做个精明的购房人之第二篇
澳洲房产物业2019/04/09 12:25
原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李 微信公众号：澳洲房产物业投资
前言
在上一篇【做个精明的购房人】中， Annie就很多中国买家在选购澳洲房产中经常会出现的例如：
买涨不买跌；
土地情节；
照搬国内的经验等等常常会出现的误区做了详细阐述。
而这次在【做个精明的购房人之第二篇】中， Annie想把在从业过程中经常碰到的以投资为目的买家在选购房产中， 经常会出现的一些问题和大家分享， 希望能够对您有帮助。
1. 价格
决定价格的一大主要因素是Location也就是地段。 房产价格= 地段 面积 ，地理位置，周边配套，人群结构直接影响地区定价。 而对于处于同一地段的两个产品而言， 开发商土购买土地的时间点和面积大小，直接导致土地成本的高低。
开发商购买土地的时间越早成本越低； 面积越大 单价也会越低。
很多买家会以价格作为或者重要的衡量标准来判断一个项目是否值得投资。没错， 每个投资者都有自己的预算， 而当出现了在自己预算范围之内的两个项目，多数买家会选择价格便宜的进行购买，而往往这种情况之下，80%-90%物业在交房后问题就会出现了。
所谓羊毛出在羊身上， 首先同一地段的两个项目， 开发商的土地成本是决定出售价格的一个重要的参考因素。如果土成本地价格雷同的情况下，尤其是一些中小型开发商，在土地价格不占优势的情况下， 仍然想在价格上取得优势的方法就是降低建材质量从而达到削减建筑成本的目的。最终的结果就是房子建好后的质量出现问题， 从而使得物业管理费用每年飙升。
【在这里普及一下， 很多买家认为物业管理费高是因为设施过多， 导致物业费高。 这是其中之一原因不假，但是设施多，物业费的正常增长应该是随着通货膨胀的微调， 而不是飙升，导致物业费用飙升的原因是高昂的维修费用，以至于影响日后的再次出售价格。 如需了解相关更多信息， 请微信小窗咨询 】
在区域价格相差不大的情况下，标价低的往往是一些小型开发商，其实他们的土地成本并不低于大型开发商， 但是建材质量的就远远落后于大型和信誉良好的开发商几个等级。
澳洲的市场定价是由消委会监督管理的， 每个项目的定价都有其一定的标准，所以我们不能单凭价格高低而定论买贵了，或者就是被骗了。
作为前车之鉴：之前曾有不少案例是因为购买时总价格便宜了几万块钱，而日后因质量问题造成金钱上的亏损和精神上的折磨， 最终想脱手也难。
总结：买房不能只看价格， 尤其是在澳洲这个法制健全的国，定价的高低是有原因的。
2.主观判断
无论是中国还是澳洲，我相信很多房产销售，曾经多么苦口婆心的告诉买家某某项目是多么值得投资，有多大多大的发展前景，而得到的回答是“再等等”，“不敢投”，“我怎么会知道你给我描述的会不会实现。。。“
就算你已经拿了”上海的浦东“，”北京的望京“做了例子，仍然不起作用
然而若干年后很多客户真的又回头了。
问： 请问之前你给我介绍的项目现在还有吗？
答：早就卖完了。。。。
答：现在的价格比之前高了一倍有多。。。
问：真的没有了么？ 价格真的这么贵吗？
答：要是到现在还卖不出去，要是没有，相信也没有任何原因可以触动到你再次询问
总结：其实最赚钱的项目就是买的时候什么也看不见，并且是可持续性的分多期，分多阶段的大型规划项目。曾经有个开发商和我说， 他从来就只买期，期虽然什么也没有， 但是也是价格的，今后赚得的。买期的人也就是我们所说的“个吃螃蟹人”。千万不要做那个每次等汤给人喝完了，只能吃汤渣的人。
