由于商品房预售实行预售许可证制度,只有开发商持有预售许可证,具有预售许可证,与买方签订的预售合同有效,否则合同有被认定为无效的法律风险。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定:卖方未取得商品房预售许可证,与买方签订的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证的,可以认定为有效。根据本条规定,买受人向法院起诉前,商品房预售人取得商品房预售许可证的,也可以认定预售合同有效,但前提是在起诉前取得。在实践中,情况要复杂得多,如商品房预售合同签订后,预售许可证被行政部门撤销,或者在签订商品房预售合同时,开发商持有的预售许可证已经过期,因此,为了避免预售合同的有效性,建议对预售合同的有效性进行政许可证进行审查。

因商品房预售施行预售许可证制度,只有开发商持有预售许可证明,具备预售许可证,其与买受人签订的预售合同才是有效的,否则,合同有被认定为无效的法律风险。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。”根据该条规定,如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提时间是在起诉前取得。实践中情况要复杂的多,如商品房预售合同签订后,预售许可证被行政部门撤销的,或者在签订商品房预售合同时,开发商持有的预售许可证明已过有效期,对于这两种情况,考虑到预售许可是基于行政管理机关履行行政管理职责的需要,不应因此轻易否定预售合同的效力。所以为了确定房屋预售合同合法有效,避免发生不必要的纠纷,建议购房者与出卖者签订房屋预售合同时要求对方提供,已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件,并进行仔细审核,核验。

因商品房预售实施预售许可证规章制度,仅有房地产商拥有预售许可证明,具有预售许可证,其与买受人签署的预售合同书才算是合理的,不然,合同书有被认定为失效的法律纠纷。对于此事,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明文规定:“背叛人未获得商品房预售许可证明,与买受人签订的商品房预售合同书,理应认定失效,可是在提起诉讼前获得商品房预售许可证明的,可以认定为合理。”依据此条要求,假如在买受人向法院起诉以前,商品房预售人获得了商品房预售许可证明,还可以认定预售合同书合理,但前提条件时间是在提起诉讼前获得。实践活动中状况要繁杂的多,如商品房预售合同签订后,预售许可证被行政机关撤消的,或是在签署商品房预售合同书时,房地产商拥有的预售许可证明已过有效期限,针对这二种状况,充分考虑预售批准是根据行政工作行政机关执行行政部门管理职责的必须,不可因而随便否认预售合同的效力。因此为了更好地明确房子预售合同书合理合法合理,防止产生很多不必要的纠纷案件,提议买房者与背叛者签署房子预售合同书时规定他给予,已经获得商品房预售许可证明的有关证明材料,并开展细心审批,核实。

由于预售许可证制度在商品房预售中的实施,只有持有预售许可证并持有预售许可证的开发商才能与买方签订预售合同。否则,该合同将被认定为无效的法律风险。根据本条规定,如果商品房预售人在买受人向法院起诉前取得商品房预售许可证,也可以认定预售合同有效,但前提是在起诉前取得。