开发商众生相：谁在应物变化，谁在寒冬发抖？

环环最近在读《应物兄》，有人将之比作当代的《儒林外史》和《围城》，认为它“将现代汉语长篇小说的功能扩展到了一个新的境界”。

在这本书里，所囊括的知识纵横古今中外，在以儒家思想为主干的大树上，旁逸斜出了哲学、神学、道家、建筑学等知识，浩浩汤汤，横无际涯，蔚为大观。

之所以以这本书起兴，与今天文章的主题有关。在调控从紧，房地产进入下半场的大背景下，房企“与时迁移，应物变化”的做法，与应物兄的为处事原则，可谓不谋而合，可是也偏偏有些房企，硬要凭借一身正气过冬。

融资不易步履艰，背靠大树好乘凉

据恒大研究院报告，截至去年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，大部分将在2019年至2021年集中到期。在偿债高峰期压顶的情况下，房企融资频率和规模大幅增加。与此同时，在持续从紧的调控下，监管不断发力，使得银行贷款与信托融资渠道双双收紧，传导到房企融资层面，则出现额度减少和成本上升的双重特点。

为了今后的发展，房企殚精竭虑，尝试了包括高成本信托融资、高利率发债、上市、发行理财产品、设立基金和融资公司等花式融资。譬如佳兆业，肥水不流外人田，向自家员工推广6款理财产品，预期率在9.0%-9.8%，起投金额20万元，达到100万元。根据克而瑞研究中心数据，11月受监测的95家典型房企的融资总额为1156.94亿元，环比上升28.3%。其中，11月份企业境内外发债总量497.21亿元，环比上升23.0%。

在找钱的这扇昂贵的“窄门”中，相较于中梁和泰禾动辄两位数的融资成本，中海、华润、越秀的融资成本分别为4.28%、4.45%和4.76%，衔着宝玉出生的央企和国企，其优良基因发挥着遭人嫉恨的优势。

遮不住强者恒强，东流去泪别沙场

在跌宕起伏的2019年，楼市中的马太效应愈发明显——强者恒强，行业集中度进一步提升。根据中指研究院的数据显示，2019年1~11月，100房企销售额均值达1036.1亿元，平均销售面积为755.8万平方米，同比增长率均值分别为21.8%和21.9%。其中，房企销售额超过千亿元的企业为27家，均值为2481.6亿元；碧桂园、恒大、万科和融创的销售额均超过5000亿元，而碧桂园全年销售业绩更是有望突破8000亿元。

在头部房企呈现出旺盛的生命力之际，处于尾部的中小房企则面临着残酷的洗牌和出清，甚至生存危机。今年以来，关于房企大量破产的传闻在市场上一直被传得沸沸扬扬，诸如“2019年已有400家房地产公司宣告破产”等新闻着实吸引眼球。中指研究院专门为此辟谣，称宣告破产的房企实际数量为330家，情况可能并没有那么悲观。

但是，如三盛宏业和颐和地产的爆雷，以及银亿集团的破产都折射出在房地产行业赤裸裸的丛林法则：在存量时代残酷的竞争中，“活下去”这句由万科所喊响的口号，其实是头部房企对中小房企隔岸观火般的鼓励。

四季皆如秋天，抢收持续整年 

随着人口和政策所带来的红利慢慢淡去，对于房地产行业来说，那个水大鱼大，行业快速扩张的黄金时代已经一去不返。而回款成了房企在2019年首要的任务。春节刚刚过去，泰禾迫不及待地启动“壹号抢收计划”，打响了北京市场抢收的枪。除了“直降千万”的说辞外，更是给予了渠道高出市场平均水平的。说到，贝壳遭到围剿，自比为夜壶，或许在年初就埋下了伏笔。至于战绩，节后一周的时间劲销15个亿，而泰禾北京区域二月份销售额超过30亿，但在此后的三四天内，金额快速刷新，从30亿到40亿，直到突破50亿。

整整一年，抢收的战役在各地此起彼伏，花样百出。譬如恒大的全员营销、绿地在广东的14盘联动、阳光城在的“千亿攻势”特惠购房季等，不一而足。即便到了年底，抢收的热度依旧不断攀升。在北京，包括恒大华府、观承大家等在内的豪宅也掀起了大力度的促销活动，期望在年底最后冲刺一把。虽然离年底还有几天，最终的销售数据还没有出来，但有希望突破去年的15万亿元，不能不说，一整年的抢收居功至伟。

房企转型如同大象转身 长路漫漫尽是蜕变阵痛

过去，在中国楼市的飞速发展中，房地产企业获得了其他行业难以望其项背的红利。不过，随着调控的继续和后开发时代的到来，地产主业投资增速放缓和融资成本高企等问题倒逼房企纷纷开始寻求转型之路。

有些房企的转型是围绕房地产主业而展开，譬如物业管理，保利物业于12月份的上市，给一直以来热度不减的物业排队上市又添了一把火。再譬如，融创通过不停地买买买，加固自己的“地产+”护城河，成为中国的文旅开发商。

而在创新业务方面，长租公寓和共享办公等热度已经走在下行通道中，如今最常被提及的是恒大的新能源汽车和碧桂园的机器人业务。虽然前有华夏幸福在新能源汽车领域砸了上百亿，最终还是以折戟告终的案例，也无法阻挡许老板一路向前的步伐。相比华夏幸福的上百亿，许老板用3000多亿的投资证明，3至5年成为世界规模、实力最强的新能源汽车集团，其关键在于五行是否缺金。国家统计局发布的《2018年农民工监测调查报告》称：建筑行业平均年龄为41.8岁，50岁以上占比为30.9%，老龄化问题在建筑行业尤为突显。新生代的农民工则宁可选择快递和外卖等跑腿等跑腿等活，也不愿去工地搬砖。碧桂园选择进军机器人，或许正是其宇宙大房企提前面临了建筑工人短缺的尴尬境地。不过，从碧桂园本身等背景来看，想跨越自身和高科技企业之间等鸿沟，似乎并非一步之遥。

在房企转型的路上，郁亮说过，不确定性的背后是充满诱惑的可能性，这也是企业不断更新迭代的动力之一。但是转型房企除了需要足够多的资金，而且需要做好不断砸钱，最后可能颗粒无收的心理准备。在这条转型路上，先行者同时也是先烈。