在国内投资一套房，靠租金能收回成本吗？

近日，一份关于租金收入比的报告公布。从单纯依靠租金收回买房成本的时间来看的。其中，报告显示厦门以89.6年高居榜首，深圳和北京分别为54.9年和54.3年，而哈尔滨只需24.9年。四个一线城市的租金均不高于2%，远低于纽约平均5%的租金。

租售比，科学地说，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。通常国际上认为一个区域房地产运营情况良好的租售比为1比300—1比200这么一个区间。我国50个重点城市的租售比是多少呢？1比592。可以说这个数据已经严重偏离了房地产投资的出发点。

当然，有人会说，中国的市场要以中国的特色来衡量，但不管是什么特色，只能折射出国人房地产投资盈利方式的单一，即仅仅靠买卖差价来获得。市场平稳，投资稳健，货币积极的情况下，这么做无可厚非；但现在国内楼市什么状态？持续收紧，毫无放松的态势。据中指院统计，11月份100个城市中有40个城市房价环比下跌，较10月份增加了8个。

租，租金上不去；卖，房价往下跌。如今的楼市，让人爱无能，恨又不敢，毕竟在普通投资者心中，买房大概是比较“容易”的投资方式了吧。

 那么这么高的租售比，对于下一步的房产投资操作有什么启示呢？

一、对于买房人而言，要警惕“拆迁”“一夜暴富”这样的思路。无疑，租金跟不上，房价不给力，而贷款逐步收紧的情况，盲目去追拆迁区域、老破小，风险加剧。

比如，有新闻称最近广州市城市更新改造需要，拟对市区的一块土地进行收储，涉及拆迁款25.87亿。此新闻一出，很多其他城市的中介开始宣传“老破小”的价值：“看吧，买到就是赚到，迟早要拆迁……”但是不要忽略的是，广州的拆迁只是个案，随着棚改货币化的收紧，老破小的投资前景，只会随着楼市调控的加入和市场回归理性，而使得资金链越来越长，周转周期也越来越长。

无疑，这是考验你现金流水平的时刻了，老破小不要想着能租个好价，甚至能租出去就不错了；老破小不要妄想立刻拆迁，随便在你城市里转转，房龄超过30年的小区，有几个列入拆迁计划的？没错，总有一天，房子会到寿命，地块会拆迁重建，问题是，你等得起吗？

二、对于另辟蹊径的投资者，长租公寓的投资要慎重。

国内楼市就是这么有趣，一方面是业主对于租金较低极度不满；另一方面则是租客对于高房租的抱怨。一线城市收入高，相对房租也就高，二三线城市虽然房租听起来很亲民，但对于当地的收入来说，也不是一个小数。

数据显示，一线城市中的北京、上海、深圳，整租一居室的租金收入比（当地月平均可支配收入/一居室平均租金）分别为89.5%、82.5%、78.1%，合租租金收入比分别为46.2%、43%、37.6%。也就是说，大部分年轻人或外来务工人员，大部分工资收入都贡献给了房东。

既然租金这么可观，去做长租公寓岂不是很好的生意？想法是不错，但对于散户投资者而言，实施起来是很困难的。首先，长租公寓需要大量房源，这并不是一个散户买房人可以做到的——无论是管理经验还是资金体量上，都十分困难。其次，尽管鼓励租房，政策开始倾斜，但相对于整个租房制度的完备，目前做的连一小步都没有迈出。也因此留下了很多空子，或者把租房和P2P捆绑，或者一房两租，多次转租，让投资者、租房者的权益都难以得到保障。也许长租公寓是块肥肉，但资本市场已经对其虎视眈眈，普通投资者还是慎重一些比较好。

综上而言，这次抛开宏观政策的分析，但从房子的使用角度：租与住，去看目前楼市的投资前景，总体感觉就是一个字：难。一方面房子很贵，会占用投资者大量的资金，另一方面美好的预期难以实现，真正变现十分困难。其实，这也启示投资者，在经济增速平缓，甚至出现负增长，市场开始收紧信贷、管控债务的情况下，我们更应该珍视手中的现金，同时在选择项目时，要注重考察项目的现金流回报，项目的回报周期等。否则，再好的前景，等不到那一天就陷入了债务危机，那这个也是无法实现的。