房价收入比高，楼市就危险了？北京、深圳笑了？
刘磊房产评论2019/04/09 10:14
房价高，人人痛恨；所以，房价收入比这个概念特别受到媒体待见，比值超过警戒标准，房价再不降迟早崩盘……这类题目大家应该很熟悉了。
其实，房价跟当地人均收入，还真有点关系，它们的比值叫房价收入比，是衡量市场的一个指标。
这个指标重要吗？重要，也不重要。
说它重要，它直接反应出居民购买力和房子的关系，说它不重要，是因为单一数据无法提供对于市场立体的认知。
通常认为，房价泡沫越大，房价收入比越高，这时候就要赶紧卖房了。然而，2018年50城房价收入比排行显示，前五名分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门。这无论如何都不能让人相信，这五个地方的房价要崩盘吗？
相反，沈阳，南昌，乌鲁木齐，以及山西朔州、黑龙江鸡西，宁夏石嘴山等地方的房价收入比是非常合理的，难道说去这些地方买房就对了？
所以说，单拿出房价收入比，不能说明任何问题。而媒体反复在该数据上做文章，多少有点迎合大众痛恨房价的心理。看，房价就是高，一起诅咒高房价和开发商吧。 这种认识的误区就在于，把房子当成了单一的财富载体，忽略了房产的其他属性。
首先我们说，房子是用来住的，人是使用房子的主体，没有人，数据再好也是鬼城，这就解释了十八线城市房价收入比漂亮，但为什么不具备购买的价值这样一个问题。
其次，大家可以考虑这样一个问题，你所在城市，人均收入10块，房子值50，这个比值还算合理；突然从外地来群壕，就是觉得这里房子不错，豪掷5000买下房子，然后走了……现在房价收入比失衡了。由此，我们说，一个城市的收入水平，是由广大居民决定的，但这个城市的稀缺资源，比如房产，则是由城市吸附力决定的。一线城市吸附了一个国家精英中的精英，拉高了整个城市的消费能力和投资能力；此时，房价取决于富人俱乐部，和普通居民的收入没有了必然联系。
再次，由于通胀带来的货币贬值，从过去的经验看只有房产可以对冲掉，这就决定了房屋的金融属性，尤其是大城市、人口持续流入的城市；这些地方的房产永远是投资者追寻的投资标的物。
此外，房价收入比来自西方房地产投资理论，对于他们而言，城市化几乎已经完成，各种制度都成熟了，此时考虑房价收入比，可以较为直观的反映一个地区的形势。相反，我们的城市化正在进行，大量农民进城，这就造成的对住房的需求是持续性的，住房供应是不足的。这样一个阶段，房价超过收入，也在规律之中了。
有人会说，不管怎么说，房价这么高，根本就不是一个友好的民生问题。问题在于，谁说买房才能住，租房不能住？我们现在搞租售并举，也正是从观念到制度上，让住房子成为核心，而不是买房子。纵观发达国家美国，全美的35座城市中，18座城市的房屋出租率超过半数。虽然现在国内租房会遭遇诸多问题，但从长远看，住必将超过买，成为城市中解决住房的首要方案。
总之，房产投资很复杂。笔者认识一个北京的朋友，外地山村进京务工人员，靠买房卖房入了京户……如今，她给老家的后生们讲人生规划，绝口不提房子；因为她知道，闭眼买房就能赚钱的时代已经是一去不返了；如今投资房地产，不仅要熟悉一个地方的市场情况，不仅要有充足的资金和稳定的现金流，不仅要有专业的金融工具和财务规划，更要有多个市场的对冲来化解风险；如果还仅仅凭借众人皆知的几个宏观数据就对市场进行研判，可能将错失一生的财富机遇了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。
