宅地供应，所以我们看上图，成交均价差距拉开了。
2017年，大牛市，武汉乘胜追击，在热销鼓励下，果断提高了宅地供应，回到千万平米，推出1042万平米，实际成交886万平米。
成交均价4992元/平米，看似比2016年低了几十块钱，但想想推出的量。
2018年，武汉继续维持千万平米宅地供应，成交大好，破900万方，成交均价略有下滑，4722元/平米。
但是根据杠杆地产的观察，要注意供应位置、结构，武汉核心区的地价越来越贵。
2019年，在良好的楼市销售刺激下，武汉宅地供应达到1174万平米，实际成交971万平米，成交均价冲至5845元/平米。
2013年果断大幅调低宅地供应面积，此后的操作踩准了每一个节奏，武汉赢了。我觉得武汉是“大师”。
3、除了2008年，武汉商品房销售面积，近年一直向上，房价和销售互相鼓励
说完宅地供应计划、成交情况，最后杠杆地产说说，武汉近些年的商品住宅销售相关数据。
延续该系列《南北方房价之争背后：天津“太傻了”！》的写作方式，直接把我国统计局的数据，制成图。
下面是2002年以来，武汉市房地产销售面积数据图。
看图说话，杠杆地产要说，武汉的地产销售走出了一条非常完美的曲线。
除了2008年，众所周知的全球金融危机影响，销售面积下滑外，其他年份一直是稳步增长。这和武汉近些年的经济和人口流入表现高度吻合。
特别是2016年开始，商品房的销售面积跃上3000万平米大关，商品住宅销售面积，当年也接近3000万平米，接着逐年继续上扬。
近几年，全中国和武汉一个销售量级的，只有成都、郑州；而比他们销售面积高的，只有重庆。而重庆一方面是长期天量供应，一方面下辖区县更多、城乡人口总量更大。
值得注意，杠杆地产发现，按照统计局可以查阅到的数据，无论商品房均价，还是商品住宅均价，2002年以来，武汉从来都是涨。
如上图，哪怕2008年也没有例外。
商品房均价更是在2016年超过1万元/平米，当年商品住宅均价也非常接近万元/平米，然后继续上升。
注意这是均价，全市范围的均价。如果看中心城区（主城区）重要板块，远不止这个价格。
也正是因为长期走好的价格，更加吸引各类购买者入场。
最后提示一句，该部分数据和部分机构的数据有些出入，本文采用了我国统计局的数据。上述2019年相关数据，我国统计局尚未发布，本部分内容对比截至时间为2018年。
看完本文，杆友应该对武汉楼市这些年的来龙去脉，有了系统理解。
不过杠杆地产要说的是，尽管2019年之前销售都很好，且逐年提高，价格也表现不错。但越是如此，未来二手房市场会如何？加上2020年的黑天鹅。
操盘，大概率是需要新手段了。
本文宅地成交价格使用的中指院数据，特此感谢
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