2019这里的房价暗流涌动，低迷中暗含着反弹机会？
刘磊房产评论2019/04/08 10:24
澳洲楼市自2018年进入低迷期之后，2019年究竟会有这样的发展，是很多投资者关心的。近期，澳大利亚城市发展规划研究院(UDIA)发布了《2019年澳洲土地市场报告》，报告认为，总体看，2019年澳洲房地产形势涨跌分化；但机会蕴藏于其中。
报告指出，东部沿海地区的楼市在过去一段时间不断调整，但各首府城市的新房竣工量仍接近创纪录的水平。尽管澳房市（主要是东部沿海地区）在过去一段时间不断进行调整，但各首府城市的新房竣工量仍接近创纪录水平。2018年，主要首府城市新增住宅约12.8万套，同比减少4%，但与2013年相比数量仍显著增加了92%，比八年平均水平高出34%。
不过，有一点应该看到，过去三年（2015-2018年）累计交付的38.5万套新住宅中，近60%是多单元住宅，而非独立屋。
从各个州的住宅供应情况看，墨尔本遥遥领先；尽管2018年供应量较2017年同比减少14%，但仍占据2018年新增住宅总量榜首，占全澳首府城市新增供应量的36%。悉尼2018年新增住宅供应量为43500套，较2017年大幅提高19%，其中多单元住宅交付量为30880套，创下新高。但悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德的审批量分别下降29%，24%，36%，46%和36%。
供应量方面，与2017年相比，2018年住宅土地供应量同比下降了20%，澳大利亚主要首府城市新增住宅地块47670宗。
住宅地块中位价方面，悉尼住宅地块中位价仍居榜首，至2018年年底悉尼地块中位价为489125澳元，同比增长了3%。墨尔本住宅地块中位价为33.9万澳元，同比增长率为21%。昆士兰东南部地块中位价为267200澳元，同比增长1.3%。
以上种种迹象，作为投资者应该如何看待？
首先，澳大利亚房地产将在2019年全面回暖并不现实。这对于前期投资了澳洲楼市的投资者的现金流提出了考验。这也印证了之前笔者反复强调的一个投资法则，比起规模，现金流是投资者首要考虑的事情。对于前期买入可以带来现金流的物业的投资者，无疑是幸运的；而此前高价接盘那些既难以出租，又无法出售的物业，这些投资者就比较头疼了。
其次，低迷的市场肯定不是脱手套现的好机会，但却是持币观望的投资者介入的一个时机。或许有人会觉得，如果我买了房价会继续下行怎么办？这就是投资介入时机问题了。如今土地价格不跌，供应量开始减少，澳洲大选临近，未来会有一波经济振兴，无疑这已经进入了洼地，并且会有很大的溢价空间。
此外，一个对外政策的利好趋势，体现了澳洲政府或将重新以开放的心态容纳海外人士进入澳洲并投资，无疑外资引入对于房地产将有极大的振兴作用。这个政策就是澳大利亚政府组织旅游出口委员会向财政部提交了一份提案，将主要面向亚洲国家，出台一个终生旅游签证政策。无疑，大量游客的涌入，对于住房的需求会有大幅增加，很多之前难以出租的房屋，完全可以通过Airbnb等途径转为民宿，从而缓解现金流压力；而且，游客拉动消费，消费振兴经济，经济好转，房地产自然也就回暖在即了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。
