赢也房产，败也房产！平成谢幕，失去的十年我们会经历吗？
刘磊房产评论2019/04/02 17:12
平成时代今年要画上句号了。诸多评论在探讨平成年间日本的得与失，而笔者认为，房地产泡沫的崩溃和失去的十年，是当下中国投资者最应该吸取的教训。
1985年后，日元开始单边，仅仅5年内，房价和股价都攀升至历史定点。如今会看，中国财富过程与之又有多少相似之处呢？
1989年，天皇易位，改号平成，也就是在这一年的12月，日本股指达到的38915点，总市值为611万亿，相当于当年GDP的1.5倍；股评家当时一直看好，第二年必须“4万点开头，年末5万点，三年后10万点！”。然而，现实不但没有实现这个目标，反而是股指回落到20000点，跌幅接近50%。在中国股市在2015年6月走出高点5178.19点,随后4个月的连续下杀,跌到了3000点,股指跌幅近60%。
再看楼市，1985年5月“广场协议”后，日本央行连续5次降低利率，放松银根，刺激国内经济由出口型向内需型转变，造成市场上资金极其充沛；而宽松的货币政策没有刺激和传导到制造业和服务业的实体经济，更多的资金流入房地产市场，其结果是地价与房价齐飞。与美国加州面积相当的日本，在1989年其地价市值已经是4倍于整个美国地价，仅东京的地价就和美国总地价相当。当年，东京银座5丁目鸠居堂拍出了当时吉尼斯纪录的全球地价，1平米1亿1千万日元（约97万美元）。
于是，房地产成为当时所有日本中产阶层参与的全民运动和投资盛宴，炒作和投资成风，高杠杆向银行疯狂借贷，并信誓旦旦相信：日本房地产是不会下跌的神话。
1987年发行的《福布斯》财富排行榜显示，日本22位亿万富豪中有14人是靠房地产入围的；而去年的胡润中国富豪榜中，上榜人士所从事的职业一项，炒房赫然在列。最终，房市成了一个全民参与的大赌 场。而既然是赌 场，就逃不开那个铁律：在赌 场待久了，就会成为赌 徒；赌 徒的离场，并非满载而归，而是输掉面前的所有筹码后才得以离场。
事实也证明了这一点，只涨不跌只能发生在神话中。
1990年，也就是平成2年，日本房价和地价在达到顶峰后迅速下跌，房价在之后的5年累计跌幅达到80%，地价跌幅达到75%。20年后的今天日本，很多地区的房价只有高位时的40%-50%。可见，即使是人多地狭的日本，土地资源极度稀缺的中心城市，的银座商业步行街等依然无法阻挡房价下挫的“洪流”，他们的刚性自住需求被洪流稀释得无影无踪，他们的资本投入被跌潮一下子所吞噬，有谁还记得他们是“刚需”而略显同情呢？根据日本国民经济年报的统计，日本土地价值从1990年至2002年的12年里总计损失大约900万亿日元；日本投资者投资海外的不动产，特别是美国的商业地产和住宅，损失率超过50%以上；总计损失之大，时间之长，堪称世界之最。更为深远的影响的是，平成时代的日本老了，老龄化、低欲望，都在昭示着，也许日本经济不会崩盘，但还想重回世界第二已经是无力回天了。朝日新闻也总结称：平成30年，日本败北。
综上而言，平成时代已落幕，而日本楼市冲击带来的余波尚在；房产财富的覆灭用日本经济“失去的十年”都无法弥补的。前车之鉴，后事之师，中国的房产财富变革和洗礼才刚刚开始，我们是要走日本的老路，先赢后输，还是做那个笑到最后的人？拭目以待吧。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。