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质押股份永续债!蓝光发展负债千亿,杨铿面临去杠杆

楼市资本论官号08/07 09:44

7月底,最高层会议重申房住不炒,并强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。如此振聋发聩的鲜明表态,也让众多开发商,尤其是债务压力较大的开发商无不胆战心惊。

楼市资本论从Wind金融数据获悉:2019年一季度,有20家房企负债超过千亿,四家为新增,蓝光发展名列其中。自2012年就喊出要破千亿的蓝光发展,销售额未达千亿,负债额却率先抵达,很是尴尬。

不想当将军的士兵不是好的士兵。对于中国房企来说,不想跨入千亿俱乐部的房企就不是好房企。杨铿带领下的四川房企蓝光发展梦寐以求的就是跨入千亿俱乐部。而2018年财报显示,蓝光发展房地产业务销售金额为855亿元,没能进入“千亿”大门。

如今,2019年过半,易居数据显示蓝光发展前7月销售额495.3亿。今年,杨铿能如愿以偿敲开千亿俱乐部的大门吗?

【一】蓝光发展激进扩张,负债超千亿

四川蓝光发展股份有限公司(下称“蓝光发展”)是成都本土成长起来的地产商。2005年前后,乘着成都大规模旧城改造的“东风”,其业务规模迅速壮大,很快成为川派房企的领头羊,号称“成都地产一哥”。

到了2012年,蓝光发展销售额就已破百亿,并先后在北京、昆明、武汉、青岛等一二线城市大手笔溢价拿地。也在此时,杨铿喊出了千亿销售额的目标。随后,蓝光加快全国化的战略步伐,从“四川蓝光”迈向“中国蓝光”,进一步呈现出抢跑提速之势。

2015年,蓝光登陆A股市场获得了上市公司融资渠道加持,换来2015年—2017年,三年复合增长率达78.4%。

近两年,蓝光的全国性扩张仍在加速。其通过收并购等不同方式进驻了天津、扬州、长沙、重庆、云南、无锡等省市,立足以成、渝、昆为核心的西南经济圈,拓展华北、华东、华中的战略布局。据不完全统计,蓝光的全国性布局版图已经延伸至18个区域、50余座城市、100多个项目。

规模扩张之下,蓝光发展的资产负债水平也逐年增长。楼市资本论梳理发现,2015年至2017年,蓝光发展的负债额逐步走高,分别为448.93亿元、593.55亿元、761.94亿元,到了2018年9月底蓝光发展的负债总额达到1087.89亿元,突破千亿,到了年底,负债总额更是到了1238亿元。与此同时,蓝光地产资产负债率也由79.82%、80.90%、80.00%、81.53%、攀升至82.00%,一步步偏离房企负债的安全线。

正如业内人士所称,蓝光发展这几年被誉为黑马类型企业,负债攀升和其战略扩张有关,一方面不断并购项目,进行招拍挂规模扩张,另一方面需要大量资金,销售回款乏力,融资不尽人意。

据了解,为了加速扩张,蓝光发展对发债、质押股份等融资手段颇为热衷。楼市资本论梳理发现,近期8月1日-8月5日,就已经公开发行债券3笔,总额度超20亿元。另外, 8月5日四川蓝光发展股份有限公司发布公告称,公司控股股东蓝光投资控股集团有限公司将7160万股无限售流通股质押给光大兴陇信托有限责任公司,占公司总股本的2.38%。蓝光集团及公司实际控制人杨铿先生合计持有公司股份1,769,642,241股,占公司总股本的58.79%,累计质押股份总数为1,007,924,000股,占其所持公司股份总数的56.96%,占公司总股本的33.49%。

楼市资本论还发现,截至2018年末,蓝光还有近40亿的永续债工具。永续债无固定期限、含发行人赎回权,在会计处理上被列为权益工具,因其能够有效降低公司的负债率指标,所以一直受到负债较高房企们的青睐。不过,由于其利息支出成本较高,因此也会稀释企业利润。

楼市资本论认为房住不炒大背景下,“去杠杆”取代“高周转”已成为地产行业的主流,蓝光发展想搏一把跻身头部房企的心情可以理解,但务必要量力而行。

【二】欲速不达,引发“全国化维权”