3.论
投资房论，甚至还有碰到过有的买家说“这个朝向会让影响我租客的健康”
难道找租客还要看生辰八字？
澳洲的房客可谓是各国人士都有，不同国家的风俗习惯各异，这可怎么办才好
并不适用于每一个人，投资看得还是地段和产品的发展潜力。
墓地是禁忌
首先能够被选择作为墓地的都是，且问谁会把自己的祖先葬在不好的地方 中国人是这样，老外也是。澳洲的墓地通常被称为纪念公园（Memory Garden), 外国人经常在周末带着美食和孩子一起来此聚餐，纪念自己已逝去的家人和长者。所以这里的环境没有我想象的阴森可怕，相反却是灌木丛生，鸟语花香，其实和我们平时的公园基本没有区别。
其次租客是老外，老外对此根本不在乎。其实作为投资房，澳洲本地的租客更在乎的是租金的价格，生活的便利程度，所谓的墓地根本就不是问题。
再来缺点也是优势
此话怎讲？其实开发商也会考虑因为这个因素会让买家望而却步，所以他们的定价一定是同等条件下占尽优势的，并且从户型的设计等方面，一定会避开直接面对墓地，户型设计的面积也会做出一定程度的让步来吸引买家。
古往今来，在澳洲从来没有一个楼盘是因为靠近墓地的原因而影响的。而的一批英国移民者，通常会将墓地选址在地理位置，比如海边等等。举例：悉尼著名的海滨区域Coogee，众所周知的贵区，房价已经不是普通人能承受的。 而在这里风景，直接面朝大海的位置就有一大片的墓地，据说这正是面对英格兰的方向，祖先可以在这里眺望远处的家乡。即便如此，这里的房价还是一路向上，成为人们的Dream Home。同样的例子在悉尼数不胜数。
总结：如果是自住房，那么对此有所芥蒂无可厚非，但是如果作为投资，不妨考虑以上Annie给出的建议。正如我们现在热卖的NBH的项目， 地铁一号线上的的大型综合体项目，潜力无以伦比。这里除了有澳洲历史上的条地铁之外，还有超过上百家世界500强高精尖企业，墓地并没有影响他们为世界产业链做出贡献。欲了解项目详情， 欢迎私信。
4. 户型不方正
▲ 广阔视角
其实很多不够方正的户型反而可以带来更多的惊喜， 比如更加广阔的视角范围，多余的角落可以放置橱柜和家庭摆设。要知道在澳洲的投资房里的租客经常会为了营造居住环境，尤其是老外，会买很多的家居陈设来使之变得更有家的感觉（即使只是临时租的房子），这就是国情的差异。
▲ 长条户型备受欢迎
这个曾经是我们卖的最抢手的户型，南北通透， 虽然是长条户型， 但是户外空间大，很多老外喜欢户外有足够的空间。书房面积大而且有窗， 可以作为独立房使用。据说这个户型是设计师自己为了购买而专门设计出来的户型。所以内行人士看出来的道道不是我们普通人所认知的。
▲视角大， 进门长廊可以房鞋柜
很多户型在平面图的时候看起来怪怪的，但是实际等房子造好了，走进去之后不会有太大的感觉，而且也并不会影响到再次出售的价格。
总结：再次强调 房价=地段面积
二手房再次出售的时候， 买家首先会进屋看实体，实际的体验和平面图给人的感觉还是不一样的。再者买家在选择期房的时候有很多户型供挑选，但是二手房市场可供买家可以选择的房源非常少，买家考虑的更多因素会是：地段和价格。
只要不是太奇葩的户型，都是可以接受的，比如下图
▲ NBH大型综合体项目
在选择投资物业的时候切忌放入太多的个人感情色彩，大方向对了，细节都不重要。以上综述是给买家一点建议，希望对选购澳洲房产有所帮助。更多有关楼盘信息和澳洲房产政策的咨询，欢迎添加微信。微信： annie-c2 微信公众号： 澳洲房产物业投资
