商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说,习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售,购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险,为了保护买房人的利益,国家规定了严格的商品房预售条件,以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。 第一,预售商品房的建设用地,应当是已经交付完全部土地出让金,取得土地使用权证书的土地。因为,房屋依附于土地,商品房项目的合法开工建设和合法预售,必须以对该土地的合法使用权为前提。 第二,必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》,对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范,不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋,就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。 第三,按提供预售商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定,有两个意义:一是建设项目已经实际动工,二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的,都表明开发商有一定的实力和能力,不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定,则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行,到期能够向购房者交付房屋。 第四,向县级以上人民**房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。商品房预售制度,是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营,必须持有两个许可证:即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

首先,封顶才允许销售,目的是让开发商有自己的资金盖房,这样能减少银行不良贷款,也能防止开发商零投入,完全用消费者的钱盖房,这样一旦发生损失,消费者要承担全部奉献。其次,由于国家不允许封顶前预售,因此即便消费者自愿购买也不可以。再次,封顶后核实入住要看开发商自己的进度,如果质量合格,验收通过,一般很快可以入住,开发商也愿意早交房。