除了规模和负债,如何平衡速度和质量也一直是房企发展绕不开的难题。蓝光发展也不例外。楼市资本论发现随着2018年底负债突破千亿,崇尚“快”理念的蓝光,涉及其产品质量的维权纠纷也掀起高潮,就连旗下雍锦系和公园系两大改善型产品线也概莫能外。

据深蓝财经2019年1月14日报道,2018年12月12日,位于泸州龙马潭蜀泸大道三段的泸州蓝光·长岛国际社区爆发业主维权。2018年12月,蓝光南京首秀项目蓝光公园一号项目出现精装修维权事件。2018年12月18日,合肥蓝光雍锦半岛。有业主反映,南北入户装修标准不一等。2018年12月26日,西安蓝光公园华府业主在微博发文,未达到交付标准。2018年12月28日,成都市龙泉驿区蓝光翡翠澜庭(即蓝光公园华府)在通过验房后发现,房屋竟检查出了几十处问题。

短短一个月,从西安、合肥到泸州乃至到蓝光大本营成都,一场全国化的维权潮围绕蓝光开启。业内专家严跃进对此直言不讳:“深陷全国性诉讼纠纷的背后是蓝光近两年高周转,激进扩张。”

事实上,杨铿领导下的蓝光发展也在尝试换赛道去突破房企发展的困境。比如,多元化。蓝光发展很早就预备通过3D生物打印和医药业务转型高科技行业冲击规模效应。只是,4年多时间过去,蓝光的多元化发展似乎并不顺利。

此前一直声称去美国FDA申请,3D生物打印临床试验的承诺,却依然没有任何确定的进展。年报显示,自打印机成功问世以来的4年间,3D生物打印血管仍然还处在申请FDA的进程中(补充药学、药毒材料),4年的申报临床周期远超此前市场的预期,后续将走向何方仍然充满不确定性。

全年投入1亿元的研发费用(大部分花在3D生物打印的研发),换来的是净利润亏损3041万元。

楼市资本论认为对于房地产商来说,行业天花板正逐渐见顶,布局处于红利风口的生命健康业务来进行产业扩张,不失为一个曲线转型谋生的好路子。但新业务的开辟向来需要巨量资金的长期投入,尤其是医药高科技行业,更属于高投资高风险领域,希望多元化转型成功,无疑蓝光还有很长一段路要走。

【三】杨铿从汽车配件商到千亿地产梦

蓝光发展的成长壮大,离不开其董事长杨铿对企业规模的任性执着。官二代背景的杨铿, 1961年出生于四川成都。这位土生土长的蜀人,骨子里流淌着的血液却不安分。

18岁起历任成都工程机械集团上游机械厂行政人员、车间主任、副厂长。26岁就升任成都机械集团技术开发部主任,成为傲视同龄人的国企领导。在29岁离开体制走上创业之路,创办了成都市西城区兰光汽车零配件厂,也就是蓝光集团前身。

从生产汽车配件到研发大型电子电器,再到商业地产、住宅地产开发。赶上了时代进程,到了2012年,杨铿已将自己的工厂做成了突破百亿销售的区域龙头房企,并进入胡润房地产富豪榜第20名,成为成都唯一上榜的地产富豪。然而,人的欲望,就如同高山滚石一般,一旦开始,就再也停不下来。很快,杨铿又喊出了“9年完成千亿”的销售目标。

正所谓“发大愿者必有魔考”,此后的杨铿便与千亿结下了不解之缘,而冲进规模房企的千亿门槛,对蓝光来说也变成了头等大事。高压之下,蓝光也迎来频繁的人事变动,并在2018年达到顶峰,一年之间,除独立董事外的6个董事,更换了5次。甚至,连原蓝光和骏总裁魏开忠也离职了。

楼市资本论想说历经房地产的黄金岁月,蓝光发展一路奔跑,至2018年末,855亿元的销售额可谓距离千亿梦想,也就一步之遥了。但是,时过境迁,2018年末已过千亿的房企数量是30家。而从4月份开始,金融监管对于房地产再次去杠杆,再到7月底的高层喊话,调控不放松。可见,同行竞争更为激烈的同时,开发商们的生存环境亦变得更加严酷。

那么,是去杠杆降负债还是锚定千亿不放松,就成了包括蓝光发展在内很多房企的必须要做的选择题。

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